青睞固定利率債務融資的商業房地產投資者偶爾會發現，當他們在貸款到期日之前償還債務時，他們不得不支付提前還款罰金。在不同的提前還款選擇中，當利率上升時，解除抵押是最靈活和潛在財務收益的選擇。
什麼是解除契約？
顧名思義，解除抵押是一種減少借款人決定提前償還固定利率商業房地產貸款時所需費用的方法。解除抵押選項允許借款人用另一項現金流資產交換貸款的原始抵押品，而不是向貸款人支付現金。
新的抵押品（通常是國庫證券）通常比原始商業房地產資產的風險小得多。在這種情況下，貸方的收益要大得多，因爲它獲得了相同的現金流，而作爲回報，它獲得了更好的風險調整後的投資。雖然解除抵押對貸方的好處是顯而易見的，但借款人也可以從中受益匪淺。如果貸款利率上升到高於抵押貸款利率的水平，借款人可以創造價值，並在預付款時將現金放入口袋。由於解除抵押是商業房地產貸款談判期間提供的一種選擇，借款人應該考慮它，以保留利用融資創造價值的可能性。
解除契約的理由
浮動利率商業房地產貸款是滿足建設或過橋融資等短期需求的一種合適的融資方式，即在租賃階段借給房地產所有者的資本；當房地產最終產生現金流時償還。
儘管利率風險很高，且財務下行風險沒有上限，但一些借款人仍會選擇長期浮動利率融資。這種情況通常發生在有現金流的房產很有可能在貸款到期前出售或在短期內再融資，而預期利率將保持在相對較低水平時。
借款人使用浮動利率融資的原因有很多。其中一個重要原因是規避貸款人對固定利率債務提前還款所要求的提前還款罰金。在浮動利率融資中，貸款人不會承擔再投資風險，因爲貸款利率隨市場浮動。償還後，資金可以按照相同的市場利率再次借出。
貸款人的風險
固定利率融資可能會造成財務損失，或者在償還資本後以較低的市場利率借出時降低貸款人的收益。由於存在再投資風險，貸款人通常會要求以固定利率借款的人支付某種形式的提前還款罰金。最初，貸款人要求“收益維持”，即借款人在貸款到期前支付預付資本的利率差額（貸款利率與現行市場利率之間的差額）。由於發行新的抵押資產存在機會和財務成本，因此解除抵押是爲了消除再投資風險和重新借出預付資本的需要而設計的。
解除抵押允許借款人用能提供與原貸款相同現金流的資產來替換貸款抵押品。這種資產交換允許貸款人在整個貸款期限內繼續獲得預期收益，而無需尋找新的貸款機會來替換預付資本。如前所述，用風險較低的資產（美國國債代替商業房地產）來交換貸款人投資的總體風險。這對於將這些抵押貸款證券化的機構來說是一個更大的好處。通過增加投資者收到所有合同規定的利息和本金付款的可能性，解除抵押大大增加了抵押貸款支持證券的價值以及貸款人的利潤。
借款人的利益和問題
與收益維持不同，當市場利率高於合同貸款利率時，解除抵押爲借款人提供了上行潛力。收益維持被稱爲罰款，因爲無論市場利率如何變動，借款人都要支付某種形式的款項。它通常被構造爲收益維持計算或預付款金額的百分比中的較大者。由於解除抵押需要購買國債，因此利率變動直接影響這些資產的成本，並決定解除抵押是成本還是預付款的意外之財。
在大多數情況下，解除債務涉及購買到期日等於貸款剩餘期限的國債，其票面利率可提供必要的收入來抵消合同規定的定期利息和本金支付。然後，這些債券被分配給解除債務信託，該信託將定期現金流轉給貸方，直到債券到期。根據解除貸款所需的債券利率與市場利率之間的差異，國債將以折價或溢價交易。
當利率上升時，國債（或任何固定收益投資）會貶值並變得更便宜。當這種情況發生時，借款人能夠以低於預付貸款所需的價格購買所需的債券，從而口袋裏會有額外的現金。在相反的情況下，當利率下降時，固定收益投資會變得更加昂貴。這要求借款人在預付時支付高於貸款餘額的金額。不利的一面是，收益率維持計算將導致償還貸款所需的額外資本金額完全相同。這沒有考慮到購買償還貸款所需債券所產生的任何交易成本。這些成本取決於買賣價差或債券的供求力量。有利的一面是，償還貸款是有利的，而收益率維持仍需要支付一些罰款。
與選擇收益維持或長期浮動利率融資的借款人相比，解除抵押選擇爲固定利率借款人提供了優勢。對於認爲自己有能力預測利率變動的借款人來說，這是一個很好的戰術決策。對於知道自己需要在短期內出售房產但又擔心如果選擇使用浮動利率債務，債務償還可能會增加的房地產投資者來說，這也是一個不錯的選擇。
使用投資組合級債務（一筆由多處商業地產抵押的貸款）的借款人發現，貸方有時會要求借款人償還的貸款比例高於資產對投資組合的價值貢獻。當貸方認爲借款人出售的資產風險低於投資組合中剩餘資產時，就會出現這種情況。由於投資組合中擁有的低風險資產越少，風險就越大，貸方將要求預付款以補償他們承擔的更大風險，從而有效地降低剩餘投資組合的槓桿率並降低投資者的槓桿回報。
由於解除抵押會導致交換風險低於抵押品的資產，借款人在出售資產後可以保留投資組合中相同比例的債務。在貸款人的同意下，在執行解除抵押時，可以增加剩餘資產的債務比例。
對借款人的另一個好處是，貸款人通常不需要任何形式的付款（無論是預付款還是提高貸款利率）即可獲得解除抵押選擇權。如果利率上升，借款人就有創造價值的潛力；因此，可以想象貸款人可能會要求因出售該選擇權而獲得補償。
綜述
借款人需要了解他們的提前還款選擇，以便做出正確的資產管理決策。例如，在利率大幅上漲的時期，出售次優商業資產可能是更好的選擇，因爲償還貸款可以創造價值。不利的一面是，即使在價值優化之後，持有資產也可能是明智之舉。提前還款時貸款剩餘時間直接影響提前還款成本。在其他條件相同的情況下，提前還款罰金會隨着時間的推移而消失。
在協商商業房地產貸款條款時，借款人應要求能夠解除其固定利率貸款，即使他們無意在到期前提前償還債務。與其他提前還款選項相比，解除債務具有顯著優勢，因爲它能夠在市場利率上升時創造創收事件。可以想象，在利率上升期間，喜歡固定利率融資的房地產所有者可以從其債務中獲得資本收益，而這些收益足以抵消房地產價值的下降。利用財務槓桿購買房地產然後出售的投資者應考慮使用解除債務選項的固定利率融資，這是短期浮動利率融資的一種有吸引力的替代方案。