由于全国许多市场的房地产库存仍然紧张，作为潜在的购房者，您希望在竞争中保持领先。这就是非市场房源的来源。也称为安静房源或袖珍房源，这些房屋可能正在出售，但未在多个上市服务(MLS) 上列出。这意味着出售这些房产的房地产经纪人必须自己寻找买家。
在过去，将房屋挂出市场有点罕见，但近年来受到房主的青睐，使这些挂牌成为二级市场的一部分——尤其是在需求不断增长的情况下。
对于卖家来说，场外上市似乎违反直觉。毕竟，需求多于库存，这意味着竞价战在许多社区很常见。那么，为什么卖家要进行秘密列表，而您（买家）如何找到它们呢？
摘要
- 场外列表是待售但未在多个列表服务中列出的属性。
- 一些卖家希望在场外上市来试水、维护隐私、节省佣金或营造一种可能导致更高售价的排他性。
- 对于买家来说，场插件牌提供了获得额外库存的机会，如果佣金较低，则有机会节省，并有机会避免在理想地区的房产竞争。
- 仅涉及一名代理商的场外销售有时可以为希望谈判价格的买家提供很小的回旋余地。
- 要访问这些列表，买家可以直接联系代理商或房主，或尝试上网。
卖家的优势
一些房屋卖家选择场插件牌来试水，而另一些卖家则希望有一个更私密的销售流程或有机会协商较低的销售佣金，因为只涉及一名代理商。
某些房主认为袖珍清单会产生一种吸引力，从而使他们获得更高的价格。毕竟，如果房屋上市并最终在市场上停留超过 30 天，那么潜在买家很有可能会尝试低价出价。如果没有“上市天数”的行情，卖家被削弱的可能性就不大了。
买家如何获胜
对于作为买家的您来说，场外上市的好处是双重的。首先，它使您可以访问其他购房者没有看到的库存。如果您在特别火爆的市场买房，袖珍房源可能是购买房屋的唯一途径。在正常的市场环境中，您可能会达成交易，部分原因是卖方必须支付的佣金较低。
并非所有购房者都在寻找主要住所。您可能正在寻找投资物业，或为了获利而购买和翻转的房屋。在一个很棒的社区进行场外上市可能是实现这一目标的绝佳方式。
美国全国房地产经纪人协会的一项名为“MLS 声明 8.0”的新政策极大地限制了场插件牌。
MLS 声明 8.0 明确的合作政策
全国房地产经纪人协会最近通过了“MLS 声明 8.0 明确的合作政策”，这是场外上市的一个重大障碍。该政策于 2020 年 1 月 1 日生效，并在 2020 年 5 月 1 日之前强制运行，要求任何参与多重挂牌服务的房地产经纪人在向公众推销该物业的一个工作日内将其挂牌提交给 MLS。
MLS 声明 8.0 的实际影响
值得注意的是，MLS Statement 8.0并不是传统意义上的法律。根据俄亥俄州代顿 RE/MAX Victory + Affiliates 的房地产经纪人Doug Wagner的说法，“全国房地产经纪人协会是一个管理协会，而不是一个法律实体，但该协会的所有成员 MLS、经纪人和代理人都必须遵守新的政策。”
瓦格纳指出，非房地产经纪人（不是全国房地产经纪人协会 (NAR) 成员）的持牌经纪人不受该政策的约束。但是，鉴于 2020 年，88% 的购房者使用房地产经纪人或经纪人，实际影响是，声明 8.0 适用于大多数住宅房地产交易。
场外上市仍然存在
幸运的是，MLS 声明 8.0 并不意味着场外上市的终结。 NAR 的新政策具有内置选项，允许会员代理和经纪人维持有限和完整的场外列表。
例如，根据 MLS 声明 8.0，卖家可以选择退出 MLS IDX 或互联网显示。想要维护隐私的卖家也可以使用另一种选择，称为“办公室专属”列表。在办公室独占的情况下，代理商可以与办公室内的其他代理商共享列表或与买家一对一。
声明 8.0 不再允许以前通过经纪人提供的某些其他场外选项，例如“私人上市网络”。其他，包括“即将推出”和“延迟展示”将由当地 MLS 控制，但将包括阻止代理商与买家分享的新限制。
根据 Wagner 的说法，Zillow 从 MLS 数据中获取列表，但不是 NAR 的成员，不排除继续进行内部场外计划，例如“即将推出”和“FSBO”。
联系房地产经纪人
寻找一个传统的、独家的、非市场的家需要一点功课和大量的网络。确定要购买的社区后，您需要提供一份顶级房地产经纪人名单，并就他们可能拥有的任何办公室独家房源与他们联系。
上网
除了直接联系房地产经纪人外，买家还可以使用在线工具来查找非 MLS 列表，例如业主出售(FSBO)、报纸分类广告，甚至是 Craigslist。如上所述，在线网站 Zillow 有几个可供潜在卖家和买家使用的场外计划。
接近房主
如果您对某个地区或社区特别感兴趣，一种选择是直接与房主联系。您可以通过敲门或发送邮件找到线索。尽管这会花费你时间和金钱——并且不能保证成功——但至少有一个人会做出回应的可能性很小。
不要排除被忽视的财产，特别是如果您知道自己有能力进行维修。也许有一个房主对维护成本如此不堪重负——而且他从不相信他能卖掉——以至于主动提供的报价将被视为一种祝福。
为了不至于破产，请确保打印既便宜又有效的邮件。毕竟，您希望在方法上看起来尽可能专业。在你问之前你永远不会知道。
了解流程
寻找场外上市只是成功的一半。看到交易完成是最后的结果，这就是为什么场外上市的买家必须了解这个过程的来龙去脉。一旦你签订合同，这是一个标准的交易，但由于代理人可能代表你们双方，它可能会有点模糊。
被称为双重代理销售——虽然完全合法——买方很难判断代理是否考虑到他们的最大利益。销售价格越高，代理商的佣金就越高。如果您在库存很少的市场上购买，只要您买了房子，您是否获得最优惠的价格可能并不重要，但了解任何利益冲突是值得的。
综述
全国多地房地产市场依然火爆，需求大于库存。被竞标出房屋的沮丧的买家需要他们可以获得的任何优势。尽管 MLS 声明 8.0 严格限制了对场外上市的访问，但它并没有完全禁止它们。做好功课，意识到存在风险，并知道通过场外上市寻找下一个家是值得的。