什麼是重複銷售方法？
重複銷售法是一種計算同一塊房地產銷售價格變化的方法 在特定的時間範圍內。
房地產市場分析師使用這種相對簡單的方法來估計從幾個月到幾年的房價變化。各項房價指數均採用重複銷售的方式向購房者提供房地產市場信息 和賣方、房地產投資者以及在住房和住房金融行業工作的人。
要點
- 重複銷售方法通過關注同一塊房地產的不同銷售價格來評估房屋估值如何隨時間變化。
- 各種房價指數都採用了重複銷售的方法，消除了不同特點的房屋價格差異的核算問題。
- 重複銷售方法並非沒有缺陷，將數據限制在樣本期間已售出兩次以上的房屋，並忽略了同一房產可能隨時間變化的事實。
瞭解重複銷售方法
房地產市場被認爲是美國領先的經濟指標之一。房地產市場的狀況和整體經濟在許多方面是相互關聯的。當房地產價格上漲時，房主信心增強，經常放鬆錢包，引發消費支出增加。需求增加的跡象也鼓舞了開發商，通過更多地投資於新土地、材料和就業來建造新房，從而提高了國內生產總值 (GDP)。
房價指數的任務是評估房地產趨勢的重要而棘手的工作。他們中的大多數尋求通過在特定時間段內跟蹤特定區域的估值來實現這一目標。不幸的是，這些指數使用的一些計算可能導致房價趨勢的不準確。
有缺陷的計算包括隨機抽取房屋樣本進行跟蹤。這些房產可能不出售，或者它們的結構和類型可能非常不同。監測特定地區房價中值的指數——例如全國房地產經紀人協會(NAR) 中值指數或人口普查局中值指數——無法識別房屋結構與可能影響價格的外部市場因素相比的變化。
重複銷售方法的出現是爲了克服這些結構性問題。它的創建是爲了跟蹤當前銷售和任何先前銷售之間的房地產價格變化，有助於確保將同類產品與同類產品進行比較。
重複銷售方法的優缺點
重複銷售方法根據同一房產的銷售情況計算房價的變化，從而避免了試圖解釋具有不同特徵的房屋的價格差異的問題。重複銷售方法還爲迴歸分析或按地理區域計算平均銷售價格提供了更準確的替代方法。
重複銷售法的概念首先由 Martin Bailey、Richard Muth 和 Hugh Nourse 在 1963 年提出，然後在 1980 年代後期由 Karl Case 和 Robert Shiller 修改。
但是，重複銷售方法絕不是完美無缺的。它的主要缺點之一是它沒有考慮在報告的時間段內僅售出一次的房屋。
另一個是在樣本期間在兩個不同時間出售的房產可能不一定相同。同一棟房屋的狀況可能已顯着惡化或進行了大修，從而影響了其可比性。
重複銷售方法的例子
也許最知名的依賴重複銷售方法的住房指數是S&P CoreLogic Case-Shiller 全國房價指數。 Case-Shiller 指數通過跟蹤至少進行過兩次公平交易的單戶住宅的購買價格和轉售價值來衡量美國住宅市場的價值變化。
該指數不包括新建築、公寓和合作公寓，也不包括非公平交易，例如家庭成員之間以低於市場價格的房屋銷售。
其他使用重複銷售法的指數包括聯邦住房金融局(FHFA) 的月度房價指數(HPI)，該指數基於房利美和房地美的單戶住宅銷售價格和再融資評估數據，以及 First American CoreLogic 的 LoanPerformance 房價指數，它覆蓋的地理區域比 Case-Shiller 或 FHFA 指數更廣。加拿大的主要房價指數全國綜合房價指數也採用重複銷售法。
諸如此類的指數通常會報告上個月、上季度和上一年的房價變化。房價上漲表明需求增加，而價格下降表明需求下降。