青睐固定利率债务融资的商业房地产投资者偶尔会发现，当他们在贷款到期日之前偿还债务时，他们不得不支付提前还款罚金。在不同的提前还款选择中，当利率上升时，解除抵押是最灵活和潜在财务收益的选择。
什么是解除契约？
顾名思义，解除抵押是一种减少借款人决定提前偿还固定利率商业房地产贷款时所需费用的方法。解除抵押选项允许借款人用另一项现金流资产交换贷款的原始抵押品，而不是向贷款人支付现金。
新的抵押品（通常是国库证券）通常比原始商业房地产资产的风险小得多。在这种情况下，贷方的收益要大得多，因为它获得了相同的现金流，而作为回报，它获得了更好的风险调整后的投资。虽然解除抵押对贷方的好处是显而易见的，但借款人也可以从中受益匪浅。如果贷款利率上升到高于抵押贷款利率的水平，借款人可以创造价值，并在预付款时将现金放入口袋。由于解除抵押是商业房地产贷款谈判期间提供的一种选择，借款人应该考虑它，以保留利用融资创造价值的可能性。
解除契约的理由
浮动利率商业房地产贷款是满足建设或过桥融资等短期需求的一种合适的融资方式，即在租赁阶段借给房地产所有者的资本；当房地产最终产生现金流时偿还。
尽管利率风险很高，且财务下行风险没有上限，但一些借款人仍会选择长期浮动利率融资。这种情况通常发生在有现金流的房产很有可能在贷款到期前出售或在短期内再融资，而预期利率将保持在相对较低水平时。
借款人使用浮动利率融资的原因有很多。其中一个重要原因是规避贷款人对固定利率债务提前还款所要求的提前还款罚金。在浮动利率融资中，贷款人不会承担再投资风险，因为贷款利率随市场浮动。偿还后，资金可以按照相同的市场利率再次借出。
贷款人的风险
固定利率融资可能会造成财务损失，或者在偿还资本后以较低的市场利率借出时降低贷款人的收益。由于存在再投资风险，贷款人通常会要求以固定利率借款的人支付某种形式的提前还款罚金。最初，贷款人要求“收益维持”，即借款人在贷款到期前支付预付资本的利率差额（贷款利率与现行市场利率之间的差额）。由于发行新的抵押资产存在机会和财务成本，因此解除抵押是为了消除再投资风险和重新借出预付资本的需要而设计的。
解除抵押允许借款人用能提供与原贷款相同现金流的资产来替换贷款抵押品。这种资产交换允许贷款人在整个贷款期限内继续获得预期收益，而无需寻找新的贷款机会来替换预付资本。如前所述，用风险较低的资产（美国国债代替商业房地产）来交换贷款人投资的总体风险。这对于将这些抵押贷款证券化的机构来说是一个更大的好处。通过增加投资者收到所有合同规定的利息和本金付款的可能性，解除抵押大大增加了抵押贷款支持证券的价值以及贷款人的利润。
借款人的利益和问题
与收益维持不同，当市场利率高于合同贷款利率时，解除抵押为借款人提供了上行潜力。收益维持被称为罚款，因为无论市场利率如何变动，借款人都要支付某种形式的款项。它通常被构造为收益维持计算或预付款金额的百分比中的较大者。由于解除抵押需要购买国债，因此利率变动直接影响这些资产的成本，并决定解除抵押是成本还是预付款的意外之财。
在大多数情况下，解除债务涉及购买到期日等于贷款剩余期限的国债，其票面利率可提供必要的收入来抵消合同规定的定期利息和本金支付。然后，这些债券被分配给解除债务信托，该信托将定期现金流转给贷方，直到债券到期。根据解除贷款所需的债券利率与市场利率之间的差异，国债将以折价或溢价交易。
当利率上升时，国债（或任何固定收益投资）会贬值并变得更便宜。当这种情况发生时，借款人能够以低于预付贷款所需的价格购买所需的债券，从而口袋里会有额外的现金。在相反的情况下，当利率下降时，固定收益投资会变得更加昂贵。这要求借款人在预付时支付高于贷款余额的金额。不利的一面是，收益率维持计算将导致偿还贷款所需的额外资本金额完全相同。这没有考虑到购买偿还贷款所需债券所产生的任何交易成本。这些成本取决于买卖价差或债券的供求力量。有利的一面是，偿还贷款是有利的，而收益率维持仍需要支付一些罚款。
与选择收益维持或长期浮动利率融资的借款人相比，解除抵押选择为固定利率借款人提供了优势。对于认为自己有能力预测利率变动的借款人来说，这是一个很好的战术决策。对于知道自己需要在短期内出售房产但又担心如果选择使用浮动利率债务，债务偿还可能会增加的房地产投资者来说，这也是一个不错的选择。
使用投资组合级债务（一笔由多处商业地产抵押的贷款）的借款人发现，贷方有时会要求借款人偿还的贷款比例高于资产对投资组合的价值贡献。当贷方认为借款人出售的资产风险低于投资组合中剩余资产时，就会出现这种情况。由于投资组合中拥有的低风险资产越少，风险就越大，贷方将要求预付款以补偿他们承担的更大风险，从而有效地降低剩余投资组合的杠杆率并降低投资者的杠杆回报。
由于解除抵押会导致交换风险低于抵押品的资产，借款人在出售资产后可以保留投资组合中相同比例的债务。在贷款人的同意下，在执行解除抵押时，可以增加剩余资产的债务比例。
对借款人的另一个好处是，贷款人通常不需要任何形式的付款（无论是预付款还是提高贷款利率）即可获得解除抵押选择权。如果利率上升，借款人就有创造价值的潜力；因此，可以想象贷款人可能会要求因出售该选择权而获得补偿。
综述
借款人需要了解他们的提前还款选择，以便做出正确的资产管理决策。例如，在利率大幅上涨的时期，出售次优商业资产可能是更好的选择，因为偿还贷款可以创造价值。不利的一面是，即使在价值优化之后，持有资产也可能是明智之举。提前还款时贷款剩余时间直接影响提前还款成本。在其他条件相同的情况下，提前还款罚金会随着时间的推移而消失。
在协商商业房地产贷款条款时，借款人应要求能够解除其固定利率贷款，即使他们无意在到期前提前偿还债务。与其他提前还款选项相比，解除债务具有显著优势，因为它能够在市场利率上升时创造创收事件。可以想象，在利率上升期间，喜欢固定利率融资的房地产所有者可以从其债务中获得资本收益，而这些收益足以抵消房地产价值的下降。利用财务杠杆购买房地产然后出售的投资者应考虑使用解除债务选项的固定利率融资，这是短期浮动利率融资的一种有吸引力的替代方案。