房地产抵押投资管道 (REMIC)

投资 | 2022年9月9日

什么是房地产抵押投资管道 (REMIC)？

术语“房地产抵押投资管道”(REMIC) 是指将抵押贷款汇集在一起并发行抵押支持证券(MBS) 的特殊目的工具(SPV) 或债务工具。

要点

房地产抵押投资管道 (REMIC) 是一种特殊用途的工具，用于汇集抵押贷款和发行抵押支持证券。
REMIC 最初是根据 1986 年税收改革法案的颁布而获得授权的。
房地产抵押投资渠道可以以合伙企业、信托、公司或协会的形式组织，并且免征联邦税。

了解房地产抵押投资管道 (REMIC)

REMIC 是复杂的投资，可为发行人和投资者带来收入。抵押贷款池通常被分成几部分，重新包装，并作为个人证券向投资者销售。 REMIC 可以采用多种不同的形式，通常被视为传递实体。因此，它们免于直接征税。

房地产抵押投资管道 (REMICs) 最初由1986 年税收改革法案授权。他们以信托形式持有商业和住宅抵押贷款，并向投资者发行这些证券化抵押贷款的权益。对于厌恶风险的投资者来说，它们被认为是一种安全的选择。

REMIC 根据风险和期限将个人抵押贷款组合成池，就像抵押抵押债券 (CMO) 一样。它们被分为债券或其他证券，然后出售给投资者。这些证券在二级抵押市场上交易。

一些业内最知名的房地产抵押投资渠道发行人包括房利美和房地美。这些公司得到联邦政府的支持。虽然他们实际上并不发放抵押贷款，但他们确实为二级市场上其他贷方发放的住房贷款提供担保。其他 REMIC 发行人包括抵押贷款人和保险公司，以及储蓄机构。

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是一些比较突出的 REMIC 发行人。

REMIC 可以以合伙企业、信托、公司或协会的形式组织起来，并且是联邦免税实体。不过，拥有这些证券的投资者仍需缴纳个人所得税。税法阻止 REMIC 修改其抵押贷款。因此，如果将其资金池中的一笔贷款换成另一笔贷款，该实体可能会失去其免税地位。这是因为联邦法规要求给定池中的贷款保持不变。换言之，不能对贷款进行重大修改或交换具有新条款的不同贷款。

REMIC 的变化

为了保护 REMIC 的结构和免税地位，有人提出或做出了一些改变。

国会于 2009 年推出了《房地产抵押投资管道改进法案》，以放宽对 REMIC 证券化的商业房地产贷款的限制。拥有商业贷款的问题房产的业主无法改变他们的资产，因为他们的计划会改变担保贷款的抵押品的价值。

拟议的法律将允许拥有由 REMIC 证券化的商业贷款的业主进行改进和增强，以使其财产对市场更具吸引力。该立法包括一项声明，即此类条款下的财产修改不会被视为美国国税局(IRS) 概述的禁止交易。

REMIC 的权益将继续被视为常规权益，对财产进行修改所产生的收益将与通过合格抵押获得的收益相同。

该法案已提交给银行、住房和城市事务委员会，但没有进一步推进。

联邦政府为因 COVID-19 大流行而遭受困难的商业和住宅贷款的人们提供了一些救济。无法付款的房主获得了宽容，首先是根据前总统唐纳德·特朗普于 2020 年签署的《冠状病毒援助、救济和经济安全 (CARES) 法案》，然后在拜登政府延长条款时再次签署。

因为减免最终会改变这些贷款的结构，它也会对 REMIC 的结构产生影响。如果借款人利用这些紧急措施，美国国税局已确保这些投资及其发行人不会受到任何税收影响。