什么是房地产衍生品？
房地产衍生品是一种金融产品，其价值会随着标的房地产资产（通常是指数）价值的变化而波动。房地产衍生品让投资者无需买卖有形房地产，即可投资于特定的房地产市场。
重点
- 房地产衍生品是与基础房地产资产（例如指数）挂钩的金融产品。
- 衍生品的价值受到标的资产变化的影响，例如指数上涨还是下跌。
- 与购买实际房产相比，房地产衍生品使投资者能够更间接地投资房地产。
理解财产衍生品
房地产衍生品是金融衍生品的一种。金融衍生品是一种从标的物（例如资产、指数或利率）中获取价值的结构。衍生品的例子包括期货、期权、掉期和房地产指数票据。衍生品是一种金融合约，常用于对冲价格波动、利用杠杆投机价格波动，或获取难以交易的资产或市场准入。
房地产衍生品通常用房地产回报指数（例如美国全国房地产投资信托委员会房地产指数 (NPI)）的表现来替代不动产。NPI 是公认的衡量商业房地产市场投资表现的指数，涵盖 9,000 多处房产。截至 2020 年第三季度，该指数的价值约为 7,030 亿美元，涵盖美国所有地区和房地产土地用途。该指数下跌了 1.7%。
使用指数是因为单个房地产资产难以准确有效地定价。房地产指数收集了整个房地产市场的信息，试图准确地估算标的资产的价值。
房地产衍生品如何运作
利用房地产衍生品，投资者可以进出房地产市场的四个象限：私募股权、公开股权、私募债务和公开债务。这样做可以帮助他们管理风险，并有可能提高现有房地产资产配置的回报。
活跃的衍生品市场使投资者能够减少前期资本要求，并在提供风险管理策略的同时保护房地产投资组合免受下行影响。
房地产衍生品的用途
使用房地产衍生品的一种方法，是将美国全国房地产投资信托委员会指数（NCI）的总回报互换，按每个房地产板块进行细分。这种互换允许投资者在他们可能尚未持有房产的其他房地产板块建仓。
投资者可以互换不同子行业的收益，例如将办公相关房地产换成零售房地产。互换允许投资者在特定期限内（通常最长为三年）策略性地调整或重新平衡其投资组合。其他方法包括“做多”，即复制买入房产的风险敞口，以及“做空”，即复制卖出房产的风险敞口。