在過去十年中，始於 2007 年 12 月的全球經濟衰退對當前房地產環境的影響比其他任何時候都大。這段經濟動盪時期被稱爲大衰退，當時許多人（如果不是大多數人）面臨前所未有的挑戰。
瞭解以房地產泡沫開始的這一時期的動態和影響對於當今房地產市場的購房者至關重要。
自房地產泡沫破裂以來，房價再次上漲，一些經濟學家認爲，該國可能會再次出現房地產泡沫，特別是在地方和城市層面。
重點摘要
- 2007年，房地產市場開始暴跌。
- 房價上漲、放貸活動鬆動以及次級抵押貸款的增加將房地產價格推高至不可持續的水平。
- 止贖和違約破壞了房地產市場，消滅了支持次級抵押貸款的金融證券。
- 隨着全球銀行開始倒閉，美國聯邦政府進行了干預以避免經濟蕭條。
瞭解大蕭條
美國經濟多年來一直處於繁榮時期。但經濟收益在幾個月內就化爲烏有。從 2007 年開始，當房地產市場開始暴跌（即房地產泡沫“破裂”）時，數以百萬計的人失去了工作和家園。根據美國人口普查數據，從 1990 年代中期到 2000 年代中期，房屋平均價格迅速上漲，並在 2007 年達到頂峯，當時美國的房屋平均價格達到近 314,000 美元。僅在七年前的 2000 年，房屋的平均價格爲 207,000 美元。
人爲的高房價、寬鬆的借貸行爲和次級抵押貸款的增加在經濟上是不可持續的，但房地產泡沫繼續有增無減。泡沫終於在 2007 年破滅。
隨着危機的加劇，大量止贖和違約導致房地產市場崩盤，大大降低了與次級抵押貸款直接相關的故意模糊金融證券（例如抵押貸款支持證券）的價值。後果在整個全球金融體系中產生了連鎖反應。美國和世界各地的銀行開始倒閉。最終，美國聯邦政府進行了干預以減輕損失。
大蕭條時期的房地產市場
在經濟衰退前的時期，國內外投資者繼續向房地產行業注入資金。購房者在沒有充分風險管理的情況下獲得信貸。房價上漲和信貸寬鬆導致次級抵押貸款數量增加，這是大蕭條的根本原因。
次級抵押貸款是貸款人向高風險借款人提供的各種條款的金融工具。高風險借款人的信用記錄可能不那麼出色，收入穩定性有問題，債務收入比也可能很高。此外，次級抵押貸款在購買第二套住房的購房者中很受歡迎。事實上，貸方專門針對這些購房者提供次級抵押貸款。
此外，次級抵押貸款通常具有可調整的利率。次級貸方向消費者提供短期低利率的抵押貸款，但一旦最初的指定期限結束，利率可能會大幅上漲。從 1998 年到 2001 年，平均次級抵押貸款利率遠高於傳統抵押貸款利率，高達 3.7 個百分點。
房地產市場的後果
次貸崩潰導致許多人失去家園，其後果造成經濟停滯。美國人面臨着金融災難，因爲他們的房屋價值遠遠低於他們所借的金額，而且次級貸款利率飆升。
在該國某些地區，每月的抵押貸款支付幾乎翻了一番。在大多數情況下，借款人實際上更好地拖欠抵押貸款，而不是爲價值急劇下降的房屋支付更多費用。
反過來，住宅建設顯着下降，限制了穩定增長的人口的新房供應。供應不足和需求增加創造了房地產行業的賣方市場。現在越來越多的人追逐更少的房屋，從而推高了房價。
速覽
在大蕭條之前，自二戰以來的十次經濟衰退中，有八次是在房地產行業低迷之前發生的。
綜述
爲了刺激和穩定經濟增長，負責設定影響就業和經濟增長的條件的美聯儲將聯邦基金利率下調至接近於零的水平。聯邦基金利率是銀行相互借貸的利率。降低利息成本的決定使人們能夠更多地獲得資本以對經濟進行再投資。在此期間，房地產業、金融業和美國政策制定者也解決了大蕭條的根本原因。
值得注意的是，國會通過，奧巴馬總統於 2010 年 7 月簽署了《多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法案》 。衆所周知，多德-弗蘭克法案成爲法律併成立了消費者金融保護局(CFPB)。
將聯邦基金利率降低至接近零的決定以及深思熟慮的政策制定有助於在衰退後的幾年裏穩定美國經濟，因爲它鼓勵對房地產市場具有系統重要性的金融機構之間的借貸，維護消費者利益，並創造一個新標準金融業問責制。