房地產投資信託 (REIT)是一家擁有、經營或融資可產生收入的房地產的公司。根據法律規定，REIT 的 90% 利潤必須作爲股息分配給股東。在這裏，我們將瞭解 REIT、其特點以及如何評估 REIT。
關鍵點
- REIT 必須將至少 90% 的收入作爲股東紅利支付。
- 賬面價值比率對於房地產投資信託基金 (REIT) 來說毫無用處，相反，諸如淨資產價值之類的計算纔是更好的指標。
- REIT 應採用自上而下和自下而上的分析，其中自上而下的因素包括人口和就業增長。
- 自下而上的方面包括租金收入和運營資金。
什麼纔有資格成爲房地產投資信託基金 (REIT)？
大多數房地產投資信託基金租賃空間並收取租金，然後將該收入作爲股息分配給股東。抵押房地產投資信託基金（也稱爲 mREIT）不擁有房地產，而是爲房地產提供融資。這些房地產投資信託基金通過其投資的利息賺取收入，這些投資包括抵押貸款、抵押貸款支持證券和其他相關資產。
要成爲 REIT ，公司必須遵守某些《國內稅收法典》（IRC）規定。具體而言，公司必須滿足以下要求才能成爲 REIT：
- 將至少 75% 的總資產投資於房地產、現金或美國國債
- 至少 75% 的總收入來自租金、不動產抵押貸款利息或房地產銷售
- 每年以股東紅利形式支付至少90%的應稅收入
- 成爲應納稅的企業實體
- 由董事會或受託人管理
- 成立一年後至少擁有 100 名股東
- 不超過 50% 的股份由 5 名或更少的個人持有
通過擁有 REIT 身份，公司可以避免繳納企業所得稅。普通公司盈利後，就全部利潤納稅，然後決定如何在股息和再投資之間分配稅後利潤。REIT 只需分配全部或幾乎全部利潤，就可以避免納稅。
房地產投資信託基金 (REIT) 的類型
REIT 有很多種類型。權益型 REIT 往往專注於擁有某些類型的建築，如公寓、地區性購物中心、辦公樓或住宿/度假設施。有些 REIT 的投資範圍很廣，有些則難以歸類——例如，只投資高爾夫球場的 REIT。
另一種主要的 REIT 類型是抵押REIT。這些 REIT 提供以房地產爲抵押的貸款，但通常不擁有或經營房地產。抵押 REIT 需要特殊分析。它們是使用多種對沖工具來管理利率風險的金融公司。
雖然少數混合型 REIT 既經營房地產業務，又從事抵押貸款交易，但大多數 REIT 都是股權型 REIT，即專注於房地產業務的“硬資產”業務的 REIT。當您閱讀有關 REIT 的文章時，您通常會閱讀股權 REIT。因此，我們將重點分析股權 REIT。
如何分析房地產投資信託基金
REIT 是專注於房地產的派息股票。如果您尋求收益，您會將它們與高收益債券基金和派息股票一起考慮。作爲派息股票，REIT 的分析與其他股票非常相似。但由於對財產的會計處理，存在一些重大差異。
每股收益 (EPS) 和市盈率等傳統指標並不是評估 REIT 的可靠方法。FFO 和 AFFO 是更好的指標。
讓我們用一個簡單的例子來說明。假設一家房地產投資信託基金以 100 萬美元的價格購買了一棟建築。會計規則要求我們的房地產投資信託基金對該資產計提折舊。我們假設我們將折舊以直線方式分攤到 20 年。每年我們扣除 50,000 美元的折舊費用（每年 50,000 美元 x 20 年 = 100 萬美元）。
讓我們看一下上面的簡化資產負債表和損益表。在第 10 年，我們的資產負債表顯示該建築的價值爲 500,000 美元（即賬面價值），即 100 萬美元的原始成本減去 500,000 美元的累計折舊（10 年 x 每年 50,000 美元）。我們的損益表從 200,000 美元的收入中扣除了 190,000 美元的費用，但其中 50,000 美元的費用是折舊費用。
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然而，我們的房地產投資信託基金實際上並沒有在第 10 年花掉這筆錢——折舊是一項非現金費用。因此，我們將折舊費用加回到淨收入中，以便產生營運資金 (FFO) 。這個想法是，折舊不公平地減少了我們的淨收入，因爲我們的建築在過去 10 年中可能並沒有貶值一半。FFO 通過排除折舊費用來修復這種假定的扭曲。FFO 還包括一些其他調整。
澳大利亞聯邦航空局
我們應該注意到，FFO 比淨收入更接近現金流，但它並不反映現金流。主要請注意，在上面的例子中，我們從未計算過購買大樓所花費的 100 萬美元（資本支出）。更準確的分析將納入資本支出。計算資本支出會得出一個稱爲調整後 FFO（AFFO）的數字。
資產淨值
我們假設的資產負債表可以幫助我們理解另一個常見的 REIT 指標——淨資產價值 (NAV) 。在第 10 年，我們大樓的賬面價值僅爲 50 萬美元，因爲原價的一半已經摺舊。因此，賬面價值和相關比率（如市淨率）對 REIT 來說幾乎毫無用處，而這些比率在一般股票分析中往往令人生疑。NAV 試圖用更準確的市場價值估計來取代房產的賬面價值。
計算資產淨值需要對 REIT 的資產進行主觀評估。在上面的例子中，我們看到該建築產生了 100,000 美元的營業收入（200,000 美元的收入減去 100,000 美元的營業費用）。一種方法是根據市場利率利用營業收入。如果我們認爲市場目前對此類建築的資本化率爲 8%，那麼我們對該建築價值的估計將爲 125 萬美元（100,000 美元的營業收入/8% 的資本化率 = 1,250,000 美元）。
該市場價值估計值取代了建築物的賬面價值。然後，我們將扣除抵押債務（未顯示）以獲得淨資產價值。資產減去債務等於權益，其中 NAV 中的“淨”表示扣除債務。最後一步是將 NAV 除以普通股，得到每股 NAV，這是內在價值的估計值。理論上，報價的股價不應偏離每股 NAV 太遠。
自上而下與自下而上的分析
在挑選股票時，你有時會聽到自上而下和自下而上的分析。自上而下從經濟角度開始，押注主題或行業（例如，老齡化人口可能青睞製藥公司）。自下而上則關注特定公司的基本面。房地產投資信託基金股票顯然需要自上而下和自下而上的分析。
從上而下的角度來看，房地產供需的任何因素都會對房地產投資信託基金產生影響。人口和就業增長往往對所有類型的房地產投資信託基金有利。簡而言之，利率好壞參半。
利率上升通常意味着經濟好轉，這對房地產投資信託基金有利，因爲人們在消費，企業在租用更多空間。利率上升往往對公寓房地產投資信託基金有利，因爲人們寧願繼續租房，也不願購買新房。另一方面，房地產投資信託基金通常可以利用較低的利率，減少利息支出，從而提高盈利能力。
由於 REIT 購買的是房地產，因此您可能會看到其債務水平高於其他類型的公司。請務必將 REIT 的債務水平與行業平均水平或競爭對手的債務比率進行比較。
資本市場條件也很重要，即機構對 REIT 股票的需求。短期內，這種需求可能會壓倒基本面。例如，儘管基本面不佳，但 REIT 股票在 2001 年和 2002 年上半年表現相當不錯，因爲資金流入了整個資產類別。
在單個 REIT 層面，您希望看到收入（如租金收入、相關服務收入和 FFO）的強勁增長前景。您希望瞭解 REIT 是否有獨特的策略來提高入住率和提高租金。
規模經濟
REIT 通常通過收購來尋求增長，並通過吸收經營效率低下的物業來實現規模經濟。規模經濟可以通過降低運營費用佔收入的百分比來實現。但收購是一把雙刃劍。如果 REIT 無法提高入住率和/或提高租金，它可能會被迫進行不明智的收購以促進增長。
由於抵押債務在股權價值中起着重要作用，因此值得關注資產負債表。有些人建議關注槓桿率，例如債務權益比。但在實踐中，很難判斷槓桿率何時過高。更重要的是衡量固定利率債務與浮動利率債務的比例。在當前低利率環境下，如果利率上升，僅使用浮動利率債務的房地產投資信託基金將受到損害。
房地產投資信託稅
大多數 REIT 股息不屬於美國國稅局 (IRS) 認定的合格股息，因此通常要繳納較高的稅率。根據您的稅級，合格股息的稅率爲 0%、15% 或 20%。但是，對於 REIT，大多數股息都作爲普通收入徵稅——2021 年最高稅率爲 37%。
一般而言，REIT 股息作爲普通收入徵稅。因此，建議您將 REIT 存放在 IRA 或 401(k) 等稅收優惠賬戶中。
不過，這裏可能有一些好消息。由於 REIT 是直通業務，任何不計入合格股息的股息都可能有資格獲得 20% 的合格商業收入 (QBI) 扣除。例如，如果您有 1,000 美元的普通 REIT 股息，您可能只需要爲其中的 800 美元繳稅。
爲什麼在分析 REIT 時優先考慮 FFO 或 AFFO？
傳統的每股股票指標，如每股收益 (EPS) 和市盈率，通常不是估算 REIT 價值的可靠方法。相反，REIT 投資者使用營運資金 (FFO) 或調整後營運資金 (AFFO)，這兩者都會根據折舊和所需的股息分配進行調整。
爲什麼房地產投資信託基金 (REIT) 會面臨貶值？
REIT 持有房地產投資，出於稅收目的，這些投資會隨時間折舊。折舊可以減少某一年的應稅收入，但也只是一個會計數字，因爲舊房產在其存在期間可以多次購買，每次都有新的折舊計劃。
爲什麼房地產投資信託基金（REIT）的升值速度不如傳統股票快？
REIT 必須持續向股東派發至少 90% 的應稅收入作爲股息，因此與傳統公司相比，它們用於再投資新增長機會的資源較少。支付股息時，股價往往會下跌，具體數額與股息金額相當，因此，持續且相對較高的股息可能會在支付時不斷蠶食市場價格。
綜述
REIT 是房地產公司，必須支付高額股息才能享受 REIT 身份的稅收優惠。超過國債收益率的穩定收入與價格波動相結合，可提供與小型股相媲美的總回報潛力。分析 REIT 需要投資者瞭解折舊造成的會計扭曲，並密切關注宏觀經濟影響。