向任何房地產專業人士詢問投資商業地產的好處，您可能會引發一段獨白，說此類房產爲何比住宅房地產更划算。商業地產業主喜歡額外的現金流、有利的規模經濟、相對開放的競爭環境、優秀、負擔得起的物業經理的豐富市場，以及從商業地產獲得更大潛在回報的機會。
但如何評估最佳屬性呢？偉大的交易和無用的交易有何區別？
要點
- 與大多數投資一樣，商業房地產控股的成功始於良好的藍圖。
- 熟悉商業房地產市場及其與住宅房地產的不同之處以及相似之處。
- 使用多管齊下的方法來幫助尋找可用的房產並獲得最佳交易。
1.瞭解內部人士所知道的事情
成爲商業地產的玩家，要學會像專業人士一樣思考。例如，要知道商業地產的價值與住宅地產不同。商業地產的收入與其可用面積直接相關。個人住宅的情況並非如此。您還將看到商業地產帶來更大的現金流。數學很簡單：例如，您在多戶住宅中比在單戶住宅中賺取更多的收入。另請注意，商業地產的租賃時間比單戶住宅的租賃時間長。這爲更大的現金流鋪平了道路。最後，如果您處於信貸緊縮的環境中，請務必攜帶現金前來。商業地產貸款人希望看到至少 30% 的首付，然後纔會批准貸款。
2. 制定行動計劃
設置參數是商業房地產交易中的首要任務。例如，問問自己您能負擔多少費用，然後貨比三家購買抵押貸款，以瞭解您在抵押貸款期限內將支付多少費用。使用抵押貸款計算器等工具可以幫助您對房屋的總成本進行良好的估算。
其他需要問自己的關鍵問題包括：您預計在這筆交易中賺多少錢？誰是關鍵人物？有多少租戶已經加入並支付租金？您需要填補多少租賃空間？
3. 學會識別好交易
頂尖的房地產專業人士一看到這樣的房子就知道很多。他們的祕密是什麼？首先，他們有退出策略：最好的交易是你知道可以放棄的交易。擁有敏銳的土地所有者的眼睛是有幫助的——始終尋找需要維修的損壞，知道如何評估風險，並確保使用計算器以確保房產滿足您的財務目標。
4.熟悉關鍵商業房地產指標
評估房地產時使用的常見關鍵指標包括：
- 淨營業收入(NOI)：商業房地產的 NOI 是通過評估該物業第一年的總營業收入，然後減去第一年的營業費用來計算的。你想要有積極的 NOI。
- 資本化率：房地產的“資本化”率用於計算創收財產的價值。例如，擁有五個或更多單元的公寓大樓、商業辦公樓和小型購物中心都是確定上限率的良好候選者。資本化率用於估計未來利潤或現金流的淨現值；該過程也稱爲收益資本化。
- 現金現金：依靠融資購買房產的商業房地產投資者通常遵循現金現金公式來比較競爭房產的第一年表現。現金支付考慮了這樣一個事實，即相關投資者不需要 100% 現金來購買房產，但也考慮到了這樣一個事實：投資者不會保留所有 NOI，因爲他們必須使用其中的一些支付抵押貸款。爲了發現現金現金，房地產投資者必須確定購買房產或初始投資所需的投資金額。
5.尋找積極主動的賣家
與任何企業一樣，客戶驅動着房地產。你的工作就是找到他們——特別是那些準備好並渴望以低於市場價格出售的人。事實上，在您找到一筆交易之前，房地產領域不會發生任何事情，甚至不會產生任何影響，而交易通常伴隨着積極主動的賣家。這是一個有緊迫理由以低於市場價格出售的人。如果你的賣家沒有積極性，他們就不會願意談判。
6. 探索鄰里“農耕”的藝術
評估商業地產的一個好方法是通過參觀開放房屋、與其他社區業主交談並尋找空缺來研究其所在的社區。
7. 使用“三管齊下”的方法來評估屬性
尋找超值優惠時要靈活應變。使用互聯網、閱讀分類廣告並僱用獵鳥犬來爲您找到最好的房產。房地產獵鳥犬可以幫助您找到有價值的投資線索，以換取推薦費。
綜述
總的來說，尋找和評估商業地產不僅僅是農業社區、獲得優惠價格或發出煙霧信號來吸引賣家。採取行動的核心是基本的人際溝通。這是爲了與業主建立關係和融洽關係，以便他們能夠輕鬆地談論優惠交易並與您開展業務。