什麼是財務管理回報率 - FMRR？
財務管理回報率 (FMRR) 是用於評估房地產投資績效的指標，屬於房地產投資信託(REIT)。 REITs 是房地產公司或信託公司向公衆發行的股票，持有一系列創收財產和/或抵押貸款。
FMRR 類似於內部收益率，並考慮了投資的長度和風險。 FMRR 以兩種不同的比率指定現金流（流入和流出），稱爲安全率和再投資率。
財務管理回報率解釋
由於財務管理收益率的計算非常複雜，許多房地產專業人士和投資者選擇使用其他指標進行房地產分析。使用 FMRR 的好處是它允許投資者相互比較投資機會。
儘管內部收益率(IRR) 長期以來一直是金融詞典中衡量回報的標準指標，但主要缺點是該值無法說明時間或持有期。因此，它是流動性的弱指標，在確定任何給定投資證券或工具的整體風險水平方面發揮着重要作用。例如，當只使用內部收益率時，兩隻基金的回報率可能看起來很相似，但一隻基金可能需要兩倍於另一隻的時間才能簡單地恢復到最初的本金投資金額。許多分析師會用投資回收期補充 IRR 或 MIRR 回報措施，以評估收回本金投資金額所需的時間長度。
通過調整初始現金支出和後續現金流入的假設再投資率的差異，修改後的內部收益率提高了標準內部收益率值。 FMRR 更進一步，以兩種不同的比率指定現金流出和現金流入，稱爲“安全率”和“再投資率”。 FMRR 還做了一個不包含在 IRR 和 MIRR 中的額外假設，即在負現金流之前發生的正現金流將用於彌補負現金流。
- 安全利率假設支付負現金流所需的資金以容易獲得的利率賺取利息，並且可以在需要時立即提取（例如，從存款賬戶中提取）。在這種情況下，利率是“安全的”，因爲資金流動性強，在需要時可以安全使用，風險最小。
- 再投資率包括將正現金流再投資於具有可比風險的類似中期或長期投資時獲得的利率。再投資利率高於安全利率，因爲它不是流動性的（即，它屬於另一項投資），因此需要更高的風險貼現率。
關鍵點
- 財務管理回報率 (FMRR) 是用於評估房地產投資績效的指標，適用於房地產投資信託基金。
- FMRR 依賴於採用安全回報率和再投資回報率的修改後的內部收益率公式。
- 由於財務管理收益率的計算非常複雜，許多房地產專業人士和投資者選擇使用其他指標進行房地產分析。
計算 FMRR
由於 FMRR 是修正後的內部收益率，因此沒有公式化的方法來計算它，而是必須通過反覆試驗和錯誤來計算，並且通過計算機軟件變得容易。在使用此類軟件之前，必須採取一些重要步驟來確定適用於特定持有期間所有未來現金流的安全利率和再投資利率（高於安全利率）。
- 儘可能通過查看上一年的正現金流來消除所有未來的負現金流。相反，流出以安全回報率折現，並從任何正現金流中扣除。
- 以安全利率折現所有其他可能不適用於第一步的現金流出。
- 將剩餘的正現金流以再投資率複利到持有期結束。然後，這些將被添加到投資持有期結束時預期出售的預計現金流中。
- 計算內部收益率。
這些步驟的結果就是財務管理的回報率。