計劃購買或出售房屋？您很有可能會與房地產經紀人、經紀人或房地產經紀人合作。儘管所有這些房地產專業人士都獲得了幫助您購買、出售或出租房屋的許可，但他們彼此不同，尤其是在他們的資格和他們所佔據的專業階梯的哪一級方面。
這是你需要知道的。
重點摘要
- 房地產經紀人擁有專業執照，可以幫助人們購買、出售和出租房地產。他們必須為贊助經紀人或經紀公司工作。
- 經紀人是完成了額外培訓和許可要求的房地產經紀人。他們可以獨立工作並聘請其他房地產經紀人為他們工作。
- 房地產經紀人是持有執照的房地產經紀人或經紀人（或其他房地產專業人士），是全國房地產經紀人協會 (NAR) 的成員。會員必須遵守 NAR 嚴格的道德規範。
房地產經紀人
房地產經紀人是獲得許可幫助人們購買、出售和出租房地產的個人。他們最終負責將買家和賣家聚集在一起，並獲得佣金——通常是房產售價的一定百分比。房地產經紀人也被稱為房地產助理和房地產銷售人員。
成為持牌房地產經紀人的要求因州而異（沒有聯邦執照）。但是，一般而言，房地產經紀人必須：
- 至少年滿 18 歲
- 成為美國的合法居民
- 完成他們所在州所需的預許可課程
- 參加並通過州房地產執照考試
- 完成背景調查
- 由持牌房地產經紀人讚助
- 完成維持執照所需的繼續教育課程
房地產經紀人做什麼的？
房地產經紀人組織買賣雙方以及業主和租戶之間的交易。代理商負責在各方之間提供報價和還價，以及他們可能有的任何疑問。當報價被接受時，一名代理人將與另一名代理人合作，指導客戶完成文書工作。他們還確保他們的客戶完全了解完成銷售的任何要求，包括房屋檢查、搬家和重要日期，例如關閉。
代表賣家的代理人稱為上市代理人。這些代理商幫助設定掛牌價格，建議將增加房屋價值（以及成功銷售的機會）的房屋更新，幫助進行房屋佈置，並通過當地的多重掛牌服務 (MLS) 和其他渠道推銷房屋。他們還協商銷售價格、成交成本和其他費用，並幫助準備、提交和歸檔文件。
代表買方的代理人被稱為買方代理人。這些代理商會找到符合買家要求（又名“願望清單”）和價格範圍的房產，並幫助安排房屋評估和檢查。與掛牌代理一樣，買方代理協商條款並幫助準備、提交和歸檔必要的文件。
代理既可以充當掛牌代理，也可以充當買方代理（稱為雙重代理），但通常不會針對同一交易，因為這可能會產生利益衝突。
房地產經紀人如何獲得報酬？
房地產經紀人為經紀人或代理機構工作，通常按佣金支付。這意味著他們會收到房產售價的一定百分比——因此，售價越高，佣金越高。
佣金有時是可以協商的，但通常在購買價格的5% 到 6% 之間。當然，房地產經紀人不會拿走全部佣金。相反，佣金通常由買方代理人、上市代理人和代理人工作的公司分攤。因此，例如，假設一棟房屋售價 200,000 美元，佣金為 6%。典型的拆分可能如下所示：
- 上市代理：1.5% ($3,000)
- 買方代理人：1.5%（3,000 美元）
- 上市代理的經紀人：1.5% ($3,000)
- 買方代理人的經紀人：1.5%（3,000 美元）
房地產經紀人
房地產經紀人是繼續接受教育並成功獲得州房地產經紀人執照的房地產經紀人。與房地產經紀人不同，經紀人可以獨立工作並開始自己的經紀業務並聘請其他房地產經紀人。
房地產經紀人是做什麼的？
房地產經紀人做的很多事情都和經紀人一樣。與買家合作的經紀人通常會尋找符合客戶規定標準的房產，進行談判，準備報價，並幫助買家解決截止日期前的任何其他問題。另一方面，賣方經紀人確定其客戶財產的市場價值，列出和展示財產，與賣方就報價進行溝通，並協助報價過程。
房地產經紀人分為三個主要層次，具有不同程度的責任：
- 聯營經紀人擁有經紀人執照，但選擇在其他經紀人手下工作。一般來說，聯營經紀人不監督其他代理人。
- 管理經紀人監督辦公室的交易和日常運營。他們還聘請代理人、培訓新員工和管理行政人員。
- 委託人/指定經紀人監督房地產經紀人，以確保他們遵守州和國家房地產法。每個房地產辦公室都有一名指定的經紀人。
房地產經紀人如何獲得報酬？
房地產經紀人通過分享在他們手下工作的房地產經紀人賺取的佣金來賺錢。他們也從自己的交易中賺取佣金，但與房地產經紀人不同的是，他們不必與“辦公室”分攤佣金。
房地產經紀人
房地產經紀人是房地產專業人士，是美國最大的行業協會全國房地產經紀人協會(NAR) 的成員。房地產行業的各種專業，包括：
- 住宅和商業房地產經紀人
- 銷售人員
- 物業經理
- 估價師
如何成為一名房地產經紀人
任何想成為房地產經紀人的人都必須滿足四個要求：
- 擁有有效且有效的房地產許可證
- 積極從事房地產業務
- 沒有涉及不專業行為的官方制裁記錄
- 未申請任何近期或未決破產
接下來，此人需要加入全國房地產經紀人協會的當地房地產協會之一，支付一次性申請費，並支付年度會員會費以保持其房地產經紀人身份。所有房地產經紀人都必須遵守全國房地產經紀人協會嚴格的道德準則。
受 NAR 道德準則的約束，房地產經紀人承諾透明和誠實，並在所有交易中維護客戶的最大利益。
截至 2021 年 8 月，NAR 在全國擁有近 150 萬會員，其中 65% 為持牌銷售代理。其中另外 22% 是經紀人，15% 持有經紀人助理執照。任何屬於 NAR 的人都有權使用 Realtor 商標作為其姓名的一部分。但是，它不能用作專業人員執照狀態的標誌。
使用房地產經紀人或房地產經紀人更好嗎？
通常，這種區別對於房屋的買家或賣家來說並不重要。但是，獨立經紀人可能有權訪問各種機構列出的更多房產。經紀人也可以為他們的費用提供一點迴旋餘地，因為他們不必與代理機構分享分成。
買方代理和賣方代理有什麼區別？
簡而言之，買方代理協助潛在購房者尋找住房。買方的代理人通常能夠通過其他機構以及他們自己的機構獲得待售房產。賣方代理（也稱為掛牌代理）列出並推銷待售物業。賣方的代理人代表房主，可以安排房產、舉辦開放式房屋或在線展示房屋。出售房屋時，賣方支付的佣金通常由買方和賣方的代理人平均分配（他們的佣金可能與各自的代理機構分攤）。
您可以使用房地產經紀人租用房產嗎？
是的。除了買賣之外，房地產經紀人和經紀人還幫助列出出租物業並尋找符合條件的租戶。出租房產時，租戶通常會向經紀人支付費用（通常約為一兩個月的租金），該費用與上市代理分攤。
您可以自己出售房屋嗎？
對於希望避免支付高額佣金的賣家，有一些方法可以將房屋列為業主出售 (FSBO) 。這些範圍可以從一個簡單的院子標誌，上面寫著“待售”，到折扣上市服務，這些服務將在多重上市服務 (MLS)上發布房屋清單以及基本照片，收取固定費用。當然，除了在線列表之外，不會有任何專業的舞台或營銷來做廣告並產生人流量來參觀房屋。此外，您可能還需要在房屋出售時支付買方代理佣金。