炒房或购买并持有房地产是否是投资房地产的最佳策略这一问题并没有正确的答案。相反，选择一种方法而不是另一种方法应该成为考虑您总体目标的明确战略计划的一部分。

您还应该考虑现有市场带来的机会。以下是实施每种策略所涉及的内容以及如何决定哪种策略适合您。

为什么投资房地产？

这是个好问题。住宅房地产所有权越来越受到散户投资者的关注，原因如下：

• 房地产可以提供比股票和债券更可预测的回报。
• 房地产提供了通货膨胀对冲，因为租金率和投资现金流通常至少与通货膨胀率一样上升。
• 当您不确定股票和债券的前景时，房地产提供了绝佳的资本场所。
• 房地产投资中产生的股权为其他投资机会融资提供了良好的基础。投资者可以以其股权为抵押借款来为其他项目融资，而不是通过借款来获得投资资金（即以保证金购买股票）。
• 抵押贷款利息的免税性使得以房屋为抵押的贷款具有吸引力。
• 除了为业主提供现金流之外，住宅房地产还可以用于住宅或其他用途。

被动收入与主动收入

购买和持有房产与炒房之间的一个主要区别是，前者可以为您提供被动收入，而后者则可以提供主动收入。

被动收入是指在您没有任何实质性参与的情况下持续赚钱的投资所赚取的钱。它可以来自股票和债券，也可以来自拥有出租房产并每月获得租金收入，前提是您聘请一家管理公司来完成所有必需的任务，例如寻找租户、收取租金和维护。

主动收入是您通过工作换取的金钱。这包括你的工作工资，以及你炒房的利润。无论您是否从事拆除地板的体力劳动，翻转都被视为主动收入。它仍然是你从事的一项业务——寻找要转让的房产、购买它、获得保险、监督承包商、管理项目等等。

从这个意义上说，炒股不仅仅是像购买和持有股票或房地产那样的投资策略。如果您有一份全职工作，请记住，您的业余时间可能会被翻转房产所需的所有需求所占据。

翻转属性的两种方法

两种主要类型的房产可用于房地产投资的买/卖方法。第一种是因陷入财务困境而可以低于当前市场价格购买的房屋或公寓。第二种是待修房产，即存在结构、设计或状况问题的房产，可以通过克服这些问题来创造价值。

关注不良房产的投资者通过识别无法再管理或维持其房产的房主，或者寻找杠杆过高且面临违约风险的房产来实现这一目标。另一方面，那些喜欢装修的人会改造或增强房产，以便它对房主来说更好，或者对公寓租户来说更有效。

使用这种策略的房屋买家依靠投入的劳动力来增值，而不是仅仅以低成本购买房产来创造高投资回报。当然，在炒房时可以结合这两种策略，而且很多人就是这样做的。

然而，从长远来看，持续寻找这些机会可能具有挑战性。对于大多数人来说，翻转房产更多地应该被视为一种战术策略，而不是长期投资计划。

翻转的优点和缺点

优点：更快的资金回报

翻转房产的一大优势是快速实现收益，从而释放资金用于其他目的。翻转房屋的平均时间约为六个月，但首次购房者应该预计这个过程需要更长的时间。

优点：潜在的更安全的投资

与股市不同，房地产市场往往更容易预测。从某种意义上说，翻转房产可以被认为是一种更安全的投资策略，因为它的目的是在最短的时间内使资本面临风险。它还缺乏持有房地产固有的管理和租赁风险，更不用说寻找租户、收取租金和维护房产的麻烦了。

缺点：成本

翻转房屋可能会产生长期投资不会遇到的成本问题。炒货所涉及的费用可能需要大量资金，导致现金流问题。由于买卖双方的交易成本都非常高，因此会显着影响利润。如果您放弃日常工作并依靠翻转来获取收入，那么您也就放弃了稳定的薪水。

缺点：税收

房产的快速周转（速度就是成功翻转交易的一切）可以造成收入波动，从而增加您的税单。如果事情进展太快而无法利用长期资本利得税规则，情况尤其如此。在这种情况下，如果您拥有房产用于以下目的，则必须根据您的收入缴纳更高的资本利得税：不到一年。

买入并持有的优点和缺点

优点：持续收入

拥有出租房产可以为您提供稳定的收入，无论您身在何处或做什么。更重要的是，购买和持有房地产是积累巨额财富的众所周知的秘诀。美国和国外的大量“旧钱”是通过土地所有权积累的。尽管存在价格下降的时期，但从长远来看，土地价值几乎总是会反弹，因为土地供应有限。

优点：财产价值增加

您持有投资房产的时间越长，您从通货膨胀中受益的可能性就越大。这将提高房产的价值，而您的抵押贷款金额会随着您还清贷款而减少。假设您能够在买方市场期间购买并在卖方市场期间出售。然后，您的投资也有可能获得丰厚的回报。

优点：税收

拥有出租房产具有炒房者所没有的税收优惠。出租房产作为投资收入征税，税率较低。您还可以冲销费用，包括修理、维护或保养、向物业经理付款以及开车往返您的物业。

此外，如果您在拥有该房产一年多后决定出售，您将按长期资本利得率纳税。

缺点：空置成本

无法找到租户是拥有出租房产的风险之一。无论您自己做还是聘请管理公司为您做，都是如此。如果您的房产闲置数月或数年，您有责任支付这段时间内的抵押贷款。在投资购买并持有房产之前，您需要确保您的预算能够满足每年一到三个月的空置期。

缺点：管理和法律问题

长期房地产所有权是一项管理密集型工作，超出了许多投资者的技能范围。一些投资者，尤其是首次出租房产的业主，没有做好准备或没有能力处理作为房东带来的责任和法律问题。寻找优质租户并满足他们需求的过程可能是一项充满压力且耗时的任务。然而，成功的物业管理对于确保投资持续产生现金流是必要的。

选择策略

您需要回答几个关键问题，才能决定翻转房产还是长期持有房产是最佳策略。您必须决定您对房地产的资本配置是永久性投资还是只是从预期房价上涨中获利的一种方式。

如果您确定适合这部分投资组合的风险和回报率，也会有所帮助。最后，您必须具备风险承受能力和技能来承担任何类型投资的管理职责。

假设没有资金来购买多元化的投资组合。在这种情况下，潜在投资者必须做好承担非系统性风险的准备。这包括个人财产风险以及对财产的潜在需求缺乏，无论是房主还是租房者。

如果您正在考虑买卖策略，您还必须确定您是否有能力发现不良销售房产或待修房产。在这种交易策略中，必须弄清楚在给定的投资期内资本是否可以周转足够多的次数以克服交易成本。它们包括经纪费、融资费和成交费。

结论

两种策略之间的选择取决于您特定的财务状况和目标。尽管如此，长期持有策略通常更适合那些将房地产作为整体投资组合核心部分的人。

另一方面，当房地产被用作辅助手段或提高回报的策略时，翻转房产通常会更好。

希望积累财富并从房地产投资中获得收入的投资者应考虑长期持有房地产。他们可以利用投资组合中的股权为其他投资机会提供资金，并有可能最终在高端市场出售房产。

翻转房产是一种最适合股票和债券市场前景低迷时期的策略。只要房地产市场允许，它也适用于那些试图实现短期资本收益的人。

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