買房是許多美國人一生中最大的投資之一。很少有人能用現金直接買得起房子。實現擁有房屋的夢想意味着找到一個抵押貸款人，該貸款人發現一個足夠值得向他們提供貸款的個人。抵押貸款是金融體系的重要組成部分。它們可能很複雜，當貸方沒有將客戶的最大利益放在心上時更是如此。那麼誰來監管抵押貸款行業呢？本文討論了負責追究貸方責任的主要參與者。
摘要
- 聯邦政府通過國會通過的多項法案對抵押貸款行業進行監管。
- 《借貸真相法》中的 Z 條例爲消費者提供了他們在利率、費用和信貸條款方面做出明智決定所需的信息。
- RESPA 禁止房地產經紀人收取回扣，並阻止貸方要求借款人使用首選的產權保險公司。
抵押貸款監管的基礎
抵押貸款人必須遵守聯邦政府制定的規則。這些規則要求貸方公平公正地對待借款人。簡而言之，聯邦政府通過各種機構和一系列國會法案來規範抵押貸款行業。
貸款真相法 (TILA)和Z 條例都旨在幫助保護消費者與貸方的關係。根據法規，貸方必須以允許消費者進行有意義比較的方式披露有關其產品的信息。在該法案出臺之前，消費者面臨着一連串令人困惑和誤導性的術語。
抵押貸款監管的另一個關鍵組成部分是《房地產結算程序法》（RESPA） 。該法案由國會頒佈，因此買家和賣家都可以披露與購房相關的全部結算成本。
更重要的法規之一是《多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法》 ，國會在次貸危機導致2007-2008 年金融危機後通過了該法案。 Dodd-Frank 旨在解決導致次貸危機的一些問題，例如掠奪性貸款做法和寬鬆的抵押貸款資格標準。國會在 2018 年放寬了多德-弗蘭克法案的規定，包括放寬對存款機構或信用合作社的託管要求。
金融危機也導致了政府對房地美和房利美的救助，它們被置於監管之下。聯邦住房金融局 (FHFA)對兩者進行監督，以確保這些機構繼續爲抵押貸款市場提供支持，而無需政府進一步干預。
多德-弗蘭克法案的通過爲消費者提供了更多保護，但 2018 年的變化放寬了該法案的某些部分。
Z條例的貸款真相法
由 Z 條例實施的《借貸真相法》於 1968 年制定，旨在保護消費者免受貸方和其他債權人的惡意、陰暗或不公平行爲。貸款人必須全面披露利率、費用、信貸條款和其他規定。他們還必須向消費者提供他們提出投訴所需採取的步驟，並且必須及時處理投訴。借款人還可以在規定的時間內取消某些種類的貸款。掌握所有這些信息後，消費者可以在借款或獲得信用卡時貨比三家，尋找最優惠的利率和貸款人。
雷斯帕
該法案規範了抵押貸款人與其他房地產專業人士（主要是房地產經紀人）之間的關係，以確保任何一方都不會因鼓勵消費者使用某些抵押服務而獲得回扣。該法案還禁止貸款提供者對大型託管賬戶提出要求，同時限制賣方委託產權保險公司。
誰執行抵押規定？
消費者金融保護局 (CFPB)是一個獨立的政府機構，旨在提供單點問責制來執行金融和消費者保護法。美聯儲還監督銀行業，這延伸到抵押貸款機構。美國住房和城市發展部 (HUD)負責監督聯邦住房管理局 (FHA)計劃，這些計劃爲購房者提供了 1.3 萬億美元的抵押貸款保險。聯邦住房金融局監督抵押貸款市場流動性提供者房利美和房地美的活動。
抵押監管的例子
根據違規情況，違反抵押貸款規定的後果千差萬別。例如，如果發現貸方故意違反《借貸真相法》（TILA），他們實際上可能會被監禁長達一年，但最常見的後果是罰款。違反 TILA 的行爲往往會被處以高達 5,000 美元的罰款。
貸款人、房地產經紀人和評估師也可能因違反《平等信貸機會法案》(ECOA) 等抵押法規而在民事法庭上承擔責任。 ECOA 禁止基於種族、膚色、宗教、國籍、性別、婚姻狀況、年齡、接受公共援助或善意行使《消費者信用保護法》規定的任何權利的歧視。
2021 年 12 月，加利福尼亞的一對黑人夫婦起訴他們的估價師，因爲她的估價爲 995,000 美元，這似乎遠低於該地區的市場中值。這對夫婦決定讓一位白人朋友向另一位估價師打招呼，這次他們在家中放置了一些朋友的白人家庭的照片。下一次估價爲 148 萬美元。
提出投訴
對抵押貸款人提出投訴的消費者應首先通過該機構的網站與 CFPB 聯繫。它爲消費者提供了許多解決貸款投訴的工具。美聯儲、聯邦存款保險公司 (FDIC)和國家信用合作社管理局 (NCUA)也邀請消費者就抵押貸款人的投訴與他們聯繫。
自 2020 年以來，抵押貸款法規是否發生了變化？
爲什麼要制定抵押貸款法規？
美國的抵押貸款法規處於永久的蹺蹺板上，在危機後製定的法規並隨着時間的推移慢慢受到侵蝕，直到下一次危機。 1999 年的《金融服務現代化法案》部分解除了對借貸行業的管制。這經常被視爲導致次貸危機的一個因素。由於金融危機，許多關於抵押貸款的規定隨着《多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法》而恢復到位。然後在 2018 年國會通過了改革，削弱了多德-弗蘭克法案。
如果按揭規定不存在會怎樣？
抵押貸款法規如何保護我？
抵押貸款法規保護所有買家，而不僅僅是那些在貸款過程中處於不利地位的人。每個借款人都會收到詳細的結算披露信息，以便更好地瞭解抵押條款和成本，並根據法律規定設定的時間段來考慮和取消他們的貸款，此外還有許多其他法規可以提高借款人在貸款過程中的透明度和權利.
結論
對於希望獲得貸款批准的借款人來說，抵押貸款法規似乎是不必要且繁瑣的障礙。但是，這些規定是爲了保護我們所有人。它們保護個人借款人免於購買他們負擔不起的房產，並保護整個經濟免於陷入由不道德的貸款行爲驅動的另一個房地產泡沫。目前有許多監管機構和制衡機制，試圖防止 2008 年的危機再次發生。