在投資血汗錢時，投資者必須問自己幾個問題。投資回報會是多少？費用是多少？但更重要的是，投資者應該關注它的價值。當您考慮購買投資物業時尤其如此。

與投資相關的物業收入處於歷史高位。租金提供了越來越多的收入來源，並且是一種穩定的賺錢方式。但在進入房地產租賃遊戲之前，如何進行評估？

繼續閱讀以瞭解一些最常見的評估高級出租物業的方法。

1. 銷售比較法

銷售比較法(SCA) 是最知名的住宅房地產估值形式之一。這是估價師和房地產經紀人在評估房產時最廣泛使用的方法。

這種方法只是比較在給定時間段內在當地出售或出租的類似房屋。大多數投資者都希望在很長一段時間內看到 SCA，以收集任何潛在的新興趨勢。

SCA 依靠屬性或特徵來分配相對價格值。這些值可能基於某些特徵，例如臥室和浴室、車庫和/或車道、游泳池、甲板、壁爐的數量——任何使房產獨特和值得注意的東西。

每平方英尺的價格是一個常見且易於理解的指標 投資者可以用它來確定他們的財產應該在哪裏估價。換句話說，如果一棟 2,000 平方英尺的聯排別墅以 1 美元/平方英尺的價格出租，那麼投資者可以合理地預期該球場的收入，前提是該地區的可比聯排別墅也能做到這一點。

銷售比較方法示例

請記住，SCA 在某種程度上是通用的——也就是說，每個家庭都有一個並不總是可以量化的獨特性。買家和賣家有獨特的品味和差異。 SCA 旨在作爲基準或合理意見，而不是房地產的完美預測或估值工具。這也是一種應該用來與相對相似的房屋進行比較的方法。

因此，如果你要評估你感興趣的房產，它是行不通的，它是 2,000 平方英尺，有車庫、游泳池、六間臥室和五個完整的浴室，而另一處房產只有一半的臥室，沒有游泳池，只有 1,200 平方英尺。

在要求進行比較市場分析時，投資者使用經過認證的評估師或房地產經紀人也很重要。這降低了欺詐評估的風險，這種評估在 2007 年房地產危機期間變得普遍。

2. 資本資產定價模型

資本資產定價模型（CAPM）是一種更全面的估值工具。 CAPM 引入了風險和機會成本的概念，因爲它適用於房地產投資。

該模型着眼於來自租金收入的潛在投資回報率 (ROI)，並將其與其他沒有風險的投資進行比較，例如美國國債或其他房地產投資形式，例如房地產投資信託 (REIT) ）。

簡而言之，如果無風險或有保證投資的預期回報超過租金收入的潛在投資回報率，那麼承擔出租物業的風險就沒有經濟意義。關於風險，CAPM 考慮了租賃不動產的固有風險。

風險因素

例如，所有出租物業都不相同。位置和財產年齡是關鍵考慮因素。租用較舊的房產意味着房東可能會產生更高的維護費用。

在高犯罪率地區出租的房產可能需要比在封閉社區出租更多的安全預防措施。

該模型建議在考慮您的投資或建立租金定價結構之前考慮這些風險。 CAPM 可幫助您確定將資金置於風險中應得的回報。

3. 收入法

收益法側重於出租物業的潛在收益相對於初始投資的收益。收益法經常用於商業房地產投資。

收益法依賴於確定投資的年資本化率。該比率是總租金乘數除以房產當前價值的預計年收入。因此，如果購買一棟辦公樓的成本爲 120,000 美元，預期每月租金收入爲 1,200 美元，則預期年資本化率爲：14,400（1,200 美元 x 12 個月）÷120,000 美元 = 0.12 或 12%

這是一個非常簡化的模型，幾乎沒有假設。很有可能，抵押貸款會產生利息費用。此外，從現在起五年後，未來的租金收入可能比現在更有價值。

許多投資者都熟悉貨幣的淨現值。應用於房地產，這個概念也被稱爲貼現現金流。未來收到的美元會受到通貨膨脹和通貨緊縮風險的影響，並以折現方式列報以說明這一點。

4. 總租金乘數法

總租金乘數 (GRM) 方法根據投資者每年可以收取的租金金額來評估出租物業。這是衡量房產是否值得投資的一種快速簡便的方法。當然，這是在考慮與財產相關的任何稅收、保險、公用事業和其他費用之前，所以應該謹慎對待。

雖然它可能類似於收入法，但總租金乘數法不使用淨營業收入作爲其上限，而是使用總租金。

總租金乘數的上限率大於 1，而收入法的上限率是百分比值。爲了得到一個蘋果對蘋果的比較，您應該查看與您感興趣的房產相似的其他房產的 GRM 和租金收入。

總租金乘數法示例

假設在您正在尋找的街區以 500,000 美元的價格出售了一處商業地產，年收入爲 90,000 美元。爲了計算其 GRM，我們將售價（或房產價值）除以年租金收入：500,000 美元 ÷ 90,000 美元 = 5.56。

只要您知道它的年租金收入，您就可以將此數字與您正在查看的數字進行比較。您可以通過將 GRM 乘以它的年收入來找出它的市場價值。如果它比最近賣出的價格高——即 500,000 美元——它可能不值得，所以考慮繼續。

5.成本法

評估房地產的成本方法表明，財產只值它可以合理使用的價值。它是通過結合土地價值和任何改進的折舊價值來估計的。

這所學校的評估師通常支持最高和最佳用途來總結不動產的成本方法。它經常被用作評估空置土地的基礎。

例如，如果您是一名公寓開發商，希望在貧瘠地區購買 3 英畝土地以轉換爲公寓，則該土地的價值將取決於該土地的最佳利用方式。如果土地被油田包圍，而最近的人住在 20 英里外，那麼該物業的最佳用途和最高價值不是轉換爲公寓，而是可能擴大鑽井權以尋找更多石油。

另一個最佳使用論點與財產分區有關。如果未來的房產沒有被劃爲住宅用途，它的價值就會降低，因爲開發商將承擔重劃區的大量成本。這種方法在用於較新的結構時被認爲是最可靠的，而對於較舊的屬性則不太可靠。在查看特殊用途屬性時，它通常是唯一可靠的方法。

綜述

沒有一種方法可以確定出租物業的價值。大多數認真的投資者在做出有關出租物業的投資決策之前，都會查看所有這些估值方法的組成部分。學習這些介紹性的估值概念應該是進入房地產投資遊戲的正確方向。

然後，一旦您找到了可以爲您帶來可觀收入的房產，請使用抵押貸款計算器爲您的新房產找到優惠的利率。在評估潛在出租物業時，使用此工具還將爲您提供更具體的數據。

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