數十家抵押貸款機構在幾周內宣佈破產。市場充滿了對全球信貸緊縮的擔憂，這影響了所有類別的借款人。各國央行利用緊急條款向陷入恐慌的金融市場注入流動性。房地產市場在經歷了多年的歷史高點後暴跌。 2006 年下半年和 2007 年止贖率同比翻了一番。
這些報告聽起來令人生畏，但這一切意味着什麼？我們發現自己陷入了一場以美國房地產市場爲中心的金融危機，凍結的次級抵押貸款市場的影響蔓延到信貸市場以及國內和全球股票市場。本文着眼於導致危機的一些問題及其對全球經濟的影響。
要點
- 在經濟崩潰之前，房地產市場開始升溫，房屋銷售量增加，價格觸底。
- 金融機構將住房貸款捆綁成抵押貸款支持證券，然後將其重新包裝成債務抵押債券，出售給投資者以換取高額回報。
- 這些工具被授予投資級評級，最終落入養老基金和對沖基金以及商業和機構投資者的手中。
- 其中許多打包抵押貸款屬於次級借款人，他們受到預告利率和可調利率抵押貸款的誘惑。
- 多米諾骨牌效應導致了崩盤：新房銷售停滯，房價趨於平穩，利率上升，違約率上升，投資者要求風險投資發行人收回資金。
危機之路
這是一個團體或一家公司在方向盤上睡着了的情況嗎？或者是監督太少、貪婪太多、或者只是缺乏足夠的理解的結果？正如金融市場出現問題時經常發生的情況一樣，答案很可能是：以上全部。
請記住，市場是六年前的副產品。時間回到 2001 年底，當時對 9 月 11 日之後全球恐怖襲擊的恐懼擾亂了本已舉步維艱的經濟，而當時的經濟剛剛走出 90 年代末科技泡沫引發的衰退。
作爲回應，美聯儲在2001年開始大幅降息，聯邦基金利率在2003年達到1%。低聯邦基金利率的目標是擴大貨幣供應量並鼓勵借貸，從而刺激支出和投資。鼓勵支出是刺激經濟的一種方式。它奏效了，經濟在 2002 年開始穩步擴張。
房地產開始看起來有吸引力
隨着較低的利率對經濟產生影響，房地產市場開始陷入瘋狂，從 2002 年開始，銷售房屋的數量和銷售價格都急劇增加。
當時，30年期固定利率抵押貸款利率處於近40年來的最低水平。渴望的個人看到了獲得幾乎最便宜的股權來源的獨特機會。對於想要一個真正屬於自己的地方的首次購房者來說尤其如此。
投資銀行和資產支持證券
如果房地產市場得到妥善處理（低利率和不斷增長的需求），任何問題都會得到相當程度的控制。不幸的是，這要歸功於華爾街推出的新金融產品：抵押貸款支持證券（MBS）。
就像債券一樣，住房貸款是從發行銀行購買的，並打包成單一投資產品，然後出售給投資者。它們變得如此受歡迎，以至於被廣泛傳播，被納入養老基金、對沖基金和國際政府。但是，正如我們在危機後看到的那樣，投資的穩健程度取決於支持投資的抵押貸款。因此，當抵押人違約時，這些資產變得更加一文不值。
一個簡單的想法會導致大問題
資產支持證券（ABS）並不是一個新想法。事實上，它已經存在了幾十年。其核心是一個簡單的投資原則：
- 採取一堆具有可預測且相似現金流的資產（例如個人的住房抵押貸款）
- 將它們捆綁到一個託管包中，收集所有個人付款（抵押貸款付款）
- 用這筆錢向投資者支付託管套餐的優惠券
這就創建了以基礎房地產作爲抵押品的ABS。
另一個很大的優點是，穆迪和標準普爾等信用評級機構對許多此類證券給予了 AAA 或 A+ 的認可，表明它們作爲投資相對安全。那麼投資者得到了什麼？他們可以獲得多元化的固定收益資產投資組合，這些資產可以一次性支付息票。
政府國民抵押貸款協會（Ginnie Mae）多年來將證券化抵押貸款作爲 ABS 捆綁銷售。事實上，其 AAA 評級得到了該組織政府支持的保證。投資者獲得了比國債更高的收益，吉利美利用這筆資金提供新的抵押貸款。
全球投資銀行貝爾斯登是最早於 2008 年 3 月倒閉的投資銀行之一。六個月後，雷曼兄弟也倒閉。
擴大利潤
由於房地產市場的爆炸式增長，還創建了更新形式的 ABS，只不過這些 ABS 中充斥着次級抵押貸款或向信用不佳的買家提供的貸款。
除了較高的違約風險之外，次級貸款還被分爲不同的風險類別或風險級別，每個級別都有自己的還款計劃：
- 較高部分能夠獲得 AAA 評級——即使它們包含次級貸款——因爲這些部分被承諾將第一批資金投入到證券中
- 較低檔次的票面利率較高，以補償增加的違約風險。
- 一直處於底部的股權部分是一項高度投機的投資，因爲如果整個 ABS 的違約率升至較低水平（通常在 5% 的範圍內）之上，其現金流可能會基本消失。至 7%
即使是次級抵押貸款機構也有出售高風險債務的途徑。這使得他們能夠更加積極地推銷這些債務。華爾街接收了他們的次級貸款，將其與其他貸款（有些是優質貸款，有些不是）打包，然後賣給投資者。由於評級機構通過對 ABS 進行評級工作賺取了豐厚的費用，這些捆綁證券中的大多數都神奇地成爲了投資級別（A 級或更高級別）。
由於這項活動，發放抵押貸款變得非常有利可圖，即使是有風險的抵押貸款。不久之後，甚至連首付和收入證明等基本要求都被抵押貸款機構忽視了。事實上，貸款價值比(LTV) 爲 125% 的抵押貸款已被承保並提供給潛在房主。其邏輯是，隨着房地產價格的上漲（到 2005 年，房價中位數每年上漲 14%），這樣的抵押貸款將在不到兩年的時間內恢復正常。
槓桿平方
強化循環開始旋轉得太快，但隨着華爾街、大街以及中間的每個人都從這一過程中獲利，誰會踩剎車呢？
創紀錄的低利率加上不斷寬鬆的貸款標準。這推動美國大部分地區的房地產價格創下歷史新高。現有房主進行再融資的數量創歷史新高，他們利用最近賺取的淨值，而這些淨值只需花費數百美元進行房屋評估即可獲得。
同時，得益於市場流動性，投資銀行和其他大型投資者借入了更多資金，從而提高了槓桿率，創造了額外的投資產品。這包括不穩定的次級資產。
抵押債務加入競爭
借入更多資金的能力促使銀行和其他大型投資者創建債務抵押債券（CDO），這實質上是從MBS中獲取股權和夾層（中低評級）部分，並再次將其重新打包，這次是夾層CDO。
通過使用相同的涓滴支付計劃，大多數夾層 CDO 可以獲得 AAA 信用評級，從而將它們落入對沖基金、養老基金、商業銀行和其他機構投資者的手中。
住宅抵押貸款支持證券（RMBS）的現金流來自住宅債務，而 CDO 有效地消除了借款人和原始貸款人之間的溝通渠道。大投資者突然控制了抵押品。結果，投資者爲了減少損失而採取了直接取消抵押品贖回權的模式，繞過了有關逾期抵押貸款付款的談判。
然而，如果滿足以下條件，這些因素就不會導致當前的危機：
- 房地產市場持續繁榮。
- 房主實際上可以支付抵押貸款。
然而，由於這種情況並沒有發生，這些因素只會加劇後來喪失抵押品贖回權的數量。
預告價格和 ARM
隨着抵押貸款機構將次級貸款的大部分風險轉移給投資者，他們可以自由地想出有趣的策略，用釋放的資本發放貸款。借款人可能會被吸引進入最初負擔得起的抵押貸款，其中付款將在三年、五年或七年內飆升，並在可調整利率抵押貸款(ARM) 內提供預告利率（特別低利率，將持續抵押貸款的第一年或第二年） 。
隨着房地產市場在 2005 年和 2006 年達到頂峯，預告利率、ARM 和只付息貸款越來越多地被強加給房主。越來越少的借款人質疑這些條款，並被幾年內再融資的前景所吸引（該論點稱，可帶來鉅額利潤），使他們能夠支付必要的任何補款。在蓬勃發展的房地產市場中，借款人沒有考慮到的是，任何房屋價值下降都會使借款人面臨難以維持的鉅額還款和高得多的抵押貸款還款的組合。
當房地產市場如火如荼地進行時，它就變得不容忽視。在五年的時間裏，許多地區的房價實際上翻了一番，幾乎所有沒有購買房屋或沒有再融資的人都認爲自己在該市場賺錢的競爭中落後了。抵押貸款機構知道這一點，並採取了更加積極的推動措施。新房建造速度不夠快，房屋建築商的庫存飆升。
主要由次級債擔保的 CDO 市場僅 2006 年發行量就激增至 6000 億美元以上。這是十年前發行量的十倍多。儘管流動性較差，但這些證券在二級市場上很受歡迎，二級市場很樂意以跑贏市場的利率將它們存入大型機構基金。
可調利率抵押貸款的利率是根據反映當前經濟狀況的基準利率計算的。貸款人通常會在該利率的基礎上收取額外的固定保證金。
裂縫開始出現
到2006年中期，裂縫開始出現。新屋銷售停滯，銷售價格中值停止上漲。儘管利率仍處於歷史低位，但利率正在上升，而通脹擔憂可能會導致利率上升。所有容易承保的抵押貸款和再融資都已經完成，第一個搖搖欲墜的ARM在12到24個月前寫下，開始重置。
違約率開始急劇上升。突然間，CDO 對於尋求收益的投資者來說似乎不再那麼有吸引力了。畢竟，許多 CDO 已經被重新包裝了多次，以至於很難判斷其中到底有多少次貸風險。
寬鬆信貸的緊縮
沒過多久，這個消息就從董事會討論變成了重大新聞。許多抵押貸款機構（不再急於二級市場或投資銀行出售貸款）被切斷了主要資金來源，迫使他們關閉業務。結果，CDO 從缺乏流動性變成了無法銷售。
面對所有這些金融不確定性，投資者變得更加厭惡風險，並尋求解除潛在危險的抵押貸款支持證券以及任何未針對感知風險水平支付適當風險溢價的固定收益證券的頭寸。投資者集體投票認爲次貸風險不值得承擔。
在這種對優質資產的追逐中，三個月期國庫券成爲新的必備固定收益產品，而收益率在幾天之內就令人震驚地下跌了 1.5% 。比購買政府支持的債券（以及短期債券）更引人注目的是類似期限的公司債券和國庫券之間的利差，在不到一年的時間裏，利差從約 35 個基點擴大到超過 120 個基點。一週。
對於未經訓練的人來說，這些變化可能看起來微不足道或不會造成損害，但在現代固定收益市場（槓桿爲王，廉價信貸只是當前的小丑），如此大規模的舉措有可能造成重大損害。幾家對沖基金的倒閉就說明了這一點。
許多機構基金面臨着來自緊張的銀行的保證金和抵押品要求，這迫使它們出售股票和債券等其他資產以籌集現金。拋售壓力的增加籠罩了股市，全球主要股指在幾周內大幅下跌，這實際上阻礙了道瓊斯工業平均指數(DJIA) 在 2017 年創下歷史新高的強勁市場。 2007 年 7 月。
爲了遏制金融危機的影響，美國、日本和歐洲央行幫助銀行解決流動性問題，並通過注入數千億美元現金幫助穩定金融市場。美聯儲還下調了貼現窗口利率，這使得金融機構從美聯儲借入資金的成本更低，增加了其運營的流動性，並幫助陷入困境的資產。這些都在一定程度上穩定了市場。
綜述
CDO 或其他類似工具本質上並沒有什麼錯誤或壞處。這是分散風險和開放資本市場的自然而明智的方式。但正如我們在歷史上看到的那樣，濫用或過度烹飪的策略可能會導致災難。稱之爲資本主義的自然延伸，貪婪可以激發創新，但如果不加以控制，就需要主要的市場力量來使體系恢復平衡。
金融改革的實施是爲了收緊抵押貸款市場（以及更大程度上的金融市場），以減輕再次崩潰的風險，包括收緊貸款限制、確保銀行通過壓力測試以及禁止機構進行風險投資。儘管美聯儲在 COVID-19 大流行後加息以冷卻經濟的舉措可能會減緩房地產市場的發展，但經濟更有能力應對更高的貸款量，因爲抵押貸款不會像上世紀那樣使用次級抵押貸款策略來推進。過去的。