净资产价值(NAV) 是评估房地产投资信托(REIT) 价值的最佳指标之一。REIT 是一种像普通股票一样交易的证券，专门投资于房地产、房产或抵押贷款。REIT 的主要功能是管理产生收入的房地产集群。根据法律规定，REIT 的大部分利润都以股息的形式分配。只要房地产公司将 90% 的应税利润作为股息分配，美国国税局 (IRS) 就会将其认定为 REIT。符合此规定可使公司避免承担任何企业所得税。
要点
- 分析房地产投资信托（REIT）的最佳方法之一是使用净资产价值（NAV）。
- 使用资产净值 (NAV) 代替市净率和其他账面价值指标。
- NAV 试图通过获取市场价值并减去任何债务（例如抵押负债）来计算 REIT 持有资产的实际价值。
房地产投资信托基金 (REIT) 的类型
REIT 有多种类型，但大多数是权益类 REIT，专注于硬资产。这些 REIT 通常拥有特定类型的建筑，例如办公楼、公寓或购物中心。对于权益类 REIT，它们可以是公开交易的，例如在纽约证券交易所交易，也可以是公开但不交易的。此外，还有私人 REIT。最后但并非最不重要的是，还有抵押类 REIT (mREIT)，它们
抵押房地产投资信托基金 (mREITS) 通过购买或发放抵押贷款和抵押贷款支持证券并从这些投资的利息中赚取收入，为创收房地产提供融资。
NAV 的优势
资产净值是评估 REIT 时一个有价值的指标。账面价值和类似比率（如市净率）被发现在应用于 REIT 时非常不可靠。使用资产净值是为了绕过账面价值，以便更准确地估计 REIT 持股的实际市场价值。
为了计算资产净值，分析师会对房地产投资信托基金的资产进行主观估值。其中一种方法是将营业收入资本化，以市场利率为基础。确定当前市场的资本化率，并用其除以房地产的营业收入，得出的金额即为估计市场价值。市场价值减去任何抵押负债即为资产净值。总资产净值可除以已发行股票，得出每股资产净值。
例如，账面价值的计算方法是购买价格减去折旧。如果一处房产以 100,000 美元的价格购买，折旧每年为 10,000 美元。在第五年末，累计折旧为 50,000 美元。因此，从账面价值的角度来看，该房产的价值为 50,000 美元（100,000 美元 - 50,000 美元）。但实际上，这可能不是房地产的真实价值。因此，NAV 会考虑市场价值并减去债务。
结论
虽然资产净值是分析房地产投资信托基金时使用的一个好指标，但它的有效性取决于分析师对房地产投资信托基金的每只股票的评估。必须仔细计算资产的市场价值，才能得出整个房地产投资信托基金的准确资产净值。