什么是财务管理回报率 - FMRR？
财务管理回报率 (FMRR) 是用于评估房地产投资绩效的指标，属于房地产投资信托(REIT)。 REITs 是房地产公司或信托公司向公众发行的股票，持有一系列创收财产和/或抵押贷款。
FMRR 类似于内部收益率，并考虑了投资的长度和风险。 FMRR 以两种不同的比率指定现金流（流入和流出），称为安全率和再投资率。
财务管理回报率解释
由于财务管理收益率的计算非常复杂，许多房地产专业人士和投资者选择使用其他指标进行房地产分析。使用 FMRR 的好处是它允许投资者相互比较投资机会。
尽管内部收益率(IRR) 长期以来一直是金融词典中衡量回报的标准指标，但主要缺点是该值无法说明时间或持有期。因此，它是流动性的弱指标，在确定任何给定投资证券或工具的整体风险水平方面发挥着重要作用。例如，当只使用内部收益率时，两只基金的回报率可能看起来很相似，但一只基金可能需要两倍于另一只的时间才能简单地恢复到最初的本金投资金额。许多分析师会用投资回收期补充 IRR 或 MIRR 回报措施，以评估收回本金投资金额所需的时间长度。
通过调整初始现金支出和后续现金流入的假设再投资率的差异，修改后的内部收益率提高了标准内部收益率值。 FMRR 更进一步，以两种不同的比率指定现金流出和现金流入，称为“安全率”和“再投资率”。 FMRR 还做了一个不包含在 IRR 和 MIRR 中的额外假设，即在负现金流之前发生的正现金流将用于弥补负现金流。
- 安全利率假设支付负现金流所需的资金以容易获得的利率赚取利息，并且可以在需要时立即提取（例如，从存款账户中提取）。在这种情况下，利率是“安全的”，因为资金流动性强，在需要时可以安全使用，风险最小。
- 再投资率包括将正现金流再投资于具有可比风险的类似中期或长期投资时获得的利率。再投资利率高于安全利率，因为它不是流动性的（即，它属于另一项投资），因此需要更高的风险贴现率。
摘要
- 财务管理回报率 (FMRR) 是用于评估房地产投资绩效的指标，适用于房地产投资信托基金。
- FMRR 依赖于采用安全回报率和再投资回报率的修改后的内部收益率公式。
- 由于财务管理收益率的计算非常复杂，许多房地产专业人士和投资者选择使用其他指标进行房地产分析。
计算 FMRR
由于 FMRR 是修正后的内部收益率，因此没有公式化的方法来计算它，而是必须通过反复试验和错误来计算，并且通过计算机软件变得容易。在使用此类软件之前，必须采取一些重要步骤来确定适用于特定持有期间所有未来现金流的安全利率和再投资利率（高于安全利率）。
- 尽可能通过查看上一年的正现金流来消除所有未来的负现金流。相反，流出以安全回报率折现，并从任何正现金流中扣除。
- 以安全利率折现所有其他可能不适用于第一步的现金流出。
- 将剩余的正现金流以再投资率复利到持有期结束。然后，这些将被添加到投资持有期结束时预期出售的预计现金流中。
- 计算内部收益率。
这些步骤的结果就是财务管理的回报率。