什么是收入法？
收入法，有时也称为收入资本化法，是一种房地产评估方法，允许投资者根据财产产生的收入来估计财产的价值。它的使用方法是将收取的租金的净营业收入 (NOI) 除以资本化率。
收入法如何运作
收入法通常用于产生收入的财产，是评估房地产的三种流行方法之一。其他的是成本法和比较法。房地产估值的收入方法类似于金融的贴现现金流 (DCF)。收益法按资本化率折现租金的未来价值。
在使用收入法购买出租物业时，投资者会考虑所产生的收入金额和其他因素，以确定在当前市场条件下该物业的售价。除了确定投资者是否可以从出租物业中获利外，贷方还想知道如果向投资者提供抵押贷款，其潜在的还款风险。
在评估房地产的三种方法中，收益法被认为是最复杂和最困难的。
特别注意事项
在使用收入法购买出租物业时，投资者还必须考虑物业的状况。可能需要的潜在大修可能会大幅削减未来的利润。
此外，投资者应考虑物业的运营效率。例如，房东可能会为租户减租以换取完成庭院工作或其他责任。也许特定租户面临经济困难，应该会在未来几个月内好转，而房东不想驱逐他们。如果收取的租金不超过当前费用，投资者很可能不会购买该物业。
在收益法中，上限率和估计值呈反比关系——降低上限率会增加估计值
投资者还必须确定在任何给定时间平均有多少单位是空的。没有从每个单位收到全额租金将影响投资者的财产收入。如果房产急需维修并且许多单元空置，这表明入住率较低，这一点尤其重要。如果单位没有定期填充，租金收取将低于可能的水平，购买房产可能不符合投资者的最佳利益。
概要
- 收益法是一种房地产估值方法，它使用房地产产生的收入来估计公允价值。
- 它是通过将净营业收入除以资本化率来计算的。
- 买方在使用收益法时应特别注意房产的状况、经营效率和空置率。
收入法的例子
在收益法中，投资者使用可比资产的市场销售额来选择资本化率。例如，在评估特定县的一栋四单元公寓楼时，投资者会查看同一县内类似房产的近期售价。在计算资本化率后，投资者可以将出租物业的 NOI 除以该比率。例如，净营业收入 (NOI) 为 700,000 美元且选定资本化率为 8% 的房产价值 875 万美元。