什麼是房地產衍生品？
房地產衍生品是一種金融產品，其價值會隨着標的房地產資產（通常是指數）價值的變化而波動。房地產衍生品讓投資者無需買賣有形房地產，即可投資於特定的房地產市場。
概要
- 房地產衍生品是與基礎房地產資產（例如指數）掛鉤的金融產品。
- 衍生品的價值受到標的資產變化的影響，例如指數上漲還是下跌。
- 與購買實際房產相比，房地產衍生品使投資者能夠更間接地投資房地產。
理解財產衍生品
房地產衍生品是金融衍生品的一種。金融衍生品是一種從標的物（例如資產、指數或利率）中獲取價值的結構。衍生品的例子包括期貨、期權、掉期和房地產指數票據。衍生品是一種金融合約，常用於對沖價格波動、利用槓桿投機價格波動，或獲取難以交易的資產或市場準入。
房地產衍生品通常用房地產回報指數（例如美國全國房地產投資信託委員會房地產指數 (NPI)）的表現來替代不動產。NPI 是公認的衡量商業房地產市場投資表現的指數，涵蓋 9,000 多處房產。截至 2020 年第三季度，該指數的價值約爲 7,030 億美元，涵蓋美國所有地區和房地產土地用途。該指數下跌了 1.7%。
使用指數是因爲單個房地產資產難以準確有效地定價。房地產指數收集了整個房地產市場的信息，試圖準確地估算標的資產的價值。
房地產衍生品如何運作
利用房地產衍生品，投資者可以進出房地產市場的四個象限：私募股權、公開股權、私募債務和公開債務。這樣做可以幫助他們管理風險，並有可能提高現有房地產資產配置的回報。
活躍的衍生品市場使投資者能夠減少前期資本要求，並在提供風險管理策略的同時保護房地產投資組合免受下行影響。
房地產衍生品的用途
使用房地產衍生品的一種方法，是將美國全國房地產投資信託委員會指數（NCI）的總回報互換，按每個房地產板塊進行細分。這種互換允許投資者在他們可能尚未持有房產的其他房地產板塊建倉。
投資者可以互換不同子行業的收益，例如將辦公相關房地產換成零售房地產。互換允許投資者在特定期限內（通常最長爲三年）策略性地調整或重新平衡其投資組合。其他方法包括“做多”，即複製買入房產的風險敞口，以及“做空”，即複製賣出房產的風險敞口。