什麼是專屬房地產投資信託？
專屬房地產投資信託只是一個由一家公司控制擁有權的房地產投資信託（REIT）。
擁有與其業務相關的房地產的公司可能會發現將房產捆綁到房地產投資信託基金中以獲得特殊稅收減免是有利的。這種減稅策略可供擁有許多商店或分支機構的零售商和銀行使用。
重點摘要
- 自保房地產投資信託基金是指由一家公司持有超過50%擁有權股份的任何房地產投資信託基金。
- 專屬REITs通常是其他公司的子公司。
- 作為房地產投資信託基金，自保房地產投資信託基金享有標準房地產投資信託基金的所有稅收優惠。
- 綜合而言，自保REIT會計對於母公司和專屬REIT子公司來說可能很複雜。
- 會計和稅務專業人員應確保他們完全遵守所有聯邦和州法律，包括自保房地產投資信託基金。
瞭解專屬房地產投資信託
可以創建專屬房地產投資信託，以利用房地產投資信託（REIT）提供的稅收減免。公司可以選擇發展或取得REIT的控股擁有權以獲得專屬身份。控股或自保地位被定義為REIT超過50%的有表決權擁有權股份。
建立專屬房地產投資信託基金以管理自己的房地產的公司通常會將其描述為租賃或抵押房地產投資信託基金。抵押貸款REITs（mREITs）為互惠收入的承諾提供抵押貸款資本，這通常是REIT收入的基礎。公司還可以通過將房地產轉移到REIT，然後從這些REITs租用物業來使用專屬房地產投資信託。
房地產投資信託
專屬產業信託是指從單一公司擁有控制權的產業信託。除此之外，自保房地產投資信託基金只是房地產投資信託基金。如果一個實體符合國稅局的某些要求和《國內稅收法》第26章，則可以將其歸類為REIT。REITs可以是信託，協會或公司 - 但無論如何，它們都必須選擇作為公司納稅。
《國內稅收法》允許所有房地產投資信託基金將其所有收入分配給 股東。這使得REITs類似於稅法下的合夥企業，因為合夥企業通常沒有收入，並通過 K-1分配所有收入。
REITs必須滿足多項要求才有資格獲得一般REITs的所得稅 分配稅收減免 。具體而言，公司必須符合以下要求才有資格成為房地產投資信託基金：
- 作為公司應納稅
- 每年以股東股息的形式支付至少90%的應納稅所得額
- 至少75%的總收入來自租金，為房地產融資的抵押貸款利息或房地產銷售
- 將至少75%的總資產投資於房地產，現金或美國國債
- 擁有至少100名股東（控股公司可以指定高管為股東，以滿足這一要求）
如果一個實體符合REIT要求，它必須向股東支付至少90%的收入，因此可以把收入分配作為扣除。所需分配后的任何剩餘餘額均按必要的公司稅率徵稅。
子公司會計
自保房地產投資信託基金被視為子公司，因此其擁有權必須以某種方式計入母公司的財務狀況。通常，有三種方法可以在母公司的 財務報表中核算子公司和子公司擁有權。公司可以報告合併財務報表，也可以通過權益法或成本法對擁有權進行會計核算。
根據 公認會計原則 （GAAP），如果母公司擁有超過50%的擁有權，公司可以選擇創建合併財務報表，該報表整合了子公司財務的各個方面。通常，母公司將專屬房地產投資信託基金納入合併財務報表報告是無益的，亦不適用。這是因為專屬REIT本身獲得的稅收優惠，這通常是創建它的原因。因此，專屬REIT擁有權通常通過權益法或成本法計入母公司的財務狀況。
專屬房地產投資信託基金稅收優惠
專屬REIT稅可能有幾個稅收優惠。《國內稅收法》第26章討論了REITs的聯邦稅收，但各州也可能有自己的REITs稅收規則，可以增加或減少稅收優惠。
一般而言，專屬REIT的母公司可以扣除其向專屬REIT支付的租金或抵押貸款支付成本，從而減少其 應稅收入。這不一定是一個巨大的好處，因為它通常會扣除這些費用。儘管如此，它仍然可以在支付處理等方面創造一些有用的優勢。最大的優勢之一是母公司從專屬REIT獲得部分股息分配，這可能會以較低的稅率徵稅。
專屬產業信託享有產業信託地位的所有稅務優惠。它可以扣除分配給股東的收入的90%或更高金額。它還對任何剩餘收入支付聯邦公司稅率。
管轄自保房地產投資信託基金的法律
由於專屬REIT子公司可能會創造一些優勢，因此有一些聯邦和州的規定針對它們。一般來說，大多數立法將自保定義為控制50%的擁有權。聯邦法律要求任何待遇都是公平的，並且符合財產估值和公平談判。
有些州有自己的特殊要求。在某些情況下，存在一些限制，可能會全面消除 避稅 策略。總體而言，會計和稅務專業人員應確保專屬REITs和專屬REIT會計符合所有聯邦和州法律。
為什麼公司會成立自保房地產投資信託基金？
房地產投資信託基金提供某些稅收優惠，因此公司可能會尋求獲得房地產投資信託的控股權，以享受這些優勢。專屬房地產投資信託基金還可以讓公司更容易地控制和管理其已經擁有的物業。
為什麼美國國稅局審查自保房地產投資信託基金？
因為它可以是一種稅收最小化策略，所以可以正確考慮專屬房地產投資信託基金，並符合州和聯邦稅收準則。此外，由於這些實體通常被構建為公司子公司，因此需要額外的稅收考慮層。由於自保REITs以前曾被用來避免州或聯邦稅收，因此經常受到審查。
什麼是非自保房地產投資信託基金？
非自保房地產投資信託基金是未被定義為自保房地產投資信託基金;也就是說，它沒有一個單一的大股東。