什么是重复销售方法？
重复销售法是一种计算同一块房地产销售价格变化的方法 在特定的时间范围内。
房地产市场分析师使用这种相对简单的方法来估计从几个月到几年的房价变化。各项房价指数均采用重复销售的方式向购房者提供房地产市场信息 和卖方、房地产投资者以及在住房和住房金融行业工作的人。
要点
- 重复销售方法通过关注同一块房地产的不同销售价格来评估房屋估值如何随时间变化。
- 各种房价指数都采用了重复销售的方法，消除了不同特点的房屋价格差异的核算问题。
- 重复销售方法并非没有缺陷，将数据限制在样本期间已售出两次以上的房屋，并忽略了同一房产可能随时间变化的事实。
了解重复销售方法
房地产市场被认为是美国领先的经济指标之一。房地产市场的状况和整体经济在许多方面是相互关联的。当房地产价格上涨时，房主信心增强，经常放松钱包，引发消费支出增加。需求增加的迹象也鼓舞了开发商，通过更多地投资于新土地、材料和就业来建造新房，从而提高了国内生产总值 (GDP)。
房价指数的任务是评估房地产趋势的重要而棘手的工作。他们中的大多数寻求通过在特定时间段内跟踪特定区域的估值来实现这一目标。不幸的是，这些指数使用的一些计算可能导致房价趋势的不准确。
有缺陷的计算包括随机抽取房屋样本进行跟踪。这些房产可能不出售，或者它们的结构和类型可能非常不同。监测特定地区房价中值的指数——例如全国房地产经纪人协会(NAR) 中值指数或人口普查局中值指数——无法识别房屋结构与可能影响价格的外部市场因素相比的变化。
重复销售方法的出现是为了克服这些结构性问题。它的创建是为了跟踪当前销售和任何先前销售之间的房地产价格变化，有助于确保将同类产品与同类产品进行比较。
重复销售方法的优缺点
重复销售方法根据同一房产的销售情况计算房价的变化，从而避免了试图解释具有不同特征的房屋的价格差异的问题。重复销售方法还为回归分析或按地理区域计算平均销售价格提供了更准确的替代方法。
重复销售法的概念首先由 Martin Bailey、Richard Muth 和 Hugh Nourse 在 1963 年提出，然后在 1980 年代后期由 Karl Case 和 Robert Shiller 修改。
但是，重复销售方法绝不是完美无缺的。它的主要缺点之一是它没有考虑在报告的时间段内仅售出一次的房屋。
另一个是在样本期间在两个不同时间出售的房产可能不一定相同。同一栋房屋的状况可能已显着恶化或进行了大修，从而影响了其可比性。
重复销售方法的例子
也许最知名的依赖重复销售方法的住房指数是S&P CoreLogic Case-Shiller 全国房价指数。 Case-Shiller 指数通过跟踪至少进行过两次公平交易的单户住宅的购买价格和转售价值来衡量美国住宅市场的价值变化。
该指数不包括新建筑、公寓和合作公寓，也不包括非公平交易，例如家庭成员之间以低于市场价格的房屋销售。
其他使用重复销售法的指数包括联邦住房金融局(FHFA) 的月度房价指数(HPI)，该指数基于房利美和房地美的单户住宅销售价格和再融资评估数据，以及 First American CoreLogic 的 LoanPerformance 房价指数，它覆盖的地理区域比 Case-Shiller 或 FHFA 指数更广。加拿大的主要房价指数全国综合房价指数也采用重复销售法。
诸如此类的指数通常会报告上个月、上季度和上一年的房价变化。房价上涨表明需求增加，而价格下降表明需求下降。