在投资血汗钱时，投资者必须问自己几个问题。投资回报会是多少？费用是多少？但更重要的是，投资者应该关注它的价值。当您考虑购买投资物业时尤其如此。

与投资相关的物业收入处于历史高位。租金提供了越来越多的收入来源，并且是一种稳定的赚钱方式。但在进入房地产租赁游戏之前，如何进行评估？

继续阅读以了解一些最常见的评估高级出租物业的方法。

1. 销售比较法

销售比较法(SCA) 是最知名的住宅房地产估值形式之一。这是估价师和房地产经纪人在评估房产时最广泛使用的方法。

这种方法只是比较在给定时间段内在当地出售或出租的类似房屋。大多数投资者都希望在很长一段时间内看到 SCA，以收集任何潜在的新兴趋势。

SCA 依靠属性或特征来分配相对价格值。这些值可能基于某些特征，例如卧室和浴室、车库和/或车道、游泳池、甲板、壁炉的数量——任何使房产独特和值得注意的东西。

每平方英尺的价格是一个常见且易于理解的指标 投资者可以用它来确定他们的财产应该在哪里估价。换句话说，如果一栋 2,000 平方英尺的联排别墅以 1 美元/平方英尺的价格出租，那么投资者可以合理地预期该球场的收入，前提是该地区的可比联排别墅也能做到这一点。

销售比较方法示例

请记住，SCA 在某种程度上是通用的——也就是说，每个家庭都有一个并不总是可以量化的独特性。买家和卖家有独特的品味和差异。 SCA 旨在作为基准或合理意见，而不是房地产的完美预测或估值工具。这也是一种应该用来与相对相似的房屋进行比较的方法。

因此，如果你要评估你感兴趣的房产，它是行不通的，它是 2,000 平方英尺，有车库、游泳池、六间卧室和五个完整的浴室，而另一处房产只有一半的卧室，没有游泳池，只有 1,200 平方英尺。

在要求进行比较市场分析时，投资者使用经过认证的评估师或房地产经纪人也很重要。这降低了欺诈评估的风险，这种评估在 2007 年房地产危机期间变得普遍。

2. 资本资产定价模型

资本资产定价模型（CAPM）是一种更全面的估值工具。 CAPM 引入了风险和机会成本的概念，因为它适用于房地产投资。

该模型着眼于来自租金收入的潜在投资回报率 (ROI)，并将其与其他没有风险的投资进行比较，例如美国国债或其他房地产投资形式，例如房地产投资信托 (REIT) ）。

简而言之，如果无风险或有保证投资的预期回报超过租金收入的潜在投资回报率，那么承担出租物业的风险就没有经济意义。关于风险，CAPM 考虑了租赁不动产的固有风险。

风险因素

例如，所有出租物业都不相同。位置和财产年龄是关键考虑因素。租用较旧的房产意味着房东可能会产生更高的维护费用。

在高犯罪率地区出租的房产可能需要比在封闭社区出租更多的安全预防措施。

该模型建议在考虑您的投资或建立租金定价结构之前考虑这些风险。 CAPM 可帮助您确定将资金置于风险中应得的回报。

3. 收入法

收益法侧重于出租物业的潜在收益相对于初始投资的收益。收益法经常用于商业房地产投资。

收益法依赖于确定投资的年资本化率。该比率是总租金乘数除以房产当前价值的预计年收入。因此，如果购买一栋办公楼的成本为 120,000 美元，预期每月租金收入为 1,200 美元，则预期年资本化率为：14,400（1,200 美元 x 12 个月）÷120,000 美元 = 0.12 或 12%

这是一个非常简化的模型，几乎没有假设。很有可能，抵押贷款会产生利息费用。此外，从现在起五年后，未来的租金收入可能比现在更有价值。

许多投资者都熟悉货币的净现值。应用于房地产，这个概念也被称为贴现现金流。未来收到的美元会受到通货膨胀和通货紧缩风险的影响，并以折现方式列报以说明这一点。

4. 总租金乘数法

总租金乘数 (GRM) 方法根据投资者每年可以收取的租金金额来评估出租物业。这是衡量房产是否值得投资的一种快速简便的方法。当然，这是在考虑与财产相关的任何税收、保险、公用事业和其他费用之前，所以应该谨慎对待。

虽然它可能类似于收入法，但总租金乘数法不使用净营业收入作为其上限，而是使用总租金。

总租金乘数的上限率大于 1，而收入法的上限率是百分比值。为了得到一个苹果对苹果的比较，您应该查看与您感兴趣的房产相似的其他房产的 GRM 和租金收入。

总租金乘数法示例

假设在您正在寻找的街区以 500,000 美元的价格出售了一处商业地产，年收入为 90,000 美元。为了计算其 GRM，我们将售价（或房产价值）除以年租金收入：500,000 美元 ÷ 90,000 美元 = 5.56。

只要您知道它的年租金收入，您就可以将此数字与您正在查看的数字进行比较。您可以通过将 GRM 乘以它的年收入来找出它的市场价值。如果它比最近卖出的价格高——即 500,000 美元——它可能不值得，所以考虑继续。

5.成本法

评估房地产的成本方法表明，财产只值它可以合理使用的价值。它是通过结合土地价值和任何改进的折旧价值来估计的。

这所学校的评估师通常支持最高和最佳用途来总结不动产的成本方法。它经常被用作评估空置土地的基础。

例如，如果您是一名公寓开发商，希望在贫瘠地区购买 3 英亩土地以转换为公寓，则该土地的价值将取决于该土地的最佳利用方式。如果土地被油田包围，而最近的人住在 20 英里外，那么该物业的最佳用途和最高价值不是转换为公寓，而是可能扩大钻井权以寻找更多石油。

另一个最佳使用论点与财产分区有关。如果未来的房产没有被划为住宅用途，它的价值就会降低，因为开发商将承担重划区的大量成本。这种方法在用于较新的结构时被认为是最可靠的，而对于较旧的属性则不太可靠。在查看特殊用途属性时，它通常是唯一可靠的方法。

归纳总结

没有一种方法可以确定出租物业的价值。大多数认真的投资者在做出有关出租物业的投资决策之前，都会查看所有这些估值方法的组成部分。学习这些介绍性的估值概念应该是进入房地产投资游戏的正确方向。

然后，一旦您找到了可以为您带来可观收入的房产，请使用抵押贷款计算器为您的新房产找到优惠的利率。在评估潜在出租物业时，使用此工具还将为您提供更具体的数据。

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