投資回報率 (ROI)衡量您從一項投資中賺取的資金或利潤佔總成本的百分比。本文探討了計算房地產投資投資回報率的兩種方法。
要點
- 投資回報率 (ROI) 衡量您在一項投資中獲得的利潤（或者如果您出售的話可能獲得的利潤）。
- 投資回報率的計算方法是將您在房產上的投資金額（包括初始購買價格加上任何進一步的成本）與其當前價值進行比較。
- 計算房地產投資投資回報率的兩種常見方法是成本法和自付費用法。
計算投資回報率的兩種方法
計算投資回報率的主要方法有兩種：成本法和自付費用法。以下是每種方法的簡化示例。請注意，這兩個示例都沒有考慮您的房產可能產生的任何租金收入或任何持續成本，例如房產稅。
成本法
成本法通過將房產的投資收益除以該房產的成本來計算投資回報率。
舉例來說，假設您以 100,000 美元現金購買了一處房產。經過額外花費 50,000 美元的維修和改進後，該房產的價值爲 200,000 美元。這使您的財產收益爲 50,000 美元（200,000 美元 – [100,000 美元 + 50,000 美元] = 50,000 美元）。
要使用成本法，請將收益除以與購買、維修和修復財產相關的所有成本。
在這種情況下，您的投資回報率爲 50,000 美元 ÷ 150,000 美元 = 0.33，即 33%。
自付費用方法
自付費用方法受到許多房地產投資者的青睞，因爲它可以帶來更高的投資回報率。使用上面示例中的數字，假設您以相同的價格購買了相同的房產，但這一次，您通過貸款和 20,000 美元的首付爲購買提供資金。
您的自付費用爲 20,000 美元，加上 50,000 美元的維修和康復費用，總計 70,000 美元。房產價值爲 200,000 美元，您的股權或潛在利潤爲 130,000 美元。
在這種情況下，您的投資回報率爲 130,000 美元 ÷ 200,000 美元 = 0.65，即 65%。這幾乎是第一個示例的投資回報率的兩倍。當然，差異可歸因於貸款：槓桿作爲提高投資回報率的一種手段。
對於房地產投資者來說，什麼是良好的投資回報率 (ROI)？
一位投資者認爲“良好”的投資回報率可能對另一位投資者來說是無法接受的。房地產的良好投資回報率因風險承受能力而異——您願意承擔的風險越大，您期望的投資回報率就越高。相反，規避風險的投資者可能會樂意接受較低的投資回報率，以換取更多的確定性。
然而，一般來說，爲了使房地產投資有價值，許多投資者的目標是達到或超過標準普爾 500等主要股票市場指數的平均回報率。從歷史上看，標準普爾500指數的平均年回報率約爲10%。
當然，您不必購買實物財產來投資房地產。房地產投資信託基金（REIT）像股票一樣在交易所進行交易，它們可以提供多元化投資，而無需擁有和管理任何財產。一般來說，房地產投資信託基金的回報比實物財產的波動性更大（畢竟它們是在交易所交易的）。在美國，根據富時 Nareit 所有股本 REIT 指數衡量，截至 2022 年 3 月 31 日的五年期間，股本 REIT 的平均年回報率爲 10.7%。您還可以通過專門從事房地產投資信託基金的共同基金投資房地產投資信託基金。
可能降低您的投資回報 (ROI) 的成本
爲了實現實際現金利潤的投資回報率，您必須出售該房產。通常，房產不會以其市場價值出售，如果您的計算所依據的數字是預期投資回報率，那麼這會降低您的預期投資回報率。
此外，還有與出售房地產相關的成本，例如維修、油漆和景觀美化。還應添加房產廣告費用，以及評估費用和涉及的任何房地產經紀人或經紀人的佣金。當然，如果房產有抵押，就必須還清。
出售房產時投資性房地產如何徵稅？
房地產投資信託基金 (REIT) 的收入如何納稅？
租金收入如何徵稅？
如果您從自己擁有的房產中獲得租金收入，則必須在報年度稅時報告該收入，通常是在 IRS Schedule E 上。您還可以減去相關費用以獲得該房產的總收入或損失今年。損失可在一定限度內扣除。
結論
計算投資回報率是確定您在房地產投資中獲得多少利潤（如果有）的一種方法。您還可以用它來比較房地產與其他潛在投資（例如股票）的回報。上述示例出於說明目的而進行了簡化，並且根據所涉及的所有成本以及您從房地產投資中獲得的任何潛在現金流，獲得精確的投資回報率可能會更加複雜。特別是出於稅務目的，您很可能需要諮詢熟悉適用於房地產的規則的會計師或其他稅務專業人士。