估計房地產的價值對於各種努力都是必要的，包括融資、銷售上市、投資分析、財產保險和稅收。但對於大多數人來說，確定一塊不動產的要價或購買價格是不動產估值最有用的應用。本文將介紹房地產估價的基本概念和方法，特別是與銷售有關的。
要點
- 評估房地產是很困難的，因爲每處房產都具有獨特的特徵，例如位置、地塊大小、平面圖和便利設施。
- 特定地區的供需等一般房地產市場概念肯定會影響特定房產的整體價值。
- 但是，必須使用幾種方法之一進行評估，以確定公允價值。
基本估值概念
從技術上講，財產的價值被定義爲財產所有權所產生的未來利益的現值。與許多快速使用的消費品不同，不動產的好處通常是在很長一段時間內實現的。因此，對房產價值的估計必須考慮經濟和社會趨勢，以及可能影響價值四個要素的政府控制或法規和環境條件：
價值與成本和價格
價值不一定等於成本或價格。成本是指實際支出——例如材料或勞動力。另一方面，價格是某人爲某物支付的金額。雖然成本和價格會影響價值，但它們並不能決定價值。房子的售價可能是 150,000 美元，但價值可能會顯着升高或降低。例如，如果新主人發現房屋存在嚴重缺陷，例如地基有問題，則房屋的價值可能會低於價格。
市場價值
評估是對特定財產在特定日期的價值的意見或估計。企業、政府機構、個人、投資者和抵押貸款公司在做出有關房地產交易的決策時會使用評估報告。評估的目標是確定房產的市場價值——房產在競爭和開放的市場中最可能帶來的價格。
市場價格，即房產實際出售的價格，可能並不總是代表市場價值。例如，如果賣方由於喪失抵押品贖回權的威脅而受到脅迫，或者如果進行私人出售，則該財產可能會低於其市場價值出售。
評估方法
準確的評估取決於有條不紊地收集數據。收集和分析包含有關特定財產的詳細信息的特定數據和與財產所在的國家、地區、城市和社區有關的一般數據，以得出價值。評估使用三種基本方法來確定財產的價值。
方法一：銷售比較法
銷售比較法通常用於評估單戶住宅和土地。有時稱爲市場數據方法，它是通過將房產與最近出售的具有相似特徵的房產進行比較而得出的價值估計。這些相似的屬性被稱爲可比較屬性，爲了提供有效的比較，每個屬性都必須：
- 儘可能與主題屬性相似
- 去年在開放、競爭激烈的市場上銷售過
- 已在典型市場條件下出售
在評估過程中應至少使用三個或四個可比對象。選擇可比資產時要考慮的最重要因素是規模、可比特徵以及——也許最重要的是——位置，這可能對房產的市場價值產生巨大影響。
可比企業的品質
由於沒有兩處房產完全相同，因此將對可比房產的銷售價格進行調整，以考慮不同的特徵和其他影響價值的因素，包括：
- 建築物的年齡和狀況
- 銷售日期，如果在可比的銷售日期和評估日期之間發生經濟變化
- 銷售條款和條件，例如房產賣家是否受到脅迫或房產是否在親戚之間出售（以折扣價）
- 位置，因爲類似的房產可能因社區而異
- 物理特徵，包括地塊大小、景觀、建築類型和質量、房間數量和類型、居住空間的平方英尺、硬木地板、車庫、廚房升級、壁爐、游泳池、中央空調等。
標的物業的市場價值估計將在可比公司調整後售價形成的範圍內。由於對可比公司的銷售價格作出的某些調整會比其他調整更具主觀性，因此通常會對調整量最少的可比公司給予加權考慮。
方法 2：成本法
成本法可用於估計已由一棟或多棟建築物改善的物業的價值。該方法涉及單獨估計建築物和土地的價值，並考慮折舊。將這些估計值加在一起以計算整個改進物業的價值。成本法假設一個合理的買家不會爲現有的改良物業支付比購買可比地塊和建造可比建築物的價格更高的價格。當被評估的財產是不經常出售且不產生收入的類型時，這種方法很有用。例子包括學校、教堂、醫院和政府大樓。
可以通過多種方式估算建築成本，包括平方英尺法，即最近建造的可比建築的每平方英尺成本乘以主題建築的平方英尺數；就地單元法，其中成本是根據單個建築組件（包括勞動力和材料）的每計量單位的建築成本估算的；以及數量調查法，該方法估計更換主題建築物所需的原材料數量，以及材料的當前價格和相關的安裝成本。
折舊
出於評估目的，折舊是指對不動產改良价值產生負面影響的任何條件，並考慮：
- 物理惡化，包括可治癒的惡化，如油漆和屋頂更換，以及不可治癒的惡化，如結構問題
- 功能過時，指的是業主不再認爲需要的物理或設計特徵，例如過時的電器、陳舊的固定裝置或有四間臥室但只有一個浴室的房屋
- 經濟陳舊，由物業外部因素引起，例如靠近嘈雜的機場或污染工廠。
方法
- 由於土地不能折舊，因此使用銷售比較方法估計土地的價值，就好像它是空置的並且可以用於其最高和最佳用途一樣。
- 估算當前建造建築物和場地改進的成本。
- 估計因惡化、功能過時或經濟過時而導致的改進的折舊量。
- 從估計的建築成本中扣除折舊。
- 將土地的估計價值添加到建築物和場地改進的折舊成本中，以確定總財產價值。
方法三：收入資本化法
這種方法通常簡稱爲收入法，它基於投資者要求的回報率與房產產生的淨收入之間的關係。它用於估計公寓大樓、辦公樓和購物中心等創收財產的價值。當標的財產可以預期產生未來收入並且其費用是可預測和穩定的時，使用收入資本化方法的評估可能相當簡單。
直接大寫
使用直接資本化法時，評估師將執行以下步驟：
- 估計年潛在總收入。
- 考慮空置和租金損失來確定有效總收入。
- 扣除年度營業費用，計算年度淨營業收入。
- 估計典型投資者爲特定類型和類別的財產所產生的收入支付的價格。這是通過估計回報率或資本化率來實現的。
- 將資本化率應用於物業的年度淨營業收入，以估計物業的價值。
總收入乘數
總收入乘數(GIM) 方法可用於評估通常不作爲收入財產購買但可以出租的其他財產，例如一戶和兩戶住宅。 GRM 方法將房產的銷售價格與其預期租金收入聯繫起來。 （有關閱讀，請參閱“評估房地產租賃物業的4種方法”）
對於住宅物業，通常使用每月總收入；對於商業和工業財產，將使用年總收入。總收入乘數法可計算如下：
銷售價格÷租金收入=總收入乘數
至少三個類似物業的近期銷售和租金數據可用於建立準確的 GIM。然後可以將 GIM 應用於標的物業的估計公平市場租金以確定其市場價值，其計算方法如下：
租金收入 x GIM = 估計市值
綜述
準確的房地產估值對於抵押貸款人、投資者、保險公司和房地產買家以及賣家來說非常重要。雖然評估通常由熟練的專業人員進行，但參與實際交易的任何人都可以從對不同房地產估值方法的基本瞭解中受益。