抵押贷款是一种旨在帮助您购买房屋的长期贷款。除了偿还本金外，您还必须向贷方支付利息。房屋和周围的土地作为抵押品。但如果你想拥有一个家，你需要知道的不仅仅是这些一般性。这个概念也适用于业务，尤其是关于固定成本和停机点。
重点
- 抵押贷款由您的本金和利息支付组成。
- 如果您的首付低于 20%，您将需要购买私人抵押贷款保险，这会增加您的每月还款额。
- 一些付款还包括房地产税或财产税。
- 借款人在抵押贷款的早期支付更多的利息，而贷款的后半部分则有利于本金余额。
- 支付更大的首付将立即提高您房屋的净值。
历史
几乎每个买房的人都有抵押贷款。晚间新闻经常提到抵押贷款利率，关于利率将向哪个方向移动的猜测已成为金融文化的标准组成部分。
现代抵押贷款诞生于 1934 年，当时政府——为了帮助国家克服大萧条——创建了一项抵押贷款计划，最大限度地减少了房屋所需的首付，增加了潜在房主可以借款的金额。在此之前，需要支付 50% 的首付。
2022年，20%的首付是可取的，主要是因为如果你的首付低于20%，你需要购买私人抵押贷款保险（PMI），使你的月供更高。然而，理想并不一定可以实现。有一些可用的抵押贷款计划可以显着降低首付，但如果你能管理好这 20%，你绝对应该这样做。
按揭付款
决定您每月按揭还款的主要因素是贷款的规模和期限。规模是您借入的金额，期限是您必须偿还的时间长度。通常，您的期限越长，您的每月付款越低。这就是为什么 30 年期抵押贷款最受欢迎的原因。一旦您知道新房所需的贷款规模，抵押贷款计算器就是比较抵押贷款类型和各种贷方的简便方法。
PITI：抵押支付组件
在计算抵押贷款付款时有四个因素起作用：本金、利息、税收和保险 (PITI)。当我们查看它们时，我们将以 100,000 美元的抵押贷款为例。
主要的
每笔抵押贷款的一部分专门用于偿还本金余额。贷款是结构化的，因此返还给借款人的本金金额开始时很低，并随着每笔抵押贷款的支付而增加。第一年的付款更多地用于利息而不是本金，而最后几年的付款则逆转了这种情况。对于我们 100,000 美元的抵押贷款，本金是 100,000 美元。
兴趣
利息是放贷人冒险并借给您钱的回报。抵押贷款利率直接影响抵押贷款支付的规模：更高的利率意味着更高的抵押贷款支付。
较高的利率通常会减少您可以借贷的金额，而较低的利率会增加它。如果我们 100,000 美元的抵押贷款利率为 6%，那么 30 年期抵押贷款的每月本金和利息合计约为 599.55 美元——500 美元的利息 + 99.55 美元的本金。同样的贷款利率为 9%，每月还款额为 804.62 美元。
税收
房地产税或财产税由政府机构评估，用于资助学校、警察部队和消防部门等公共服务。税款由政府按年计算，但您可以将这些税款作为每月付款的一部分支付。到期金额除以给定年份的每月抵押贷款支付总数。贷方收取付款并将其保存在托管中，直到必须支付税款为止。
保险
与房地产税一样，保险支付与每笔抵押贷款一起支付，并由第三方托管直到账单到期。在此过程中对保费保险进行了比较。
抵押贷款中可能包含两种类型的保险。一种是财产保险，它保护房屋及其物品免受火灾、盗窃和其他灾难的影响。另一个是PMI，对于首付低于成本20%的购房者来说是强制性的。如果借款人无法偿还贷款，这种类型的保险可以保护贷款人。
因为它最大限度地降低了贷款的违约风险，PMI 还使贷方能够将贷款出售给投资者，投资者可以保证他们的债务投资将偿还给他们。一旦借款人拥有至少 20% 的房屋净值，PMI 覆盖率就可以取消。
虽然本金、利息、税收和保险构成了典型的抵押贷款，但有些人选择不将税收或保险作为每月付款一部分的抵押贷款。使用这种类型的贷款，您的月供较低，但您必须缴纳税款和保险。
一旦余额达到原值的78%，抵押保险可能会被取消。
摊销时间表
抵押贷款的摊销时间表详细说明了每笔抵押贷款付款的哪些部分专用于 PITI 的每个组成部分。如前所述，第一年的抵押贷款支付主要包括利息支付，而后来的支付主要包括本金。
在我们的 100,000 美元、30 年期抵押贷款的示例中，摊销计划有 360 次付款。下面显示的部分时间表展示了本金和利息支付之间的平衡如何随着时间的推移而逆转，朝着更多地应用于本金的方向发展。
| 支付 | 主要的 | 兴趣 | 本金余额 |
| 1 | 99.55 美元 | $500.00 | 99,900.45 美元 |
| 12 | 105.16 美元 | 494.39 美元 | 98,772.00 美元 |
| 180 | 243.09 美元 | 356.46 美元 | 71,048.96 美元 |
| 360 | $597.00 | 2.99 美元 | $0 |
如图所示，每笔付款为 599.55 美元，但用于本金和利息的金额发生了变化。在您开始抵押贷款时，您获得房屋净值的速度要慢得多。这就是为什么如果抵押贷款允许您在没有提前还款罚款的情况下支付额外的本金可能是件好事。它们减少了您的本金，从而减少了未来每次付款的利息，使您朝着最终目标迈进：偿还抵押贷款。
另一方面，利息是在法律允许的范围内可以减税的部分——如果您逐项列出您的扣除额而不是采用标准扣除额。
FHA 支持的抵押贷款允许信用评分低的人成为房主，只需要至少 3.5% 的首付。
何时开始按揭付款
第一次按揭付款应在购房结束当月的最后一天后整整一个月到期。与租金不同的是，当月的第一天到期，抵押贷款付款是在当月的第一天但上个月拖欠支付的。
假设在 1 月 25 日结束。结束成本将包括到 1 月底的应计利息。第一次全额抵押贷款是 2 月份的，然后在 3 月 1 日到期。例如，假设您以 300,000 美元的价格购买了 240,000 美元的初始抵押贷款，首付为 20%。在 30 年期固定利率抵押贷款利率为 3.5% 的情况下，您的月供为 1,077.71 美元。此计算仅包括本金和利息，但不包括财产税和保险。
您的每日利息为 23.01 美元。这是通过首先将 240,000 美元的贷款乘以 3.5% 的利率，然后除以 365 计算得出的。如果抵押贷款于 1 月 25 日结束，您在本月剩余时间的 7 天应计利息中欠 161.10 美元。下一个每月付款，即每月全额付款 1,077.71 美元，将于 3 月 1 日到期，用于支付 2 月份的抵押贷款。
您应该提前获得所有这些信息。根据 TILA-RESPA 综合披露规则，必须在预定截止日期前三天向您提供两份表格——贷款估算和结束披露。应计利息和其他结算成本的金额在结算披露表中列出。您可以查看贷款金额、利率、每月付款和其他成本，并将这些与提供的初始估计进行比较。
按揭还款如何计算？
抵押贷款的支付是使用本金、利息、税收和保险计算的。如果您想知道您的每月还款额是多少，有几个不错的在线抵押贷款计算器。
抵押贷款何时开始？
当您购买房屋时，您在该房屋居住 30 天后的下个月的第一天开始支付抵押贷款。如果您在 10 月买房，即使您在 10 月 1 日或 10 月 31 日买房，您的第一笔抵押贷款也将在 12 月 1 日到期。
什么是抵押保险？
有两种与按揭付款相关的保险。第一个是财产保险，它或多或少地保护房屋及其中的一切免受人为和自然灾害的影响。第二种抵押贷款保险称为 PMI，如果您以低于 20% 的首付购买房屋，如果您突然无法偿还贷款，您将不得不支付此保险以保护贷方。
综述
抵押贷款是购买房屋的重要工具，让您无需支付大笔首付即可成为房主。但是，当您进行抵押贷款时，了解您的付款结构很重要，它不仅包括本金（您借入的金额），还包括利息、税收和保险。它告诉您需要多长时间才能还清抵押贷款以及为购房融资的成本。