调整后的运营资金 (AFFO):定义和计算

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什么是来自运营的调整后资金 - AFFO?

调整后运营资金 (AFFO) 是指主要用于分析房地产投资信托基金(REIT) 的财务绩效指标。 REIT 的 AFFO 尽管计算方法不同,但通常等于信托运营资金(FFO),并对用于维持 REIT 基础资产质量的经常性资本支出进行了调整。该计算考虑了对租金、租赁成本和其他重要因素的 GAAP 直线法的调整。

要点

  • 调整后的运营资金 (AFFO) 是一种用于估算房地产投资信托 (REIT) 价值的财务指标。
  • AFFO 基于运营资金 (FFO),但被认为更可取,因为它考虑了成本,从而更准确地估计 REIT 的现值和支付股息的能力。
  • 尽管没有任何官方衡量标准,但 AFFO 公式大致为 AFFO = FFO + 租金上涨 - 资本支出 - 日常维护金额。

了解运营调整后的资金 - AFFO

无论行业专业人士如何选择计算调整后的运营资金 (AFFO),它都被认为比简单的 FFO 更准确地衡量股东的剩余现金流。尽管FFO很常用,但它并没有扣除维持现有物业组合所需的资本支出,因此它并不能完全衡量真实的剩余现金流。专业分析师更喜欢 AFFO,因为它考虑了 REIT 产生的额外成本,以及额外的收入来源,例如租金上涨。因此,它在估计现值时提供了更准确的基数,并更好地预测了房地产投资信托基金未来支付股息的能力。这是一项非公认会计准则衡量标准。

计算运营调整后的资金 - AFFO

在计算 AFFO 之前,分析师必须首先确定 REIT 的运营资金 (FFO)。 FFO 衡量特定活动清单中的现金流量。 FFO反映了REIT租赁和收购活动以及利息成本的影响。 FFO考虑了REIT的净收入,包括摊销和折旧,但不包括房地产销售的资本收益。这些收益未包括在内的原因是它们是一次性事件,通常不会对房地产投资信托基金的未来盈利潜力产生长期影响。

FFO的计算公式为:

FFO = 净收入 + 摊销 + 折旧 - 房地产销售的资本收益

一旦确定了 FFO,就可以计算 AFFO。尽管没有一个官方公式,但 AFFO 的计算通常类似于:

AFFO = FFO + 租金上涨 - 资本支出 - 日常维护费用

用于评估股票的传统指标,例如每股收益(EPS)和市盈率(P/E),在估计房地产投资信托基金的价值时并不可靠。

调整后的运营资金示例 —

AFFO计算

作为 AFFO 计算的示例,假设如下:房地产投资信托基金在上一个报告期内的净利润为 200 万美元。在此期间,该公司通过出售其中一处房产赚取了 40 万美元,并因出售另一处房产而损失了 10 万美元。据报告,摊销额为 35,000 美元,折旧额为 50,000 美元。在此期间,租金净增长为$40,000;资本支出为75,000美元,日常维护费用为30,000美元。

鉴于此信息,FFO 可以计算为:

FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 - ($400,000 - $100,000) = $1,785,000

据此,AFFO 计算如下:

AFFO = FFO + $40,000 - $75,000 - $30,000 = $1,720,000

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