如果您像大多數購房者一樣，則需要抵押貸款來爲購買新房提供資金。要獲得資格，您必須擁有良好的信用評分和現金用於首付。如果沒有這些，傳統的購房途徑可能就不再是一種選擇。

然而，還有另一種選擇：先租後買協議，您可以在一定時間內租用房屋，並可以選擇在租約到期之前購買它。先租後買協議由兩部分組成：標準租賃協議和購買選擇權。

以下是需要注意的事項以及先租後買流程如何運作的概述。這比租房更復雜，您需要採取額外的預防措施來保護您的利益。如果您想買房，這樣做將幫助您確定該交易是否是一個不錯的選擇。

不可退還的預付費用

在先租後買協議中，您（作爲買方）向賣方支付一次性的、通常不可退還的預付費用，稱爲期權費、期權資金或期權對價。這筆費用使您可以選擇在未來的某個日期購買房子。期權費通常是可以協商的，因爲沒有標準費率。不過，費用通常在購買價格的 1% 到 5% 之間。

租賃選項與租賃購買

值得注意的是，有不同類型的先租後買合同，其中一些比其他合同對消費者更友好且更靈活。租賃選擇權合同賦予您在租約到期時購買房屋的權利，但沒有義務。如果您決定在租約結束時不購買該房產，則該選擇權就會過期，您可以離開，而無需繼續支付租金或購買房產。租賃購買合同的情況並非總是如此。

爲了擁有購買選擇權而沒有購買義務，它需要是租賃選擇權合同。由於法律術語可能難以解讀，因此在簽署任何內容之前與合格的房地產律師一起審查合同總是一個好主意，這樣您就知道自己的權利以及確切的情況。

就購買價格達成一致

先租後買協議應明確確定房屋購買價格的時間和方式。在某些情況下，您和賣方會在簽訂合同時商定購買價格，通常價格高於當前市場價值。在其他情況下，價格是在租約到期時根據房產當時的市場價值確定的。許多買家更喜歡“鎖定”購買價格，尤其是在房價呈上漲趨勢的市場。

向校長申請租金

您將在整個租賃期內支付租金。問題是每筆付款的一部分是否適用於最終的購買價格。例如，如果您在三年內每月支付 1,200 美元的租金，其中 25% 計入購買時，您將獲得 10,800 美元的租金抵免（1,200 美元 x 0.25 = 300 美元；300 美元 x 36 個月 = 10,800 美元）。通常，租金會略高於該地區的現行價格，以彌補您收到的租金抵免。但請確保您知道支付該溢價會得到什麼。

從租賃到擁有的房屋維護

根據合同條款，您可能負責維護財產並支付維修費用。通常，這是房東的責任，因此請仔細閱讀合同的細則。由於賣方最終負責所有房主協會費用、稅費和保險（畢竟，這仍然是他們的房子），因此他們通常選擇承擔這些費用。無論哪種方式，您都需要租客的保險單來承保個人財產損失，並在有人在家中受傷或您意外傷害某人時提供責任保險。

確保合同中明確規定了維護和維修要求（請您的律師解釋您的責任）。維護財產，例如修剪草坪、耙樹葉和清理排水溝等，與更換損壞的屋頂或使電力符合規範有很大不同。無論您是負責所有事情還是隻負責修剪草坪，在簽署任何協議之前，請檢查房屋，進行評估，並確保財產稅是最新的。

購買房產

合同終止時會發生什麼部分取決於您簽署的協議類型。如果您有租賃選擇權合同並想購買該房產，您可能需要獲得抵押貸款（或其他融資）才能全額付款給賣方。

相反，如果您決定不購買房屋，或者在租賃期結束前無法獲得融資，則選擇權就會到期，您就會搬出房屋，就像您租用任何其他房產一樣。您可能會失去到那時爲止支付的所有款項，包括期權金和賺取的任何租金抵免，但您沒有任何義務繼續租賃或購買房屋。

如果您有租賃購買合同，您可能有法律義務在租約到期時購買該房產。由於多種原因，這可能會產生問題，特別是如果您無法獲得抵押貸款。租賃選擇合同幾乎總是比租賃購買合同更可取，因爲它們提供了更大的靈活性，並且如果您在租約到期時不願意或無法購買房屋，則不會面臨被起訴的風險。

對待這個過程就像你直接買房子一樣：進行盡職調查，研究該地區，與附近其他房屋進行價格比較，研究合同，並研究賣方的歷史。

理想的先租後買的候選人

如果您是一個有抱負的房主，但在財務上還沒有做好準備，那麼先租後買協議可能是一個很好的選擇。這些協議讓您有機會理順您的財務狀況，提高您的信用評分，並節省首付資金，同時“鎖定”您想要擁有的房子。如果期權資金和/或一定比例的租金用於購買價格（他們經常這樣做），您還可以建立一些股權。

雖然先租後買協議傳統上是針對那些沒有資格獲得合格貸款的人，但還有第二類候選人在很大程度上被先租後買行業忽視：無法獲得抵押貸款的人昂貴且不合格的貸款市場。 Verbhouse 創始人兼首席執行官Marjorie Scholtz表示：“鉅額（不合格）貸款是標準，對於財務上可行、信譽良好但無法獲得或不想獲得抵押貸款的人來說，迫切需要更好的解決方案。”一家位於舊金山的初創公司。

肖爾茨表示：“隨着房價上漲，越來越多的城市的房價超出了合規貸款限額，被迫發放鉅額貸款，問題從消費者轉移到了家庭金融行業。”由於嚴格的自動承保準則和 20% 至 40% 的首付要求，即使是有經濟能力的人也可能很難在這些市場獲得融資。

“任何不尋常的事情——例如收入——都會將高收入者置於‘異常’地位，因爲承保人無法將他們整齊地歸入一個盒子中，”肖爾茨說。這包括具有非傳統收入、自營職業者或合同工、或沒有美國信用記錄的人（例如外國人），以及那些根本缺乏銀行要求的不合格貸款 20% 至 40% 鉅額首付的人。

高成本市場並不是您最容易找到先租後買房產的地方，這也是 Verbhouse 與衆不同的地方。但所有潛在的先租後買的購房者都將受益於嘗試將其以消費者爲中心的特徵寫入先租後買的合同中：期權費和每筆租金支付的一部分可以一美元一美元地壓低購買價格，租金和購買價格被鎖定長達五年，即使參與者決定不購買，也可以建立股本並抓住市場升值機會。根據 Scholtz 的說法，參與者可以以公平的市場價值“套現”：Verbhouse 出售房屋，參與者保留市場升值加上他們通過租金“買斷”付款積累的任何資產。

簽署合同之前

當您考慮先租後買房產時，您應該採取哪些步驟？務必：

選擇正確的條款

簽訂租賃選擇協議而不是租賃購買協議。

得到幫助

聘請合格的房地產律師解釋合同並幫助您瞭解您的權利和義務。您可能需要在簽署之前就一些問題進行談判，或者如果協議對您不夠有利，則應避免簽署該協議。

研究合同

確保您理解：

• 截止日期（什麼時候到期）
• 選擇權費和租金——以及每項費用的多少適用於購買價格
• 採購價格如何確定
• 如何行使您的購買選擇權（例如，賣方可能要求您提前書面通知您的購買意向）
• 是否允許攜帶寵物
• 誰負責維護、房主協會會費、財產稅等
• “維護”的意思是：只是修剪草坪和耙地等，或者進行嚴重的維修，例如修理屋頂。

研究家庭

進行獨立評估，進行財產檢查，確保財產稅是最新的，並確保財產沒有留置權。

研究賣家

檢查賣方的信用報告，尋找財務困難的跡象，並獲取產權報告，瞭解賣方擁有該房產的時間——擁有該房產的時間越長，產權越多越好。

仔細檢查細則

在什麼情況下您會失去購買房產的選擇權？根據某些合同，如果您僅遲交一筆租金或未能以書面形式通知賣方您的購買意向，您就會失去這項權利。

歸納總結

先租後買協議允許潛在購房者立即搬入房屋，並在嘗試獲得抵押貸款之前花幾年的時間來提高他們的信用評分和/或儲蓄首付。當然，根據先租後買協議，必須滿足某些條款和條件。即使房地產經紀人協助完成整個過程，您也必須諮詢合格的房地產律師，他可以在您簽署任何內容之前澄清合同和您的權利。

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