什么是房地产结算程序法 (RESPA)？
美国国会于 1975 年颁布了《房地产结算程序法》(RESPA)，为购房者和卖方提供完整的结算成本披露。还引入了 RESPA，以消除房地产结算过程中的滥用行为，禁止回扣，并限制托管账户的使用。 RESPA 是现在由消费者金融保护局 (CFPB)监管的联邦法规。
重点摘要
- 房地产结算程序法 (RESPA) 适用于大多数购买贷款、再融资、物业改善贷款和房屋净值信贷额度 (HELOC)。
- RESPA 要求贷款人、抵押贷款经纪人或住房贷款服务商向借款人披露有关房地产交易、结算服务和消费者保护法的信息。
- RESPA 禁止贷款服务商要求过大的托管账户，并限制卖方委托产权保险公司。
- 原告有长达一年的时间提起诉讼，以强制执行在和解过程中发生回扣或其他不当行为的违规行为。
- 原告有长达三年的时间对其贷款服务商提起诉讼。
了解房地产结算程序法 (RESPA)
RESPA 最初于 1974 年由国会通过，于 1975 年 6 月 20 日生效。多年来，RESPA 受到了一些变化和修正的影响。执法最初属于美国住房和城市发展部 (HUD)的管辖范围。 2011 年之后，由于《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》 ，这些责任由 CFPB 承担。
从一开始，RESPA 就对附属于一到四户住宅物业的抵押贷款进行监管。 RESPA 的目标是让借款人了解他们的结算成本，并消除可能会增加获得抵押贷款成本的回扣做法和推荐费。 RESPA 涵盖的贷款类型包括大多数购买贷款、假设、再融资、物业改善贷款和房屋净值信贷额度 (HELOC) 。
重要的
RESPA 不适用于向政府、政府机构或机构提供信贷，或借款人计划将财产或土地主要用于商业、商业或农业目的的情况。
RESPA 要求
RESPA 要求贷款人、抵押贷款经纪人或房屋贷款服务商向借款人披露有关房地产交易的任何信息。信息披露应包括结算服务、相关消费者保护法以及与房地产结算过程成本相关的任何其他信息。关闭服务提供商和与结算过程相关的其他各方之间的业务关系也应向借款人披露。
RESPA 禁止什么？
RESPA 禁止特定的做法，例如回扣、推荐和不劳而获的费用。例如，第 8 条禁止任何人给予或接受有价物以换取结算服务业务的推荐。它还规范了托管账户的使用——例如禁止贷款服务商要求过大的托管账户——并限制卖家委托产权保险公司。
笔记
RESPA 确实允许一个例外，即经纪人和代理人可以交换合理的付款以换取其他结算服务提供商提供的商品或服务，只要这些安排符合法律和监管准则。
营销和赞助
RESPA 不禁止房地产经纪人和贷方之间的联合市场努力，只要各方支付的广告费用与可能作为回报的任何商品或服务的价值相关。但禁止一方支付超过一定比例的广告费用的交易。如果一方使用活动来推销或宣传其服务，则赞助活动也可能被视为禁止行为。
如果一方就营销材料向另一方收取的费用超过所提供营销服务的公平市场价值，则房地产经纪人和产权代理人不得签订市场服务协议。除非支付公平的市场价值，否则结算服务提供商不得向另一家结算服务提供商租用空间。
推荐费
房地产经纪人不能向代理人支付费用以将客户推荐给经纪人的附属抵押公司。经纪人不能向其他经纪人提供介绍费，以引导客户进入他们的业务。这些合作费是被禁止的，本质上被视为一种回扣。抵押贷款人不能向当地房地产经纪人提供任何类型的推荐奖励，以将购房者推荐给他们的贷款产品。
附属业务安排
房地产经纪人不能在不向客户披露这种关系的情况下将业务转介给附属产权公司。该披露必须详细说明产权公司对其服务要求的费用以及经纪人在产权公司中的经济利益。还必须让客户知道，他们不需要使用他们被推荐的所有权公司。房地产经纪人和产权保险公司不能创建关联公司来从推荐人那里收取红利。
贷方不能要求借款人使用特定的附属结算服务提供商。但是，他们可以为此提供经济激励。例如，购房者可能能够以折扣价利用附属服务。
违反 RESPA 的执法程序
原告有长达一年的时间提起诉讼，以强制执行在和解过程中发生回扣或其他不当行为的违规行为。
如果借款人对其贷款服务机构有不满，则在提起任何诉讼之前，他们必须遵循特定的步骤。借款人必须以书面形式联系其贷款服务机构，详细说明其问题的性质。服务机构必须在收到投诉后 20 个工作日内以书面形式回复借款人的投诉。服务商有 60 个工作日的时间来纠正问题或说明帐户当前状态的有效性的原因。借款人应继续支付所需的款项，直到问题得到解决。
小费
如果您在整个房地产交易过程中没有聘请律师，如果您认为发生了 RESPA 违规行为，最好立即联系律师。房地产律师将能够帮助您浏览法律程序。
原告有长达三年的时间就其贷款服务商的特定不当行为提起诉讼。如果法院位于财产所在的地区或发生涉嫌违反 RESPA 的地区，则可以在任何联邦地区法院提起任何这些诉讼。
对RESPA的批评
RESPA 的批评者说，该法律旨在消除的一些滥用行为仍然存在，包括回扣。这方面的一个例子是向与之合作的产权保险公司提供专属保险的贷方。 （专属保险公司是一家大型公司的全资子公司，其任务是为母公司编写保险单，不为任何其他公司提供保险。）
批评人士说，这本质上是一种回扣机制，因为客户通常会选择使用已经与其贷方或房地产经纪人关联的服务提供商（尽管客户必须签署文件，说明他们可以自由选择任何服务提供商）。
由于这些批评，已经有许多尝试对 RESPA 进行更改。一项提议涉及取消客户选择为每项服务使用任何服务提供商的选项。取而代之的是捆绑服务的系统，但房地产经纪人或贷方负责直接支付所有其他费用。该系统的优势在于贷方（他们总是拥有更大的购买力）将被迫为所有房地产结算服务寻找最低价格。
房地产结算程序法 (RESPA) 保护谁？
房地产结算程序法 (RESPA) 旨在保护寻求获得抵押贷款资格的消费者。但是，RESPA 并不保护所有类型的贷款。 RESPA 不涵盖以房地产为商业或农业目的的贷款。
RESPA 需要披露哪些信息？
RESPA 要求借款人在不同时间收到各种披露。首先，贷方或抵押贷款经纪人必须向您估计您可能需要支付的总结算服务费用。 （此估计是善意的估计；但是，实际成本可能会有所不同。）贷款人或抵押贷款经纪人还必须在您申请贷款时或在接下来的三个工作日内提供书面披露，如果他们预计其他人将收取您的抵押贷款付款（也称为偿还贷款）。
如有必要，您的贷方或抵押贷款经纪人必须提供附属业务安排披露。此披露表明，您的和解中的贷方、房地产经纪人或其他参与者已将您推荐给关联公司以获得和解服务。 （附属公司是由共同的母公司控制的企业。）在您结清贷款前一个工作日，您有权检查您的美国住房和城市发展部 (HUD) HUD-1 结算声明。 HUD-1 和解声明包括消费信贷抵押交易中对买方和卖方的所有费用和信贷的明细清单。
为什么RESPA通过了？
RESPA 的通过是为了限制托管账户的使用，并禁止房地产行业的滥用行为，例如回扣和推荐费。
归纳总结
购买房屋时，与可以指导您完成整个过程的信托、持牌房地产经纪人或经纪人合作会很有帮助。同样，如果您要为现有抵押贷款再融资或以您的房屋净值借款，通过信誉良好的贷方很重要。 RESPA 以及其他监管指南旨在帮助保护购房者和现有房主在与房地产经纪人、经纪人、贷方和附属公司打交道时免受不公平的做法。