什么是商业地产 (CRE)？
商业房地产 (CRE) 是专门用于与商业相关的目的或提供工作空间而不是作为居住空间的财产，而这将构成住宅房地产。大多数情况下，商业房地产被出租给租户以进行创收活动。这种广泛的房地产类别可以包括从单个店面到大型购物中心的所有东西。
商业房地产包括多个类别，例如各种零售商——办公空间、酒店和度假村、购物中心、餐厅和医疗保健设施。
要点
- 商业房地产是指专门用于商业或创收目的的财产。
- 商业房地产的四个主要类别包括办公空间、工业、多户租赁和零售。
- 商业房地产为投资者提供租金收入以及一些资本增值的潜力。
- 与住宅房地产相比，投资商业房地产通常需要更多的复杂性和更多的投资者资金。
- 公开交易的房地产投资信托 (REIT) 是个人间接投资商业房地产的一种可行方式。
商业地产基础
商业房地产和住宅房地产是房地产的两大主要类别。住宅物业包括为人类居住而保留的结构，而不是用于商业或工业用途。顾名思义，商业房地产用于商业，而作为租户住宅的多单元出租物业被归类为业主的商业活动。
商业地产通常根据功能分为四类：
- 办公空间
- 工业用途
- 多户出租
- 零售
个别类别也可以进一步分类。例如，办公空间通常被定性为 A 级、B 级或 C 级。
- A 级代表在美学、年龄、基础设施质量和位置方面最好的建筑。
- B 级建筑通常较旧，在价格方面不如 A 级建筑那么有竞争力。投资者经常瞄准这些建筑物进行修复。
- C 级建筑是最古老的，通常超过 20 年，位于不太有吸引力的区域，需要维护。
请注意，一些分区和许可当局进一步划分了工业地产——用于制造和生产货物，尤其是重型货物的场地——但大多数人认为它是商业地产的一个子集。
商业租赁
一些企业拥有他们占用的建筑物。但是，比较典型的情况是商业地产是出租的。通常，一个投资者或一组投资者拥有该建筑物并从在那里经营的每家企业收取租金。商业租赁费率——在规定时期内占用空间的价格——通常以每平方英尺的年租金为单位报价。相反，住宅房地产费率以年总和或月租金的形式报价。
商业租约的期限通常为一年至 10 年或更长，办公和零售空间的平均租期通常为 5 年至 10 年。这可以与更短期的年度或月度住宅租赁形成对比。
房地产市场分析公司 CBRE Group 最近进行的一项研究发现，租约的期限（即长度）与所租空间的大小成正比。此外，数据显示租户将签订长期租约，以在不断上涨的市场环境中锁定价格。但这不是他们唯一的驱动因素。由于满足他们需求的房产有限，一些需要大空间的租户将进入长期租约。
商业地产租赁有四种主要类型，每种类型都要求房东和租户承担不同程度的责任。
- 单网租赁使租户负责支付财产税。
- 双网（NN）租赁使租户负责支付财产税和保险。
- 三网 (NNN) 租赁使租户负责支付财产税、保险和维护。
- 在总租约下，租户只支付租金，房东支付建筑物的财产税、保险和维护费用。
管理商业地产
拥有和维护租赁的商业房地产需要业主进行全面和持续的管理。业主可能希望聘请商业房地产管理公司来帮助他们寻找、管理和留住租户，监督租赁和融资方案，并协调物业的维护和销售。商业房地产管理公司的专业知识很有帮助，因为管理此类财产的规则和法规因州、县、市、行业和规模而异。
通常，房东必须在最大化租金和最小化空置率和租户周转率之间取得平衡。对于 CRE 业主来说，营业额可能很昂贵，因为必须调整空间以满足不同租户的特定需求——例如，如果一家餐厅要搬入曾经被瑜伽馆占用的物业。
投资商业地产
投资商业房地产可能是有利可图的，并且可以作为对冲股市波动的工具。投资者在出售时可以通过房产升值来赚钱，但大部分回报来自租户租金。
直接投资
投资者可以使用直接投资，通过拥有实物财产成为房东。最适合直接投资商业房地产的人是那些对这个行业有相当多了解的人，或者可以雇用具备这种知识的公司的人。商业地产是一种高风险、高回报的房地产投资。由于CRE投资需要大量资金，这样的投资者很可能是高净值人士。
理想的房产位于 CRE 供应量低且需求量大的地区，这将提供优惠的租金。该地区当地经济的实力也会影响CRE购买的价值。
间接投资
或者，投资者可以通过持有各种市场证券间接投资于商业市场，例如投资于商业地产相关股票的房地产投资信托 ( REIT ) 或交易所交易基金 ( ETF )，或投资于满足需求的公司。商业房地产市场，如银行和房地产经纪人。
商业地产的优势
商业房地产的最大优势之一是有吸引力的租赁率。在新建筑数量受土地或法律限制的地区，商业房地产可以获得可观的回报和可观的月度现金流。工业建筑的租金通常较低，但与办公大楼相比，它们的间接费用也较低。
与住宅房地产相比，商业房地产也受益于与租户签订的更长的租赁合同。只要长期租户占用建筑物，这种长租期就为商业房地产持有人提供了相当大的现金流稳定性。
除了提供稳定、丰富的收入来源外，商业房地产还具有资本增值的潜力，只要物业维护良好并保持最新。而且，与所有形式的房地产一样，它是一种独特的资产类别，可以为平衡的投资组合提供有效的多元化选择。
商业地产的劣势
对于大多数想要直接投资商业房地产的人来说，规章制度是主要的障碍。商业地产的税收、采购机制和维护责任隐藏在法律术语的层层中。这些要求会根据州、县、行业、规模、分区和许多其他名称而变化。大多数商业房地产投资者要么拥有专业知识，要么拥有专业知识。
另一个障碍是租户周转带来的风险增加，尤其是在零售店意外关闭导致物业空置而几乎没有提前通知的经济体中。
对于住宅，一个租户的设施要求通常反映以前或未来租户的设施要求。然而，对于商业地产，每个租户可能有非常不同的需求，需要进行昂贵的翻新。然后，建筑物所有者必须调整空间以适应每个租户的专业贸易。空置率低但租户周转率高的商业物业仍可能因新租户的装修成本而亏损。
对于那些希望直接投资的人来说，购买商业地产的成本要比住宅地产高得多。此外，虽然房地产一般是流动性较差的资产类别之一，但商业建筑的交易往往进展缓慢。
优点
对冲股市
高收益的收入来源
来自长期租户的稳定现金流
资本增值潜力
缺点
直接投资需要更多资金
加强监管
装修成本较高
非流动资产
商业房地产展望和预测
美国商业地产市场在 2008-2009 年经济衰退期间遭受重创，但自 2010 年以来一直保持年度收益。这些收益帮助弥补了经济衰退时期的损失。
正如《福布斯》报道的那样，尤其是零售业已成为更广泛的商业地产市场的痛点，因为 2017 年广泛的商店关闭加剧并持续到 2018 年。例如，受欢迎的购物中心 REIT Westfield Corporation 的股价下跌了约在 2016 年年中至 2017 年底之间上涨 30%，然后在 2018 年 1 月扭转部分亏损。Unibail-Rodamco SE 以 158 亿美元收购了 Westfield，创建了 Unibail-Rodamco-Westfield (URW)。
大多数研究认为，房地产市场总体上保持健康。摩根大通在其《2019 年商业地产展望》中很大程度上呼应了这一观点，并评论说 2019 年是商业地产租金和估值增长的第十年。
请注意，2020 年开始的全球 COVID19 大流行并没有真正导致房地产价值大幅下跌。除了大流行开始时的初步下跌外，房地产价值一直保持稳定甚至上涨，就像股市一样，股市从 2020 年第二季度的急剧下跌中恢复过来，并在 2021 年的大部分时间里出现了同样剧烈的反弹。这是 2020 年发生的经济影响与十年前发生的经济影响之间的关键区别。尚不清楚的是，从 2020 年开始对大多数美国人来说所需的远程工作环境是否会对公司办公需求产生任何长期影响。