淨資產價值(NAV) 是評估房地產投資信託(REIT) 價值的最佳指標之一。REIT 是一種像普通股票一樣交易的證券，專門投資於房地產、房產或抵押貸款。REIT 的主要功能是管理產生收入的房地產集羣。根據法律規定，REIT 的大部分利潤都以股息的形式分配。只要房地產公司將 90% 的應稅利潤作爲股息分配，美國國稅局 (IRS) 就會將其認定爲 REIT。符合此規定可使公司避免承擔任何企業所得稅。
摘要
- 分析房地產投資信託（REIT）的最佳方法之一是使用淨資產價值（NAV）。
- 使用資產淨值 (NAV) 代替市淨率和其他賬面價值指標。
- NAV 試圖通過獲取市場價值並減去任何債務（例如抵押負債）來計算 REIT 持有資產的實際價值。
房地產投資信託基金 (REIT) 的類型
REIT 有多種類型，但大多數是權益類 REIT，專注於硬資產。這些 REIT 通常擁有特定類型的建築，例如辦公樓、公寓或購物中心。對於權益類 REIT，它們可以是公開交易的，例如在紐約證券交易所交易，也可以是公開但不交易的。此外，還有私人 REIT。最後但並非最不重要的是，還有抵押類 REIT (mREIT)，它們
抵押房地產投資信託基金 (mREITS) 通過購買或發放抵押貸款和抵押貸款支持證券並從這些投資的利息中賺取收入，爲創收房地產提供融資。
NAV 的優勢
資產淨值是評估 REIT 時一個有價值的指標。賬面價值和類似比率（如市淨率）被發現在應用於 REIT 時非常不可靠。使用資產淨值是爲了繞過賬面價值，以便更準確地估計 REIT 持股的實際市場價值。
爲了計算資產淨值，分析師會對房地產投資信託基金的資產進行主觀估值。其中一種方法是將營業收入資本化，以市場利率爲基礎。確定當前市場的資本化率，並用其除以房地產的營業收入，得出的金額即爲估計市場價值。市場價值減去任何抵押負債即爲資產淨值。總資產淨值可除以已發行股票，得出每股資產淨值。
例如，賬面價值的計算方法是購買價格減去折舊。如果一處房產以 100,000 美元的價格購買，折舊每年爲 10,000 美元。在第五年末，累計折舊爲 50,000 美元。因此，從賬面價值的角度來看，該房產的價值爲 50,000 美元（100,000 美元 - 50,000 美元）。但實際上，這可能不是房地產的真實價值。因此，NAV 會考慮市場價值並減去債務。
歸納總結
雖然資產淨值是分析房地產投資信託基金時使用的一個好指標，但它的有效性取決於分析師對房地產投資信託基金的每隻股票的評估。必須仔細計算資產的市場價值，才能得出整個房地產投資信託基金的準確資產淨值。