想要購買房產？除了搜索房地產清單和與房地產經紀人合作的傳統渠道之外，還有其他購買方式。您也可以在拍賣會上購買房產。

如何在拍賣會上買房

在拍賣會上購買的好處包括擴大您的選擇範圍並可能以折扣價購買。與以傳統方式購買拍賣行相比，您購買拍賣行的競爭可能更少，但您還將與不同的潛在買家群體打交道——通常是經驗豐富的投資者。

也許在拍賣會上購買的最大風險是您對待售房產的了解有限，這使得代價高昂的失誤成為可能。此外，與任何房地產購買一樣，您需要閱讀、理解並簽署大量文書工作（最好在房地產律師的幫助下）。

房地產傳說中充斥著在拍賣會上以遠低於市場價值的價格購買房屋的故事，而且這種便宜貨確實存在。但是，與通過通常的流程購買相比，拍賣通常是一種風險更高的購買方式。這一現實使得充分了解房地產拍賣的運作方式以及謹慎對待您考慮競標的房產至關重要。

“許多人錯誤地認為拍賣房屋是一筆划算的交易，”新墨西哥州阿爾伯克基Myers & Myers Real Estate的房地產經紀人和合格經紀人約翰邁爾斯說，“有些拍賣房屋是一筆划算的交易，而另一些拍賣房屋可能是一筆大買賣。”錯誤。”

為幫助您避免犯大錯，以下是住宅物業拍賣的基礎知識，因此您可以決定此選項是否適合您——您是想住在該物業中還是純粹將其用作投資。

房屋如何拍賣

房屋最終被拍賣的常見方式有兩種。

止贖拍賣

當房主至少幾個月沒有支付抵押貸款時，他們可能會違約並最終被取消抵押品贖回權。發生這種情況時，銀行會向縣記錄員提交違約通知。如果房主不支付所欠餘額或與貸方重新談判抵押貸款，貸方可以將房屋拍賣並迫使房主不付款。這些止贖拍賣由銀行聘請的受託人進行。

財產稅違約拍賣

房屋最終進入拍賣區的另一種方式是業主不支付評估的財產稅。在這些情況下，扣押財產的是未繳稅款，而不是銀行。由此產生的稅收留置權拍賣由當地治安官、書記員或縣或地方稅務機關的審計長辦公室進行。

參加拍賣

無論拍賣類型如何，這些活動都可能發生在當地政府法院和酒店會議室等實體地點，並且這些現場拍賣會迅速完成。房地產拍賣也越來越多地在網上進行，它們可能會持續數天或數週。

佛羅里達州房地產投資公司House Heroes LLC的聯合創始人厄爾·懷特（Earl White）表示，在拍賣會上購買房屋一直並將繼續流行，該公司購買房屋、公寓和住宅空地。 “預算有限的業主和房地產專業人士遷移到競爭較少的來源，”他說。 “自然，拍賣物業產生的報價較少，導致售價較低。然而，止贖拍賣並沒有提供[住房]危機期間存在的折扣。”

懷特繼續解釋說，當可用的房產較少時，由於房屋升值和優惠的抵押貸款利率，購房者的積極性很高。他說，在線拍賣增加了競爭並推高了價格。

尋找房地產拍賣

尋找拍賣的一種方法是直接聯繫當地政府或訪問他們的網站以獲取信息，然後通過電話跟進以確認詳細信息。另一種是通過RealtyTrac.com和Auction.com等網站。但是，在線信息並不總是準確的。

可能會列出處於止贖前的房產，因為業主拖欠付款。這些房產可能永遠不會出售，因為它們的所有者趕上付款或與貸方達成協議。

當地的房地產經紀人和經紀人也可以成為寶貴的資源。不幸的是，您可能不會發現他們急於提供幫助，因為代理商和經紀人不會自動在現場拍賣中賺取佣金。但是，這些房地產經紀人可以通過在線拍賣賺取佣金。

多重上市服務數據

White 表示，對於潛在買家而言，直接多重掛牌服務 (MLS)報告比在線掛牌更有價值，因為它們包含掛牌的完整數據，包括照片和最重要的非公開經紀人評論。 “非公開評論很重要，因為它們指定了影響銷售價格和上市天數的關鍵信息，”懷特說。這些信息可以涵蓋財產缺陷、融資選擇、入住率和租戶租賃。

懷特表示，雖然規則因地點而異，但 MLS 和縣記錄通常只提供給房地產許可證持有者。根據他的經驗，如果您與他們聯繫，他們通常很樂意免費提供幫助。

懷特還指出，面對面拍賣已經消失，因為即使是較小的縣也已經將它們轉移到網上。邁阿密和棕櫚灘是稅收和止贖拍賣現在完全在線的兩個地方。

請記住，止贖拍賣經常被推遲或取消，即使是在最後一刻。貸方可能沒有獲得所需的所有文書工作，或者藉款人可能已經制定了避免止贖的解決方案。

投標人需要知道什麼

在競標房地產拍賣之前，您應該了解您所承擔的風險。一次糟糕的購買可能會困擾您多年。您還需要了解拍賣規則並準備好在嘗試參與之前遵守它們。

您必須註冊並向舉行拍賣的實體提交房產預期售價的 5% 至 10% 的可退還押金。如果拍賣是親自進行的，請務必在預定開始前至少一小時簽到並獲得一張官方卡，您將在準備出價時提出該卡。

在拍賣中贏得房產可以通過兩種不同的方式進行。

• 在貸方確認拍賣中，貸方不必接受您的報價，即使您是出價最高的人。
• 在絕對拍賣中，中標者獲得財產。

拍賣的起始價格可能是抵押貸款的餘額或旨在刺激競標的較低金額。在止贖拍賣中，貸方不得從拍賣中獲利。通常，這些房產都是虧本出售的；如果有利潤，則應該在支付抵押貸款和任何其他留置權後歸於被止贖的房主。拍賣房產並不總是很好的交易——例如，拍賣師可以為房產設置一個隱藏的底價，這是必須出價的最低價。

“無論買家是親自參加拍賣還是在線參加拍賣，他們都必須牢記，每處房產都有一個門檻價格，明智的購買可能會變成愚蠢的購買，並且他們不能讓活動、場地或他們的情緒受到影響。動他們的決定，”Ron Humes 建議道，他自 2000 年起擔任房地產經紀人，現任肯塔基州列剋星敦市後現代營銷運營副總裁。

訪問屬性

拍賣房產很少為潛在買家提供與傳統出售房產相同的訪問權限。儘管一些拍賣公司確實提供開放式房屋，但您很可能不會被允許在您方便的時候與您的代理人一起走過該物業。

加利福尼亞州聖何塞的房地產律師兼經紀人大衛·羅伯森 (David Roberson) 說：“我個人絕不會建議客戶在沒有先進行眼球測試的情況下遠程購買房產。”他和他的妻子在三個州擁有 22 處出租房產，他是矽穀物業管理集團的所有者和經營者。您或您值得信賴的投資團隊都應該徹底評估您正在考慮的房地產和您正在處理的人，然後才能在法律或財務上承擔責任。

同樣，休姆斯警告說，除非有知道如何收集和評估所有必要細節的專業人士進行現場評估，否則報告房產當前或未來價值的消息來源可能不准確。衡量拍賣房產的最佳方式是與專業人士（房地產經紀人、估價師和承包商）合作，他們了解建築和改建成本，並且能夠準確評估房產的當前和未來價值以及所需的工作成本。

物業狀況和檢查

房子可能有各種各樣的問題——記住，它曾經屬於無力支付抵押貸款或財產稅的人，所以業主可能也負擔不起任何日常維護或修理費用。此外，一旦房屋的損失似乎不可避免，業主可能會故意忽視它甚至嚴重損壞它。此外，空置物業可能已被擅自佔地者破壞或占用。

假設如果該物業從外面看起來很糟糕，那麼它的內部可能看起來很糟糕。拍賣物業按原樣出售，您需要有能力承擔任何和所有維修費用。儘管它可能很誘人，但您不應擅自擅闖以更好地了解房產的狀況。您可能已經在電視上看到過腳蹼進入後院，窺視甚至爬過窗戶，但這樣做是違法的，而且您絕對不想打擾任何住在家裡的人，這不僅是出於禮貌，也是為了您的安全。從當地政府記錄中獲取有關房產所有權歷史的信息，與當地房地產經紀人交談，並恭敬地向鄰居索取信息。

拍賣物業通常不允許房屋檢查或任何合法的方式親自查看內部。如果您無法承擔購買狀況不佳的房產的風險，請堅持允許您在出價前檢查房產的拍賣。如果沒有這些信息，在您成為業主之前，您可能很難知道您正在進入什麼領域、房產的維修成本是多少，以及它的真正價值。

即使您可以進行房屋檢查，這仍然有其局限性。牆後、天花板和地板下的問題在您接管之前可能並不明顯。如果關閉公用設施，您可能無法檢測到洩漏、電氣問題、電器損壞或 HVAC 設備故障。

付款方式：提前計劃

在拍賣會上購買房產通常需要大量現金。每個拍賣公司和縣政府都有自己的付款要求，但您可能需要現金來確保您的投標權。首付金額和購買方式通常取決於房產和拍賣行。通過以傳統方式購買銀行擁有的房產，可以獲得更靈活的融資選擇。

至於付款，拍賣人應攜帶現金、匯票或銀行本票支付拍賣持有人要求的金額。通常，您必須在贏得拍賣後立即全額支付財產。有時，您可能要到第二天才能完成付款。未能完成付款可能會導致您的押金被沒收並被禁止參加未來的拍賣。準備好提供資金證明，以證明您可以完成購買。如果您以實體（例如有限責任公司、信託或有限合夥企業）而非個人的身份投標，您可能需要出示您的實體文件。

獲勝者就像購買任何其他房屋一樣通過託管和關閉。房地產拍賣的投標人通常是有能力支付現金的房地產投資者。對於允許融資購買的拍賣，您需要提前獲得資格預審。一些拍賣行更喜歡您與他們的附屬貸方合作，並讓這些貸方在拍賣現場進行。但是，請事先進行研究以確定競爭貸方的可用利率。這些信息可能會給你一些籌碼。

此外，請確保您了解您需要支付的拍賣費用。休姆斯說：“多次在拍賣會上購買的房屋需要拍賣師、銀行、律師和其他公司將其帶到拍賣場的成本和費用。” “10% 的拍賣費、銀行利息和罰款、律師費、12% 的銷售手續費和轉嫁給買方的財產準備費並不罕見。”

檢查任何索賠、留置權和占用人

在您出價之前，您需要聘請一家產權搜索公司來查看誰可能對該房產持有留置權。作為所有者，您將對任何留置權負責，這意味著您可以從口袋裡掏出更多的錢。

可能還有其他針對房屋的索賠——不僅是稅收留置權，還有承包商留置權或第二次抵押貸款。投標人應與拍賣公司核對，以確保房產有明確的產權。如果您確實贏得了拍賣，您將需要在託管期間或關閉後立即購買產權保險，以保護自己免受產權搜索期間未發現的任何留置權的影響。

在某些情況下，（前）所有者或擅自佔地者將佔用該物業，您將不得不驅逐他們——這是一個通常漫長的過程，充其量是令人不快的，最壞的情況是昂貴的。提前給他們幾千美元讓他們搬走並交出鑰匙可能會更有利。

在獲得頭銜之前不要做任何事情。避免在獲得銷售證明後立即開始裝修或搬入房產的衝動。您仍然需要等待最多 10 天左右才能收到您的產權證書。在您持有該證書之前，該財產實際上並不屬於您；業主仍然可以通過向法院提出反對出售或償還貸款來保留其對房屋的權利。

綜述

止贖房屋在經濟上可能具有吸引力，但在購買之前需要考慮許多障礙。此外，僅僅因為房屋在拍賣中出售並不意味著您能夠以優惠的價格獲得它（或者房屋在任何價格下都是划算的——它可能是一個錢坑）。然而，對於精明、聰明和積極進取的人來說，房產拍賣作為一種廉價購買房屋或投資房產的方式值得探索。

話雖如此，請考慮未在拍賣中出售的房產作為替代方案。 “在與擁有房產權益的賣家談判時，可以找到更好的交易，並且可以代表他們自己進行談判，而無需支付拍賣的所有相關罰款和費用，”休姆斯建議道。 “在拍賣中，您可能還會面臨來自購買房產以將其作為商業模式進行翻轉的公司的更多競爭。對於普通購房者來說，拍賣的房屋並不總是最好的交易。”

如果您有興趣嘗試在拍賣會上買到便宜的房產，那麼有很多東西要學。與通過房地產經紀人相比，拍賣是一種風險更高的購買房產的方式。對投標過程和您感興趣的房產進行充分的教育是很重要的。與當地的房地產經紀人或經紀人合作確定潛在的房產可能會有所幫助，儘管除非您能達成賠償協議，否則他們可能不感興趣。

最後，請務必在出價前徹底審查所有拍賣規則並對房產進行盡職調查。尋求房地產律師的顧問——最好是有止贖銷售經驗的律師——以確保你了解如果你是中標人，你的責任和義務是什麼。

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