越来越多的美国人在海外寻找度假屋、租金收入房产以及退休后安顿下来的地方——无论是 2 年还是 20 年。在国外拥有房产的税收优惠与在美国拥有类似的税收优惠，但有一些例外。
摘要
- 无论房产是在美国还是在国外，房屋的税收待遇都是相似的。
- 您通常可以在抵押贷款债务中扣除高达 750,000 美元（如果已婚单独申报，则为 375,000 美元）的抵押贷款利息、抵押贷款积分和私人抵押贷款利息 (PMI)。
- 要申请扣除，您必须在提交纳税申报表时在附表 A 中逐项列出。
- 如果您收到任何租金收入，规则取决于您将房屋用于个人用途与出租用途的天数。
- 根据减税和就业法案 (TCJA)，外国房地产税不再可在您的美国纳税申报表中扣除。
您根据美国税法获得的福利取决于您如何使用海外财产。例如，如果您住在家里，您通常可以要求扣除抵押贷款利息——并扣除抵押贷款积分和私人抵押贷款保险 (PMI) 。另一方面，如果您从房产中赚取租金收入，您可以扣除“用于管理、保存和维护房屋的普通和必要的费用”。这些费用包括抵押贷款利息、财产和责任保险、维修和保养费用，以及与维护财产相关的本地和长途旅行费用。
供个人使用的财产
如果您将该房产用作第二套住房（而不是出租），您可以像在美国购买第二套住房一样扣除抵押贷款利息、抵押贷款折扣点和 PMI
对于 2022 年，您可以扣除您为第一套和第二套住房的合格抵押贷款债务的前 750,000 美元（如果已婚并单独申报，则为 375,000 美元）支付的利息（这是总金额）。请注意，如果您在 2017 年 12 月 16 日之前购买了您的房产，您将获得之前的 100 万美元合格抵押贷款的扣除限额。请咨询税务专家以确保您适合。
根据《减税和就业法案》（TCJA），您可以扣除首套或第二套住房抵押贷款的首笔 750,000 美元（如果已婚并单独申报，则为 375,000 美元）的利息。目前的限额将在 2025 年后恢复到之前的 100 万美元限额。
与主要住所一样，除非您能够申请家庭办公室扣除（仅当您不被视为雇员时才可用），否则您不能注销公用事业、维护或保险等费用。
虽然无论房屋是在美国还是在国外，抵押贷款利息扣除是相同的，但财产税的工作方式不同。根据减税和就业法案 (TCJA) ，外国财产税在 2018 至 2025纳税年度不可扣除。
外国出租物业
如果您从该物业获得租金收入，则税收规则会更加复杂。适用不同的规则，具体取决于您将房屋用于个人而非出租用途的天数。通常，您将属于以下两类之一：
- 个人住宅：您将房屋出租不超过 14 天，并使用超过 14 天或出租总天数的 10%，以较大者为准。您每年最多可以将房屋出租给其他人两周（14 晚），而无需向美国国税局 (IRS)报告该收入。即使你以每晚 5000 美元的价格租出去，只要你不租超过 14 天，你也不必报告租金收入。该房屋被视为个人住宅，允许您根据标准的第二套住房规则扣除抵押贷款利息。但是，您不能扣除租金损失或费用。
- 出租物业：您将房屋出租超过 14 天，但使用时间少于 14 天或出租总天数的 10%，以较大者为准。在这种情况下，美国国税局将房屋视为出租物业，并将出租活动视为一项业务。保险费、水电费和物业管理费。您必须根据房屋用于每种目的的天数在租赁和个人使用之间分配费用。
请记住，如果您的家庭成员（例如，您的配偶、兄弟姐妹、父母、祖父母、孩子和孙子孙女）使用房子，除非您收取合理的租金，否则这将被视为个人日。
一个显着的区别是，外国房产的折旧期限为 30 年，而不是目前国内住宅房产的折旧年限为 27.5 年。无论哪种情况，您都只能折旧建筑物的价值；土地不可折旧。
海外房屋销售的资本收益
如果您出售您的外国房屋，税收待遇类似于在美国出售房屋 如果您在过去五年中至少有两年居住并拥有该房产，则它有资格成为您的主要住所。您可以从销售中排除最多 250,000 美元的资本收益（或已婚纳税人最多 500,000 美元）。如果该房屋不是您的主要住所，则此主要房屋销售除外条款不适用，在这种情况下，您将对全部收益缴纳通常的资本利得税。
请记住，收益算作外国收入的来源，因此它有资格获得外国税收抵免。但是，它不会被视为外国收入，因此您不能申请外国收入排除。
1031 次交流
如果您出售您的外国房产，您可以进行 1031 交换（也称为同类交换），在该交易中，您可以在延税的基础上将一个投资房产换成另一个“同类”房产。许多投资者使用这种策略来推迟支付资本收益和折旧回收税。
但是，国内财产与外国财产的税收待遇的显着差异是，美国的财产不被视为与任何海外财产相似。美国国内税收法第 1031 节仅允许国内换国内和国外换国外。
美国国内税收法典第 1031 节允许您仅出售外国财产并将其替换为另一外国财产。
美国认为美国以外的任何财产与美国以外的任何其他类似财产都是同类的。因此，可以 1031 将巴拿马的房屋换成巴拿马的另一所房屋，或者厄瓜多尔或哥斯达黎加的房屋。它不会被认为与任何美国财产相似。
外国财产报税
请注意，您可能需要提交一些美国税表，具体取决于您作为外国业主的具体情况。例如，如果您在国外出租房屋并开设银行账户以收取租金，如果您所有外国账户的总价值为 10,000 美元或更多，则必须提交一份外国银行和金融账户报告 (FBAR) 表格日历年的时间。”
其他表格包括5471 表，美国人对某些外国公司的信息申报表（如果您的财产由外国公司持有）；和8858 表，美国人士关于外国独立实体和外国分支机构的信息申报表（如果您的离岸财产由外国有限责任公司持有）。
双重税收
如果您在国外经营您的房屋作为出租物业，您可能需要在该物业所在的国家/地区缴纳税款。为防止双重征税，您可以在美国纳税申报表中针对您向外国支付的与净租金收入相关的任何税款进行税收抵免。但是，有一个最大允许的税收抵免。扣除费用后，您的租金收入不能抵扣超过美国税款。
除了对支付的任何租金所得税进行税收抵免外，如果您在国外出售房产并缴纳资本利得税，您还可以申请外国税收抵免。
我可以扣除外国房产的抵押贷款利息吗？
我可以扣除外国财产税吗？
不可以。根据《减税和就业法案》(TCJA)，2018 至 2025 纳税年度的美国所得税申报表中不可扣除外国财产税。
我会因出售外国财产而欠资本收益吗？
也许。无论财产是在美国还是在国外，都适用相同的规则。如果您在过去五年中至少有两年居住并拥有该房屋，您可以排除高达 250,000 美元（如果已婚共同申报，则为 500,000 美元）的收益。超过这些门槛的收益按短期或长期资本利得税率征税，具体取决于您拥有房屋的时间。一般来说，如果您排除了过去两年内另一笔房屋销售的收益，则您不符合排除条件。
外国财产可以折旧吗？
是的。如果您的房产被视为出租房产，您可以在所得税申报表中对其进行折旧。与美国房地产的折旧年限为 27.5 年不同，外国住宅房地产的折旧年限为 30 年。你只能贬低建筑物的价值——土地永远不会贬值，因为它不会被“用完”。
综述
当您在国外购买时，请务必特别注意规划和细节。许多国家都有关于谁可以拥有财产以及如何使用财产的规则和规定。在美国，购房者获得房产所有权；这种区别在其他国家并不那么明显。因此，如果您在海外购买房屋，请确保以保护您的财产权的方式进行交易。