什麼是住宅租賃物業？
住宅租賃物業是指投資者購買並由租戶按照租賃或其他類型的租賃協議居住的房屋。住宅物業是專門劃定用於個人或家庭居住或居住的物業；它可能包括獨立的單戶住宅到大型多單元公寓樓。
住宅租賃物業可能與商業租賃物業形成對比，商業租賃物業是將明確劃定用於盈利目的的物業出租給企業。
重點摘要
- 住宅租賃物業是用於出租居住者的住所的物業。
- 根據法律規定，房產必須有 80% 的收入來自住宅用途，纔有資格作爲稅收住宅房產。
- 住宅租賃物業可能是一種受歡迎的投資，因爲人們非常熟悉租賃物業居住的想法。
住宅租賃物業如何運作
住宅房地產可以是單戶住宅、公寓單元、公寓、聯排別墅、複式公寓等。住宅租賃物業這一術語將這類租賃房地產投資與商業物業（租戶通常是企業實體而不是個人或家庭）以及酒店和汽車旅館（租戶不會長期居住在該物業中）區分開來。
住宅租賃物業可能是一項有吸引力的投資。與股票、期貨和其他金融投資不同，許多人既有作爲租戶的租賃市場第一手經驗，也有作爲房主的住宅房地產市場第一手經驗。對流程和投資的熟悉使得住宅租賃物業比其他投資更不具威脅性。除了熟悉因素之外，住宅租賃物業還可以提供每月現金流、長期升值、利用借款的槓桿以及上述投資收入的稅收優惠。
擁有住宅租賃物業可以享受稅收優惠，而其他更間接的房地產投資，如房地產投資信託(REIT)，則無法爲持有者帶來這些優惠。當然，直接擁有住宅租賃物業也意味着要承擔作爲房東或聘請物業管理公司的責任，以及從空置單元到租戶糾紛所涉及的風險。
住宅租賃物業的風險
當然，住宅租賃物業也有一些相應的缺點。關鍵的一點是住宅租賃物業不是一種流動性很強的投資。現金流和升值都很好，但如果物業由於管理不善或市場狀況而停止提供其中一項或兩項，那麼實際上止損和退出可能會很困難。要出售陷入困境的租賃物業，您需要找到買家，以發現您不再看到或根本不存在的投資價值。
擔任房東也會帶來很多麻煩，儘管聘請物業管理公司會有所幫助，但這些成本會進一步侵蝕投資的利潤率。最後，稅法變化也會帶來風險。住宅租賃物業的稅收待遇可能會發生變化，從而削弱投資的一些吸引力。
住宅租賃物業的稅務處理
在美國，美國國稅局 (IRS) 將住宅房地產視爲 80% 以上收入來自住宅單元的物業。住宅租賃物業使用 27.5 年改良加速成本回收系統 ( MACRS ) 計劃進行折舊。住宅物業收入被視爲被動收入，因此根據業主的積極參與，有關於如何處理損失的規則。美國國稅局出版物 527 《住宅租賃物業》概述了稅收規則，並在規則或條款發生變化時進行更新。