如果您像大多数购房者一样，则需要抵押贷款来为购买新房提供资金。要获得资格，您必须拥有良好的信用评分和现金用于首付。如果没有这些，传统的购房途径可能就不再是一种选择。

然而，还有另一种选择：先租后买协议，您可以在一定时间内租用房屋，并可以选择在租约到期之前购买它。先租后买协议由两部分组成：标准租赁协议和购买选择权。

以下是需要注意的事项以及先租后买流程如何运作的概述。这比租房更复杂，您需要采取额外的预防措施来保护您的利益。如果您想买房，这样做将帮助您确定该交易是否是一个不错的选择。

不可退还的预付费用

在先租后买协议中，您（作为买方）向卖方支付一次性的、通常不可退还的预付费用，称为期权费、期权资金或期权对价。这笔费用使您可以选择在未来的某个日期购买房子。期权费通常是可以协商的，因为没有标准费率。不过，费用通常在购买价格的 1% 到 5% 之间。

租赁选项与租赁购买

值得注意的是，有不同类型的先租后买合同，其中一些比其他合同对消费者更友好且更灵活。租赁选择权合同赋予您在租约到期时购买房屋的权利，但没有义务。如果您决定在租约结束时不购买该房产，则该选择权就会过期，您可以离开，而无需继续支付租金或购买房产。租赁购买合同的情况并非总是如此。

为了拥有购买选择权而没有购买义务，它需要是租赁选择权合同。由于法律术语可能难以解读，因此在签署任何内容之前与合格的房地产律师一起审查合同总是一个好主意，这样您就知道自己的权利以及确切的情况。

就购买价格达成一致

先租后买协议应明确确定房屋购买价格的时间和方式。在某些情况下，您和卖方会在签订合同时商定购买价格，通常价格高于当前市场价值。在其他情况下，价格是在租约到期时根据房产当时的市场价值确定的。许多买家更喜欢“锁定”购买价格，尤其是在房价呈上涨趋势的市场。

向校长申请租金

您将在整个租赁期内支付租金。问题是每笔付款的一部分是否适用于最终的购买价格。例如，如果您在三年内每月支付 1,200 美元的租金，其中 25% 计入购买时，您将获得 10,800 美元的租金抵免（1,200 美元 x 0.25 = 300 美元；300 美元 x 36 个月 = 10,800 美元）。通常，租金会略高于该地区的现行价格，以弥补您收到的租金抵免。但请确保您知道支付该溢价会得到什么。

从租赁到拥有的房屋维护

根据合同条款，您可能负责维护财产并支付维修费用。通常，这是房东的责任，因此请仔细阅读合同的细则。由于卖方最终负责所有房主协会费用、税费和保险（毕竟，这仍然是他们的房子），因此他们通常选择承担这些费用。无论哪种方式，您都需要租客的保险单来承保个人财产损失，并在有人在家中受伤或您意外伤害某人时提供责任保险。

确保合同中明确规定了维护和维修要求（请您的律师解释您的责任）。维护财产，例如修剪草坪、耙树叶和清理排水沟等，与更换损坏的屋顶或使电力符合规范有很大不同。无论您是负责所有事情还是只负责修剪草坪，在签署任何协议之前，请检查房屋，进行评估，并确保财产税是最新的。

购买房产

合同终止时会发生什么部分取决于您签署的协议类型。如果您有租赁选择权合同并想购买该房产，您可能需要获得抵押贷款（或其他融资）才能全额付款给卖方。

相反，如果您决定不购买房屋，或者在租赁期结束前无法获得融资，则选择权就会到期，您就会搬出房屋，就像您租用任何其他房产一样。您可能会失去到那时为止支付的所有款项，包括期权金和赚取的任何租金抵免，但您没有任何义务继续租赁或购买房屋。

如果您有租赁购买合同，您可能有法律义务在租约到期时购买该房产。由于多种原因，这可能会产生问题，特别是如果您无法获得抵押贷款。租赁选择合同几乎总是比租赁购买合同更可取，因为它们提供了更大的灵活性，并且如果您在租约到期时不愿意或无法购买房屋，则不会面临被起诉的风险。

对待这个过程就像你直接买房子一样：进行尽职调查，研究该地区，与附近其他房屋进行价格比较，研究合同，并研究卖方的历史。

理想的先租后买的候选人

如果您是一个有抱负的房主，但在财务上还没有做好准备，那么先租后买协议可能是一个很好的选择。这些协议让您有机会理顺您的财务状况，提高您的信用评分，并节省首付资金，同时“锁定”您想要拥有的房子。如果期权资金和/或一定比例的租金用于购买价格（他们经常这样做），您还可以建立一些股权。

虽然先租后买协议传统上是针对那些没有资格获得合格贷款的人，但还有第二类候选人在很大程度上被先租后买行业忽视：无法获得抵押贷款的人昂贵且不合格的贷款市场。 Verbhouse 创始人兼首席执行官Marjorie Scholtz表示：“巨额（不合格）贷款是标准，对于财务上可行、信誉良好但无法获得或不想获得抵押贷款的人来说，迫切需要更好的解决方案。”一家位于旧金山的初创公司。

肖尔茨表示：“随着房价上涨，越来越多的城市的房价超出了合规贷款限额，被迫发放巨额贷款，问题从消费者转移到了家庭金融行业。”由于严格的自动承保准则和 20% 至 40% 的首付要求，即使是有经济能力的人也可能很难在这些市场获得融资。

“任何不寻常的事情——例如收入——都会将高收入者置于‘异常’地位，因为承保人无法将他们整齐地归入一个盒子中，”肖尔茨说。这包括具有非传统收入、自营职业者或合同工、或没有美国信用记录的人（例如外国人），以及那些根本缺乏银行要求的不合格贷款 20% 至 40% 巨额首付的人。

高成本市场并不是您最容易找到先租后买房产的地方，这也是 Verbhouse 与众不同的地方。但所有潜在的先租后买的购房者都将受益于尝试将其以消费者为中心的特征写入先租后买的合同中：期权费和每笔租金支付的一部分可以一美元一美元地压低购买价格，租金和购买价格被锁定长达五年，即使参与者决定不购买，也可以建立股本并抓住市场升值机会。根据 Scholtz 的说法，参与者可以以公平的市场价值“套现”：Verbhouse 出售房屋，参与者保留市场升值加上他们通过租金“买断”付款积累的任何资产。

签署合同之前

当您考虑先租后买房产时，您应该采取哪些步骤？务必：

选择正确的条款

签订租赁选择协议而不是租赁购买协议。

得到帮助

聘请合格的房地产律师解释合同并帮助您了解您的权利和义务。您可能需要在签署之前就一些问题进行谈判，或者如果协议对您不够有利，则应避免签署该协议。

研究合同

确保您理解：

• 截止日期（什么时候到期）
• 选择权费和租金——以及每项费用的多少适用于购买价格
• 采购价格如何确定
• 如何行使您的购买选择权（例如，卖方可能要求您提前书面通知您的购买意向）
• 是否允许携带宠物
• 谁负责维护、房主协会会费、财产税等
• “维护”的意思是：只是修剪草坪和耙地等，或者进行严重的维修，例如修理屋顶。

研究家庭

进行独立评估，进行财产检查，确保财产税是最新的，并确保财产没有留置权。

研究卖家

检查卖方的信用报告，寻找财务困难的迹象，并获取产权报告，了解卖方拥有该房产的时间——拥有该房产的时间越长，产权越多越好。

仔细检查细则

在什么情况下您会失去购买房产的选择权？根据某些合同，如果您仅迟交一笔租金或未能以书面形式通知卖方您的购买意向，您就会失去这项权利。

综述

先租后买协议允许潜在购房者立即搬入房屋，并在尝试获得抵押贷款之前花几年的时间来提高他们的信用评分和/或储蓄首付。当然，根据先租后买协议，必须满足某些条款和条件。即使房地产经纪人协助完成整个过程，您也必须咨询合格的房地产律师，他可以在您签署任何内容之前澄清合同和您的权利。

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