数十家抵押贷款机构在几周内宣布破产。市场充满了对全球信贷紧缩的担忧，这影响了所有类别的借款人。各国央行利用紧急条款向陷入恐慌的金融市场注入流动性。房地产市场在经历了多年的历史高点后暴跌。 2006 年下半年和 2007 年止赎率同比翻了一番。
这些报告听起来令人生畏，但这一切意味着什么？我们发现自己陷入了一场以美国房地产市场为中心的金融危机，冻结的次级抵押贷款市场的影响蔓延到信贷市场以及国内和全球股票市场。本文着眼于导致危机的一些问题及其对全球经济的影响。
要点
- 在经济崩溃之前，房地产市场开始升温，房屋销售量增加，价格触底。
- 金融机构将住房贷款捆绑成抵押贷款支持证券，然后将其重新包装成债务抵押债券，出售给投资者以换取高额回报。
- 这些工具被授予投资级评级，最终落入养老基金和对冲基金以及商业和机构投资者的手中。
- 其中许多打包抵押贷款属于次级借款人，他们受到预告利率和可调利率抵押贷款的诱惑。
- 多米诺骨牌效应导致了崩盘：新房销售停滞，房价趋于平稳，利率上升，违约率上升，投资者要求风险投资发行人收回资金。
危机之路
这是一个团体或一家公司在方向盘上睡着了的情况吗？或者是监督太少、贪婪太多、或者只是缺乏足够的理解的结果？正如金融市场出现问题时经常发生的情况一样，答案很可能是：以上全部。
请记住，市场是六年前的副产品。时间回到 2001 年底，当时对 9 月 11 日之后全球恐怖袭击的恐惧扰乱了本已举步维艰的经济，而当时的经济刚刚走出 90 年代末科技泡沫引发的衰退。
作为回应，美联储在2001年开始大幅降息，联邦基金利率在2003年达到1%。低联邦基金利率的目标是扩大货币供应量并鼓励借贷，从而刺激支出和投资。鼓励支出是刺激经济的一种方式。它奏效了，经济在 2002 年开始稳步扩张。
房地产开始看起来有吸引力
随着较低的利率对经济产生影响，房地产市场开始陷入疯狂，从 2002 年开始，销售房屋的数量和销售价格都急剧增加。
当时，30年期固定利率抵押贷款利率处于近40年来的最低水平。渴望的个人看到了获得几乎最便宜的股权来源的独特机会。对于想要一个真正属于自己的地方的首次购房者来说尤其如此。
投资银行和资产支持证券
如果房地产市场得到妥善处理（低利率和不断增长的需求），任何问题都会得到相当程度的控制。不幸的是，这要归功于华尔街推出的新金融产品：抵押贷款支持证券（MBS）。
就像债券一样，住房贷款是从发行银行购买的，并打包成单一投资产品，然后出售给投资者。它们变得如此受欢迎，以至于被广泛传播，被纳入养老基金、对冲基金和国际政府。但是，正如我们在危机后看到的那样，投资的稳健程度取决于支持投资的抵押贷款。因此，当抵押人违约时，这些资产变得更加一文不值。
一个简单的想法会导致大问题
资产支持证券（ABS）并不是一个新想法。事实上，它已经存在了几十年。其核心是一个简单的投资原则：
- 采取一堆具有可预测且相似现金流的资产（例如个人的住房抵押贷款）
- 将它们捆绑到一个托管包中，收集所有个人付款（抵押贷款付款）
- 用这笔钱向投资者支付托管套餐的优惠券
这就创建了以基础房地产作为抵押品的ABS。
另一个很大的优点是，穆迪和标准普尔等信用评级机构对许多此类证券给予了 AAA 或 A+ 的认可，表明它们作为投资相对安全。那么投资者得到了什么？他们可以获得多元化的固定收益资产投资组合，这些资产可以一次性支付息票。
政府国民抵押贷款协会（Ginnie Mae）多年来将证券化抵押贷款作为 ABS 捆绑销售。事实上，其 AAA 评级得到了该组织政府支持的保证。投资者获得了比国债更高的收益，吉利美利用这笔资金提供新的抵押贷款。
全球投资银行贝尔斯登是最早于 2008 年 3 月倒闭的投资银行之一。六个月后，雷曼兄弟也倒闭。
扩大利润
由于房地产市场的爆炸式增长，还创建了更新形式的 ABS，只不过这些 ABS 中充斥着次级抵押贷款或向信用不佳的买家提供的贷款。
除了较高的违约风险之外，次级贷款还被分为不同的风险类别或风险级别，每个级别都有自己的还款计划：
- 较高部分能够获得 AAA 评级——即使它们包含次级贷款——因为这些部分被承诺将第一批资金投入到证券中
- 较低档次的票面利率较高，以补偿增加的违约风险。
- 一直处于底部的股权部分是一项高度投机的投资，因为如果整个 ABS 的违约率升至较低水平（通常在 5% 的范围内）之上，其现金流可能会基本消失。至 7%
即使是次级抵押贷款机构也有出售高风险债务的途径。这使得他们能够更加积极地推销这些债务。华尔街接收了他们的次级贷款，将其与其他贷款（有些是优质贷款，有些不是）打包，然后卖给投资者。由于评级机构通过对 ABS 进行评级工作赚取了丰厚的费用，这些捆绑证券中的大多数都神奇地成为了投资级别（A 级或更高级别）。
由于这项活动，发放抵押贷款变得非常有利可图，即使是有风险的抵押贷款。不久之后，甚至连首付和收入证明等基本要求都被抵押贷款机构忽视了。事实上，贷款价值比(LTV) 为 125% 的抵押贷款已被承保并提供给潜在房主。其逻辑是，随着房地产价格的上涨（到 2005 年，房价中位数每年上涨 14%），这样的抵押贷款将在不到两年的时间内恢复正常。
杠杆平方
强化循环开始旋转得太快，但随着华尔街、大街以及中间的每个人都从这一过程中获利，谁会踩刹车呢？
创纪录的低利率加上不断宽松的贷款标准。这推动美国大部分地区的房地产价格创下历史新高。现有房主进行再融资的数量创历史新高，他们利用最近赚取的净值，而这些净值只需花费数百美元进行房屋评估即可获得。
同时，得益于市场流动性，投资银行和其他大型投资者借入了更多资金，从而提高了杠杆率，创造了额外的投资产品。这包括不稳定的次级资产。
抵押债务加入竞争
借入更多资金的能力促使银行和其他大型投资者创建债务抵押债券（CDO），这实质上是从MBS中获取股权和夹层（中低评级）部分，并再次将其重新打包，这次是夹层CDO。
通过使用相同的涓滴支付计划，大多数夹层 CDO 可以获得 AAA 信用评级，从而将它们落入对冲基金、养老基金、商业银行和其他机构投资者的手中。
住宅抵押贷款支持证券（RMBS）的现金流来自住宅债务，而 CDO 有效地消除了借款人和原始贷款人之间的沟通渠道。大投资者突然控制了抵押品。结果，投资者为了减少损失而采取了直接取消抵押品赎回权的模式，绕过了有关逾期抵押贷款付款的谈判。
然而，如果满足以下条件，这些因素就不会导致当前的危机：
- 房地产市场持续繁荣。
- 房主实际上可以支付抵押贷款。
然而，由于这种情况并没有发生，这些因素只会加剧后来丧失抵押品赎回权的数量。
预告价格和 ARM
随着抵押贷款机构将次级贷款的大部分风险转移给投资者，他们可以自由地想出有趣的策略，用释放的资本发放贷款。借款人可能会被吸引进入最初负担得起的抵押贷款，其中付款将在三年、五年或七年内飙升，并在可调整利率抵押贷款(ARM) 内提供预告利率（特别低利率，将持续抵押贷款的第一年或第二年） 。
随着房地产市场在 2005 年和 2006 年达到顶峰，预告利率、ARM 和只付息贷款越来越多地被强加给房主。越来越少的借款人质疑这些条款，并被几年内再融资的前景所吸引（该论点称，可带来巨额利润），使他们能够支付必要的任何补款。在蓬勃发展的房地产市场中，借款人没有考虑到的是，任何房屋价值下降都会使借款人面临难以维持的巨额还款和高得多的抵押贷款还款的组合。
当房地产市场如火如荼地进行时，它就变得不容忽视。在五年的时间里，许多地区的房价实际上翻了一番，几乎所有没有购买房屋或没有再融资的人都认为自己在该市场赚钱的竞争中落后了。抵押贷款机构知道这一点，并采取了更加积极的推动措施。新房建造速度不够快，房屋建筑商的库存飙升。
主要由次级债担保的 CDO 市场仅 2006 年发行量就激增至 6000 亿美元以上。这是十年前发行量的十倍多。尽管流动性较差，但这些证券在二级市场上很受欢迎，二级市场很乐意以跑赢市场的利率将它们存入大型机构基金。
可调利率抵押贷款的利率是根据反映当前经济状况的基准利率计算的。贷款人通常会在该利率的基础上收取额外的固定保证金。
裂缝开始出现
到2006年中期，裂缝开始出现。新屋销售停滞，销售价格中值停止上涨。尽管利率仍处于历史低位，但利率正在上升，而通胀担忧可能会导致利率上升。所有容易承保的抵押贷款和再融资都已经完成，第一个摇摇欲坠的ARM在12到24个月前写下，开始重置。
违约率开始急剧上升。突然间，CDO 对于寻求收益的投资者来说似乎不再那么有吸引力了。毕竟，许多 CDO 已经被重新包装了多次，以至于很难判断其中到底有多少次贷风险。
宽松信贷的紧缩
没过多久，这个消息就从董事会讨论变成了重大新闻。许多抵押贷款机构（不再急于二级市场或投资银行出售贷款）被切断了主要资金来源，迫使他们关闭业务。结果，CDO 从缺乏流动性变成了无法销售。
面对所有这些金融不确定性，投资者变得更加厌恶风险，并寻求解除潜在危险的抵押贷款支持证券以及任何未针对感知风险水平支付适当风险溢价的固定收益证券的头寸。投资者集体投票认为次贷风险不值得承担。
在这种对优质资产的追逐中，三个月期国库券成为新的必备固定收益产品，而收益率在几天之内就令人震惊地下跌了 1.5% 。比购买政府支持的债券（以及短期债券）更引人注目的是类似期限的公司债券和国库券之间的利差，在不到一年的时间里，利差从约 35 个基点扩大到超过 120 个基点。一周。
对于未经训练的人来说，这些变化可能看起来微不足道或不会造成损害，但在现代固定收益市场（杠杆为王，廉价信贷只是当前的小丑），如此大规模的举措有可能造成重大损害。几家对冲基金的倒闭就说明了这一点。
许多机构基金面临着来自紧张的银行的保证金和抵押品要求，这迫使它们出售股票和债券等其他资产以筹集现金。抛售压力的增加笼罩了股市，全球主要股指在几周内大幅下跌，这实际上阻碍了道琼斯工业平均指数(DJIA) 在 2017 年创下历史新高的强劲市场。 2007 年 7 月。
为了遏制金融危机的影响，美国、日本和欧洲央行帮助银行解决流动性问题，并通过注入数千亿美元现金帮助稳定金融市场。美联储还下调了贴现窗口利率，这使得金融机构从美联储借入资金的成本更低，增加了其运营的流动性，并帮助陷入困境的资产。这些都在一定程度上稳定了市场。
归纳总结
CDO 或其他类似工具本质上并没有什么错误或坏处。这是分散风险和开放资本市场的自然而明智的方式。但正如我们在历史上看到的那样，滥用或过度烹饪的策略可能会导致灾难。称之为资本主义的自然延伸，贪婪可以激发创新，但如果不加以控制，就需要主要的市场力量来使体系恢复平衡。
金融改革的实施是为了收紧抵押贷款市场（以及更大程度上的金融市场），以减轻再次崩溃的风险，包括收紧贷款限制、确保银行通过压力测试以及禁止机构进行风险投资。尽管美联储在 COVID-19 大流行后加息以冷却经济的举措可能会减缓房地产市场的发展，但经济更有能力应对更高的贷款量，因为抵押贷款不会像上世纪那样使用次级抵押贷款策略来推进。过去的。