最近一段時間，房地產調控似乎進入了“比狠”模式，“限購限貸”不斷升級，“限售”模式也出現，政策一城比一城嚴厲，其背景就是房價的不斷上漲。
在這個狂熱的時代，理性的聲音一出現不是被淹沒，就是遭到口誅筆伐，或被罵爲“SB”，深陷其間的媒體、學者和分析師們都鼓動你：“這次與歷史上任何一次都不一樣”，信誓旦旦地向你保證“這次與衆不同”。
但是，這次真的與衆不同嗎？讓我們來看一下歷史上那些著名的大牛市。
荷蘭鬱金香危機
1593年，一位荷蘭商人從土耳其進口首株鬱金香，由於這種花是進口貨，因此擁有鬱金香花便成爲有錢人的符號。1634年，買鬱金香的熱潮蔓延爲全民運動，1000美元一朵鬱金香花根，不到一個月之後，它就變成兩萬美元了。到了1636年，鬱金香在阿姆斯特丹及鹿特丹股市上市。這時，一朵鬱金香花根售價相當於今天的76000美元，比一部汽車還貴，這就是有名的鬱金香泡沫。此時，荷蘭政府開始採取剎車的行動，而由土耳其運來的鬱金香也大量抵達，鬱金香不再那麼稀罕，於是鬱金香的價格瞬間下滑，6個星期竟然下跌了90%，荷蘭政府宣佈這一事件爲賭博事件，結束這一場瘋狂的鬱金香泡沫事件。這也是有記錄的歷史上第一次經濟泡沫事件。
英國南海泡沫事件
南海泡沫事件是英國在1720年發生的一次經濟泡沫，事件起因源於南海公司，南海公司在1711年創立，它表面上是一間專營英國與南美洲等地貿易的特許公司，但實際上是一所協助政府融資的私人機構，分擔政府因戰爭而欠下的債務。南海公司在誇大業務前景及進行舞弊的情況下被外界看好，到1720年，南海公司更透過賄賂政府，向國會推出以南海股票換取國債的計劃，促使南海公司股票大受追捧，股價由原本1720年年初約120英鎊急升至同年7月的1,000鎊以上，全民瘋狂炒股。然而，國會在6月通過《泡沫法案》，炒股熱潮隨之減退，並連帶觸發南海公司股價急挫，至9月暴跌回190鎊以下的水平，不少人血本無歸，連著名物理學家牛頓爵士也虧本離場。
1929年美國股市大崩盤
1929年10月，美國紐約市場出現了拋售股票浪潮，股票價格大幅度下跌，舉國上下謠言四起造成金融不穩，被嚇壞了的投資者命令經紀人拋售股票，導致美國股市崩潰。股指從之前的最高點驟然下跌了40%。這是美國證券史上最黑暗的一天，是美國曆史上影響最大、危害最深的經濟事件，影響波及整個世界。此後，美國和全球進入了長達10年的經濟大蕭條時期。引發美國股市大崩盤的1929年9-10月，被後來者形容爲“屠殺百萬富翁的日子”，並且“把未來都喫掉了”。在危機發生後的4年內，美國國內生產總值下降了30%，投資減少了80%，1500萬人失業。
美國房地產泡沫
佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而溼潤。第一次世界大戰結束後，這裏迅速成爲普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成爲了理想的投資地。在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”。
然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪爲乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接着，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。
日本房地產泡沫
20世紀80年代後期，爲刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。“廣場協議”的簽訂，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。
所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨着國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最爲漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是“二戰後日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視爲日本“失去的十年”。
香港房地產泡沫
香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界鉅子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先後公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成爲僅次於日本的全世界房價最高的地區。
1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。
就在香港的房地產泡沫達到頂峯時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區“太古城”，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。
歷史上的教訓不是一次，且歷歷在目，但是在教訓來臨之前又有多少人會認真傾聽呢？就像黑格爾曾經說過：人類在歷史上學到的唯一教訓就是人類無法從歷史中學到教訓。
最近有券商研究人士的測算說，北京上海深圳三個城市20億平米的存量住宅房，如假定按照目前大約5萬/平米的均價，對應市值約爲100萬億人民幣，相當於半個美國或一個日本。日本在房地產泡沫加劇升騰的“尾部時刻”，1989年東京房價一年漲了60%。當時，全日本都瘋了，人人都相信東京的房價“日不落”，“永不回頭”，“是可以漲到天上去的”。然後呢？“然後就沒有然後了”。
在日本泡沫發酵的年代，媒體謹慎使用“泡沫”這一詞彙，ZF、市場參與者、學界都強烈否認“經濟泡沫化”。1989年新春前夕，野村證券甚至在各大報刊上刊登廣告和軟文，駁斥“日本地價股價過高論”是“固執於托夫勒天動說的陳詞濫調”，強調“必須替換爲哥白尼的地動說”，學者賭咒發誓說“東京的房價下跌，太陽會從西邊出來”，因爲“泡沫膨脹符合人們的願望”，由於價格的上漲，多數人都是受益者。
日本人捍衛東京的房價就象今天中國人拱衛北京上海深圳的房價一樣，但泡沫破滅前是不會通知你，日本主要大中城市的土地和房價下跌了68%。
“不要擔心，ZF不會讓房地產泡沫破！’當年日本人也是這樣心懷僥倖地安慰自己的，現在看來，還有比這更讓人擔心的安慰嗎？”“不要迷信ZF的力量，它不可能把宇宙都包裹起來。”
當下中國房地產市場普遍的自利語境下，經常聽到一種自我安慰、自我麻痹的聲音說，中國和當年的日本、美國的情況都不一樣，這是自欺欺人的。人類歷史上，從來沒有哪一個“偉大的國家”是通過鋼筋混凝土的堆積來實現的，也不存在一個獨特的中國模式可以迴避基本的經濟規律。要相信歷史，歷史是會不斷重複的，人們會多次踏進同一條河流。要認清泡沫的本質，所有泡沫都終將破滅，所有瘋狂終將煙消雲散。