什麼是房地產抵押投資管道 (REMIC)？

術語“房地產抵押投資管道”(REMIC) 是指將抵押貸款彙集在一起併發行抵押支持證券(MBS) 的特殊目的工具(SPV) 或債務工具。

瞭解房地產抵押投資管道 (REMIC)

REMIC 是複雜的投資，可爲發行人和投資者帶來收入。抵押貸款池通常被分成幾部分，重新包裝，並作爲個人證券向投資者銷售。 REMIC 可以採用多種不同的形式，通常被視爲傳遞實體。因此，它們免於直接徵稅。

房地產抵押投資管道 (REMICs) 最初由1986 年稅收改革法案授權。他們以信託形式持有商業和住宅抵押貸款，並向投資者發行這些證券化抵押貸款的權益。對於厭惡風險的投資者來說，它們被認爲是一種安全的選擇。

REMIC 根據風險和期限將個人抵押貸款組合成池，就像抵押抵押債券 (CMO) 一樣。它們被分爲債券或其他證券，然後出售給投資者。這些證券在二級抵押市場上交易。

一些業內最知名的房地產抵押投資渠道發行人包括房利美和房地美。這些公司得到聯邦政府的支持。雖然他們實際上並不發放抵押貸款，但他們確實爲二級市場上其他貸方發放的住房貸款提供擔保。其他 REMIC 發行人包括抵押貸款人和保險公司，以及儲蓄機構。

REMIC 可以以合夥企業、信託、公司或協會的形式組織起來，並且是聯邦免稅實體。不過，擁有這些證券的投資者仍需繳納個人所得稅。稅法阻止 REMIC 修改其抵押貸款。因此，如果將其資金池中的一筆貸款換成另一筆貸款，該實體可能會失去其免稅地位。這是因爲聯邦法規要求給定池中的貸款保持不變。換言之，不能對貸款進行重大修改或交換具有新條款的不同貸款。

REMIC 的變化

爲了保護 REMIC 的結構和免稅地位，有人提出或做出了一些改變。

國會於 2009 年推出了《房地產抵押投資管道改進法案》，以放寬對 REMIC 證券化的商業房地產貸款的限制。擁有商業貸款的問題房產的業主無法改變他們的資產，因爲他們的計劃會改變擔保貸款的抵押品的價值。

擬議的法律將允許擁有由 REMIC 證券化的商業貸款的業主進行改進和增強，以使其財產對市場更具吸引力。該立法包括一項聲明，即此類條款下的財產修改不會被視爲美國國稅局(IRS) 概述的禁止交易。

REMIC 的權益將繼續被視爲常規權益，對財產進行修改所產生的收益將與通過合格抵押獲得的收益相同。

該法案已提交給銀行、住房和城市事務委員會，但沒有進一步推進。

聯邦政府爲因 COVID-19 大流行而遭受困難的商業和住宅貸款的人們提供了一些救濟。無法付款的房主獲得了寬容，首先是根據前總統唐納德·特朗普於 2020 年簽署的《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全 (CARES) 法案》 ，然後在拜登政府延長條款時再次簽署。

因爲減免最終會改變這些貸款的結構，它也會對 REMIC 的結構產生影響。如果借款人利用這些緊急措施，美國國稅局已確保這些投資及其發行人不會受到任何稅收影響。

房地產抵押投資管道 (REMIC) 與抵押抵押義務 (CMO)

業界普遍認爲 REMIC 是 CMOS，是一系列捆綁在一起並作爲投資出售給投資者的抵押貸款。但兩者之間有一些區別。

CMO 存在於 REMIC 中，但出於稅收和法律目的，CMO 是獨立的法人實體。另一方面，REMIC 免徵聯邦稅。但這僅取決於投資者從公司層面的基礎抵押貸款中獲得的收入。提交 REMIC 時使用表格 1066 產生並支付給投資者的任何收入都應納稅。

房地產抵押投資管道 (REMIC) 與房地產投資信託 (REIT)

REMIC 和房地產投資信託(REIT) 都以某種形式投資於房地產，但是當 REMIC 彙集抵押貸款並將其作爲投資出售給投資者時，REIT 則完全不同。

REITs 是擁有和經營一系列創收物業的公司，例如辦公和零售空間、公寓和混合用途物業。投資者可以購買像股票一樣在交易所交易的房地產投資信託基金的股票。公司出租或出租他們的財產，然後將收入作爲股息支付給投資者。

不過，就像 REMICs 一樣，REITs 不徵稅。但投資者必須在年度納稅申報表中報告這些投資的任何收益，這意味着他們按自己的稅率徵稅。

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