炒房或購買並持有房地產是否是投資房地產的最佳策略這一問題並沒有正確的答案。相反，選擇一種方法而不是另一種方法應該成爲考慮您總體目標的明確戰略計劃的一部分。

您還應該考慮現有市場帶來的機會。以下是實施每種策略所涉及的內容以及如何決定哪種策略適合您。

爲什麼投資房地產？

這是個好問題。住宅房地產所有權越來越受到散戶投資者的關注，原因如下：

• 房地產可以提供比股票和債券更可預測的回報。
• 房地產提供了通貨膨脹對沖，因爲租金率和投資現金流通常至少與通貨膨脹率一樣上升。
• 當您不確定股票和債券的前景時，房地產提供了絕佳的資本場所。
• 房地產投資中產生的股權爲其他投資機會融資提供了良好的基礎。投資者可以以其股權爲抵押借款來爲其他項目融資，而不是通過借款來獲得投資資金（即以保證金購買股票）。
• 抵押貸款利息的免稅性使得以房屋爲抵押的貸款具有吸引力。
• 除了爲業主提供現金流之外，住宅房地產還可以用於住宅或其他用途。

被動收入與主動收入

購買和持有房產與炒房之間的一個主要區別是，前者可以爲您提供被動收入，而後者則可以提供主動收入。

被動收入是指在您沒有任何實質性參與的情況下持續賺錢的投資所賺取的錢。它可以來自股票和債券，也可以來自擁有出租房產並每月獲得租金收入，前提是您聘請一家管理公司來完成所有必需的任務，例如尋找租戶、收取租金和維護。

主動收入是您通過工作換取的金錢。這包括你的工作工資，以及你炒房的利潤。無論您是否從事拆除地板的體力勞動，翻轉都被視爲主動收入。它仍然是你從事的一項業務——尋找要轉讓的房產、購買它、獲得保險、監督承包商、管理項目等等。

從這個意義上說，炒股不僅僅是像購買和持有股票或房地產那樣的投資策略。如果您有一份全職工作，請記住，您的業餘時間可能會被翻轉房產所需的所有需求所佔據。

翻轉屬性的兩種方法

兩種主要類型的房產可用於房地產投資的買/賣方法。第一種是因陷入財務困境而可以低於當前市場價格購買的房屋或公寓。第二種是待修房產，即存在結構、設計或狀況問題的房產，可以通過克服這些問題來創造價值。

關注不良房產的投資者通過識別無法再管理或維持其房產的房主，或者尋找槓桿過高且面臨違約風險的房產來實現這一目標。另一方面，那些喜歡裝修的人會改造或增強房產，以便它對房主來說更好，或者對公寓租戶來說更有效。

使用這種策略的房屋買家依靠投入的勞動力來增值，而不是僅僅以低成本購買房產來創造高投資回報。當然，在炒房時可以結合這兩種策略，而且很多人就是這樣做的。

然而，從長遠來看，持續尋找這些機會可能具有挑戰性。對於大多數人來說，翻轉房產更多地應該被視爲一種戰術策略，而不是長期投資計劃。

翻轉的優點和缺點

優點：更快的資金回報

翻轉房產的一大優勢是快速實現收益，從而釋放資金用於其他目的。翻轉房屋的平均時間約爲六個月，但首次購房者應該預計這個過程需要更長的時間。

優點：潛在的更安全的投資

與股市不同，房地產市場往往更容易預測。從某種意義上說，翻轉房產可以被認爲是一種更安全的投資策略，因爲它的目的是在最短的時間內使資本面臨風險。它還缺乏持有房地產固有的管理和租賃風險，更不用說尋找租戶、收取租金和維護房產的麻煩了。

缺點：成本

翻轉房屋可能會產生長期投資不會遇到的成本問題。炒貨所涉及的費用可能需要大量資金，導致現金流問題。由於買賣雙方的交易成本都非常高，因此會顯着影響利潤。如果您放棄日常工作並依靠翻轉來獲取收入，那麼您也就放棄了穩定的薪水。

缺點：稅收

房產的快速週轉（速度就是成功翻轉交易的一切）可以造成收入波動，從而增加您的稅單。如果事情進展太快而無法利用長期資本利得稅規則，情況尤其如此。在這種情況下，如果您擁有房產用於以下目的，則必須根據您的收入繳納更高的資本利得稅：不到一年。

買入並持有的優點和缺點

優點：持續收入

擁有出租房產可以爲您提供穩定的收入，無論您身在何處或做什麼。更重要的是，購買和持有房地產是積累鉅額財富的衆所周知的祕訣。美國和國外的大量“舊錢”是通過土地所有權積累的。儘管存在價格下降的時期，但從長遠來看，土地價值幾乎總是會反彈，因爲土地供應有限。

優點：財產價值增加

您持有投資房產的時間越長，您從通貨膨脹中受益的可能性就越大。這將提高房產的價值，而您的抵押貸款金額會隨着您還清貸款而減少。假設您能夠在買方市場期間購買並在賣方市場期間出售。然後，您的投資也有可能獲得豐厚的回報。

優點：稅收

擁有出租房產具有炒房者所沒有的稅收優惠。出租房產作爲投資收入徵稅，稅率較低。您還可以沖銷費用，包括修理、維護或保養、向物業經理付款以及開車往返您的物業。

此外，如果您在擁有該房產一年多後決定出售，您將按長期資本利得率納稅。

缺點：空置成本

無法找到租戶是擁有出租房產的風險之一。無論您自己做還是聘請管理公司爲您做，都是如此。如果您的房產閒置數月或數年，您有責任支付這段時間內的抵押貸款。在投資購買並持有房產之前，您需要確保您的預算能夠滿足每年一到三個月的空置期。

缺點：管理和法律問題

長期房地產所有權是一項管理密集型工作，超出了許多投資者的技能範圍。一些投資者，尤其是首次出租房產的業主，沒有做好準備或沒有能力處理作爲房東帶來的責任和法律問題。尋找優質租戶並滿足他們需求的過程可能是一項充滿壓力且耗時的任務。然而，成功的物業管理對於確保投資持續產生現金流是必要的。

選擇策略

您需要回答幾個關鍵問題，才能決定翻轉房產還是長期持有房產是最佳策略。您必須決定您對房地產的資本配置是永久性投資還是隻是從預期房價上漲中獲利的一種方式。

如果您確定適合這部分投資組合的風險和回報率，也會有所幫助。最後，您必須具備風險承受能力和技能來承擔任何類型投資的管理職責。

假設沒有資金來購買多元化的投資組合。在這種情況下，潛在投資者必須做好承擔非系統性風險的準備。這包括個人財產風險以及對財產的潛在需求缺乏，無論是房主還是租房者。

如果您正在考慮買賣策略，您還必須確定您是否有能力發現不良銷售房產或待修房產。在這種交易策略中，必須弄清楚在給定的投資期內資本是否可以週轉足夠多的次數以克服交易成本。它們包括經紀費、融資費和成交費。

結論

兩種策略之間的選擇取決於您特定的財務狀況和目標。儘管如此，長期持有策略通常更適合那些將房地產作爲整體投資組合核心部分的人。

另一方面，當房地產被用作輔助手段或提高回報的策略時，翻轉房產通常會更好。

希望積累財富並從房地產投資中獲得收入的投資者應考慮長期持有房地產。他們可以利用投資組合中的股權爲其他投資機會提供資金，並有可能最終在高端市場出售房產。

翻轉房產是一種最適合股票和債券市場前景低迷時期的策略。只要房地產市場允許，它也適用於那些試圖實現短期資本收益的人。

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