什么是房地产衍生品？
房地产衍生品，有时也称为房地产衍生品，是允许投资者在不必实际拥有建筑物的情况下获得房地产资产类别敞口的工具。相反，他们用房地产回报指数的表现取代了房地产。通过这种方式，投资者可以投资房地产股权或债务，而无需购买实际资产或使用房地产作为抵押品。
摘要
- 房地产衍生品允许投资者在没有实际拥有房地产资产的情况下接触房地产市场。
- 这些衍生品跟踪房地产回报指数的回报，例如 NPI 或 NAREIT。
- 投资者还可以经常交易在交易所上市的单个 REITs 的衍生品。
房地产衍生品的好处
房地产衍生品允许投资者减少他们的前期资本承诺，并在提供替代风险管理策略的同时保护房地产投资组合。
从历史上看，房地产在业绩方面与股票和债券投资的相关性较低，使其成为理想的投资组合多元化工具。不幸的是，买卖实物财产并不像交易证券那么简单。
NPI指数
全国房地产投资信托财产指数委员会 (NPI) 是公认的指数，用于衡量商业房地产市场的投资业绩。该无杠杆指数最初于 1977 年开发，总价值约为 8342 亿美元（截至 2021 年第四季度），来自美国各地
商业房地产投资分为以下投资类型：
- 私人产权
- 私人债务
- 公共股权
- 公共债务
房地产衍生品如何运作
为私募股权部门开发的 NCREIF 指数提供的衍生品基于各种形式的掉期，允许投资者交换指数本身的升值或总回报的风险敞口，或者通过将一种土地用途的风险敞口交换为其他。
一种方法是“做多”（复制买入资产的曝光）或“做空”（复制卖出资产的曝光）。另一种方法是交换按房地产行业细分的 NCREIF 指数的总回报，从而允许投资者将办公相关房地产的回报换成零售房地产。
收益互换允许互换双方的两个投资者执行私人房地产市场上的实际资产无法实现的策略。掉期允许投资者在特定时期内有策略地改变或重新平衡他们的投资组合，而不必将所有权转移到资产负债表上的资产。长达三年的合同通常由一家投资银行管理，该银行充当资金的票据交换所。
如果投资者做多 NCREIF 指数的总回报，他们将接受预定名义金额的 NPI（按季度支付）的总回报，并同意支付基准短期利率，加上点差（保证金）相同的名义金额。掉期的另一方将获得相同的现金流，支付季度指数回报，并获得基准利率加上利差。
假设交易双方都有投资者，希望将一种房地产敞口换成另一种的两位投资者可以用该特定房地产类型的 NPI 回报换另一种。例如，如果投资组合经理认为他们的基金过度分配给办公物业而分配给工业物业的资金不足，则可以将部分办公资产换成工业资产，而无需实际购买或出售物业。
公共股票指数
与 NPI 不同，商业房地产市场公共股权部门的衍生品使用全国房地产投资信托协会 (NAREIT) 的总回报来计算接受的现金流量（对于多头投资者）或支付（由空头投资者）。
该指数为商业房地产抵押的公共证券市场提供业绩回报。例如，掉期接收方支付基准短期利率加上利差，以进行名义金额为 5000 万美元的一年期指数掉期，他们将从 NAREIT 指数收到 5000 万美元的季度付款。再一次，投资者无需购买单一资产即可获得完全多元化的公共房地产敞口。
房地产债务衍生品
由于在商业抵押贷款支持证券(CMBS) 市场上发现的商业房地产抵押贷款基础池中不同风险概况的部分的广度和深度，房地产衍生品也可用于房地产债务头寸。公共房地产债务的掉期基于 CMBS 市场的指数。
由于来自大量交易（相对于股票房地产）的数据的广度和深度，CMBS 指数在其各自市场中的表现指标要好于股票同行。股权掉期和债务掉期之间最显着的区别在于，基于利率的支付的接收方收到的是基准利率减去利差，而股权掉期通常是基于基准利率加上利差。这是因为标的证券通常由短期循环回购定期债务融资，通常为基准短期利率减去利差，因此利率会转嫁给掉期交易对手。
私人房地产债务衍生品，例如信用违约掉期(CDS)，通常用于对冲信用风险。贷款互换等衍生工具为互换方提供利率和信用风险，而资产（商业房地产贷款）仍保留在交易对手的资产负债表上。因此，抵押贷款人可以针对各种投资条款对冲其部分债务组合，而无需出售贷款本身。通过这种方式，投资者可以在感觉回报与风险不相称时撤出房地产市场的某些领域，然后在该特定领域的市场好转时重新获得敞口。
特别注意事项
由于商业房地产资产属于资本密集型且流动性相对较差，房地产投资者发现很难对冲风险或执行阿尔法策略。高昂的交易成本和低于股票和债券的市场效率增加了重新平衡投资组合以应对市场变化的难度。
随着房地产数据变得更加透明，交易信息变得更容易获得且成本更低，房地产指数变得更加相关，导致衍生品市场的效率越来越高。房地产衍生品允许投资者改变他们对特定风险和机会的敞口，而无需买卖资产。这些衍生品允许投资于房地产股票市场的不同领域，或以可变利率加减溢价进行房地产敞口交易。
交换敞口的能力使房地产投资者在投资时变得更具战术性。他们现在可以进出房地产市场的所有四个象限，这样可以更好地进行风险管理，并有可能增加其投资的短期或长期回报。