什么是信托契约？

信托契约（也称为信托契约）是有时在美国房地产交易中使用的文件。当一方从另一方贷款购买房产时，该文件就会发挥作用。信托契约代表借款人和贷款人之间的协议，由中立和独立的第三方以信托方式持有财产，直到还清贷款。

尽管信托契约不像以前那么普遍，但在购买房地产涉及融资时，大约 20 个州仍然强制使用信托契约，而不是抵押贷款。信托契约在阿拉斯加、亚利桑那、加利福尼亚、科罗拉多、爱达荷、伊利诺伊、密西西比、密苏里、蒙大拿、北卡罗来纳、田纳西、德克萨斯、弗吉尼亚和西弗吉尼亚很常见。一些州——如肯塔基州、马里兰州和南达科他州——允许使用信托契约和抵押贷款。

了解信托契约

在房地产交易中——比如购买房屋——贷款人给借款人钱以换取与信托契约相关的一张或多张期票。该契约将不动产的合法所有权转让给公正的受托人，通常是所有权公司、托管公司或银行，后者将其作为期票的抵押品。公平的所有权——获得完全所有权的权利——仍然属于借款人，以及对财产的充分使用和责任。

这种情况在整个贷款还款期内持续存在。受托人持有法定所有权，直到借款人全额偿还债务，此时财产的所有权变为借款人的所有权。如果借款人拖欠贷款，受托人将完全控制财产。

信托契约与抵押

信托契约和抵押贷款都用于银行和私人贷款，以对房地产进行留置权，并且通常在财产所在的县记录为债务。

但是，抵押涉及两方：借款人（或抵押人）和贷方（或抵押权人）。相比之下，信托契约涉及三方：借款人（或委托人）、贷方（或受益人）和受托人。受托人为贷款人的利益持有留置权；如果借款人违约，受托人将根据贷款人的要求启动并完成止赎程序。

止赎和信托契约

抵押和信托契约有不同的止赎程序。司法止赎是当贷方对借款人违约抵押贷款提起诉讼时执行的法院监督程序。该过程耗时且昂贵。

此外，如果止赎财产拍卖没有带来足够的钱来偿还期票，贷方可能会对借款人提出不足判决，并就余额提起诉讼。但是，即使在房产被出售后，借款人也有赎回权：他们可以在规定的时间内偿还贷款人并获得房产所有权。

相比之下，信托契约允许贷方开始更快、更便宜的非司法止赎，绕过法院系统并遵守信托契约和州法律中概述的程序。如果借款人没有使贷款成为当前贷款，则该财产将通过受托人的出售进行拍卖。

出售后，所有权通过受托人的契约从受托人转移给新所有者。当受托人出售没有投标人时，财产通过受托人的契约归还给贷方。房产一经售出，借款人无权赎回。

此外，受托人有责任在出售完成后将出售所得款项支付给借款人和贷方。受托人将向贷方支付剩余的债务金额，并向借款人支付超过该金额的任何款项，从而允许贷方购买该物业。

投资信托契约的利弊

寻求高收益的投资者有时会转向房地产行业——尤其是信托契约。

在信托契约投资中，投资者将钱借给从事房地产项目的开发商。投资者的名字以贷款人的身份出现在信托契约上。投资者收取贷款利息；项目完成后，他的本金全额退还给他。信托契约经纪人通常会促成交易。

什么样的开发商会加入这种安排？银行通常不愿意向某些类型的开发项目提供贷款，例如中型商业项目——对大贷方来说太小，对小贷方来说太大——或者业绩记录不佳或贷款过多的开发商。在项目开始或完成的最后期限紧迫的情况下，谨慎的贷方也可能对开发商行动太慢。

像这样的开发人员经常有点紧张。出于这些原因，信托契约投资者可能经常期望他们的资金获得高利率。他们无需成为房地产建设或管理方面的专家，就可以从多元化到不同的资产类别中获益：这是一种被动投资。

信托契约投资具有一定的风险和劣势。与股票不同，房地产投资没有流动性，这意味着投资者无法按需取回资金。此外，投资者只能期望贷款产生的利息；任何额外的资本增值都不太可能。

被投资方可能会利用信托契约中的任何法律差异，造成可能危及投资的代价高昂的法律纠纷。经验不足的典型投资者可能会遇到困难，因为需要特定的专业知识才能找到可信和值得信赖的开发商、项目和经纪人。

信托契约的真实示例

德克萨斯州奥斯汀县使用的一份简短的信托契约文件涵盖了大多数贷方的要求。该表格首先定义了借款人、贷方和受托人填写其姓名的术语和空格。还需要借款金额和房产地址。

在本节之后，该文件继续详细说明财产权利的转让和统一契约，包括：

• 支付本息明细
• 托管资金
• 留置权
• 财产保险和结构维护
• 结构占用——规定借款人必须在 60 天内获得居住权

该表格还包括不统一的契约，其中规定了违约或违反任何协议条款。它指定文件处理的贷款不是房屋净值贷款——即借款人将从中获得现金的贷款——而是用于购买房产的贷款。

信托契约以借款人签名的空间结束，该签名必须在公证人和两名见证人在场的情况下完成，他们也签名。

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