随着房地产成为机构投资者和散户投资者资本资产配置矩阵的重要组成部分，房地产基金近期稳步增长。由于房地产投资的资本密集性、对主动管理的要求以及全球房地产机会的增加，寻求高效资产管理的机构正逐渐转向专业的房地产基金（FOF） 。
散户投资者现在也是如此，他们可以从比以前更多的房地产共同基金选择中受益，从而实现有效的资本配置和多元化。
与任何其他投资部门一样，房地产也有其优点和缺点。然而，大多数投资组合都应该考虑使用它，房地产投资信托 ( REIT ) 和房地产共同基金可能被视为填补该分配的最佳方法。
概要
- 散户和机构投资者都应该考虑房地产投资信托 (REIT) 和房地产共同基金，以实现多元化的投资组合。
- 房地产投资信托基金通常拥有和经营房地产，如住宅单元、购物中心、商场、商业办公空间和酒店。
- 房地产共同基金本身主要投资于 REITs 和房地产运营公司，可以以相对较少的资本提供多元化的房地产投资。
- 许多散户投资者没有意识到他们可能已经通过拥有房屋直接投资房地产。
房地产投资的障碍
长期以来，房地产投资一直由养老基金、保险公司等大型金融机构主导。由于房地产投资的全球化和新的离岸机会的出现，这些机会允许更大程度的多样化和回报潜力，现在有一种趋势，即房地产在机构投资组合配置中占有一席之地。
房地产资本的永久分配伴随着某些独特的障碍。首先，它是高度资本密集型的。与可以小额购买的股票不同，商业房地产投资通常需要大量的前期资金，而直接投资通常会导致投资组合不固定或流动性不足，以及基于地点或房产类型的特殊风险。
房地产也需要积极的管理和维护，这是劳动密集型和成本高昂的。与管理传统投资相比，管理房地产分配需要大量资源和规划。
由于这些问题，机构往往倾向于房地产基金和基金中的基金。散户投资者可以通过房地产投资信托基金或 REITs 实现这些相同的优势。虽然单个 REIT 通常拥有多个房产，但现在可以通过REIT 交易所交易基金 (ETF)和房地产共同基金实现更大的多元化，每个基金都投资于多个不同的 REIT。
如今，即使是散户投资者也可以轻松地将房地产投资添加到他们的投资组合中。以下是散户投资者获取房地产回报潜力并获得资产类别敞口的几种方法。
直接投资
该策略涉及投资者直接选择特定物业并将其作为投资购买。通常，这些将包括除了市场价值的任何增加之外产生租金收入的收入财产。
这种策略的最大优势是控制。财产的直接所有权允许制定和运行战略，以及对回报的直接影响。然而，直接投资使得创建多元化的房地产投资组合变得非常困难。它还涉及成为房东以及它可能带来的所有额外成本、风险和管理难题。
对于大多数散户投资者来说，房地产配置不足以购买足够多的房产以实现真正的多元化。它还增加了对当地房地产市场以及房地产类型风险的敞口。
房产权
许多没有考虑为其投资组合分配房地产的散户投资者没有意识到他们可能已经通过拥有房屋来投资房地产。他们不仅已经拥有房地产敞口，而且大多数人还通过住房抵押贷款承担了额外的财务风险。在大多数情况下，这种接触是有益的，帮助许多人积累了退休所需的资金。
房地产投资信托基金 (REITs)
REIT 股票代表公司的私募和公共股本，这些公司以信托形式投资于房地产、抵押贷款或其他房地产抵押投资。房地产投资信托基金通常拥有和经营房地产。这些可能包括多户住宅物业、杂货购物中心、当地零售物业和地带中心、商场、商业办公空间和酒店。
房地产投资信托由代表信托做出投资管理决策的董事会管理。只要 REITs 将 90% 的应税收入作为股息分配给股东，它们就很少或不需要缴纳联邦所得税。尽管税收优惠增加了税后现金流，但房地产投资信托基金无法保留现金可能会严重阻碍增长和长期升值。除了税收优势之外，房地产投资信托基金还提供许多与股票相同的优势和劣势。
房地产投资信托基金经理提供战略眼光并做出与投资和房地产相关的决策，从而为投资者解决与管理相关的问题。对于散户投资者而言，REITs 的最大缺点是难以用有限的资本进行投资，以及选择和预测其业绩所需的大量特定资产知识和分析。
与房地产投资相比，REIT 投资与整体股市的相关性要高得多，这导致一些人淡化了其多元化特征。 REIT 市场的波动性也高于直接房地产。这是由于宏观经济力量对REIT价值的影响，以及REIT股票持续估值的事实，而直接房地产更多地受当地房地产市场的影响，采用评估方法进行估值，倾向于平滑投资回报。
没有意愿、知识或资本自行购买土地或房产的投资者可以通过房地产基金参与房地产的收益和长期增长潜力。
房地产共同基金
房地产共同基金本身主要投资于房地产投资信托基金和房地产运营公司，使用专业的投资组合经理和专家研究。它们提供了使用相对较少的资本获得多元化房地产敞口的能力。根据他们的战略和多元化目标，它们为投资者提供了比单独购买 REIT 股票更广泛的资产选择，并且它们还提供了从一个基金轻松转移到另一个基金的灵活性。
灵活性对共同基金投资者也有利，因为在系统和受监管的交易所获取和处置资产相对容易，而不是直接投资，后者既费力又昂贵。更多投机投资者可以策略性地增持某些房地产或区域风险敞口，以实现回报最大化。
创建广泛的共同基金基础也可以降低与购买单个 REIT 股票相关的交易成本和佣金。散户投资者的另一个显著优势是基金提供的有关收购资产的分析和研究信息，以及管理层对房地产的可行性和业绩的看法，无论是作为特定投资还是作为资产类别。
然而，与 REIT 或 REIT ETF 相比，共同基金的流动性可能较低，并且管理费用较高。尽管房地产共同基金为传统上缺乏流动性的资产类别带来了流动性，但反对者认为它们无法与房地产的直接投资相提并论。
所有房地产投资信托基金都支付股息吗？
是的，根据联邦法规，为了将公司归类为房地产投资信托基金，它必须将至少 90% 的应税收入作为股息分配给股东。
我必须为租金收入缴税吗？
如果您是房东，是的，您必须申报租金收入并为此纳税。请注意，租金收入通常被认为是被动收入。如果您有与房产相关的费用，例如公用事业、维修或保险，您可以从租金收入中扣除这些费用。
我应该将多少投资组合分配给房地产？
大多数专家同意，持有一些房地产（直接或间接）对许多投资者来说是个好主意。您投入房地产的金额将取决于几个因素，例如您的风险承受能力、时间范围、流动性需求和其他房地产持有量。例如，如果您已经拥有自己的房屋，那么房地产实际上可能会占据您整体财富的很大一部分。此外，如果您在房地产相关行业工作，您的收入和劳动力前景已经与房地产市场挂钩。总体而言，顾问建议将投资组合的 5% 至 20% 用于房地产（对于是否包括您的房屋净值存在不同意见）。
归纳总结
尽管散户投资者在进行投资组合分配时可以而且应该考虑房屋所有权，但他们也可能会考虑对房地产进行额外的、流动性更强的投资。
对于那些拥有必要的交易技能和资本的人来说，REIT 投资提供了获得房地产投资的一些好处的机会，而无需直接拥有。对于正在考虑较小配置的其他人，或者对于那些不想为资产选择背负重担但需要最大程度多样化的人来说，房地产共同基金将是一个合适的选择。