房地产投资信托 (REIT) 是构建任何股票或固定收益投资组合时的关键考虑因素。它们提供更大的多样化、潜在的更高总回报和/或更低的整体风险。简而言之，它们产生股息收入以及资本增值的能力使它们成为股票、债券和现金的极好平衡点。

房地产投资信托拥有和/或管理产生收入的商业房地产，无论是房产本身还是这些房产的抵押贷款。您可以通过交易所交易基金或共同基金单独投资这些公司。有许多类型的房地产投资信托基金可供选择。

在这里，我们看一下 REITS 的几个主要类别及其历史回报。在本文结束时，您应该对何时购买以及购买什么有更好的了解。

REITs的历史回报

房地产投资信托在历史上是表现最好的资产类别之一。 FTSE NAREIT 股票房地产投资信托指数是大多数投资者用来衡量美国房地产市场表现的指标。 2010 年至 2020 年间，该指数的平均年回报率为 9.5%。

最近，2017 年 11 月至 2020 年 11 月期间 REIT 的三年平均值为 11. 25%，远高于标准普尔 500 指数和罗素 2000 指数，后者分别为 9.07% 和 6.45%。从历史上看，寻求收益的投资者在房地产方面的投资比固定收益（为此目的的传统资产类别）做得更好。精心构建的投资组合应同时考虑两者。

1. 零售房地产投资信托基金

大约 24% 的 REIT 投资用于购物中心和独立零售。这是美国最大的一笔投资。无论您经常光顾哪个购物中心，它都可能归房地产投资信托基金所有。在考虑对零售房地产进行投资时，首先需要检查零售业本身。它目前的财务状况是否健康，未来的前景如何？

重要的是要记住，零售房地产投资信托基金从向租户收取的租金中赚钱。如果零售商因销售不佳而遇到现金流问题，他们可能会延迟甚至拖欠每月付款，最终被迫破产。那时，需要找到一个新租户，这绝非易事。因此，投资拥有最强主力租户的房地产投资信托基金至关重要。其中包括杂货店和家居装饰店。

一旦您进行了行业评估，您的重点应该转向房地产投资信托基金本身。像任何投资一样，重要的是它们拥有良好的利润、强大的资产负债表和尽可能少的债务，尤其是短期债务。在经济不景气的情况下，拥有大量现金头寸的零售房地产投资信托基金将有机会以低价购买优质房地产。经营最好的公司将利用这一点。

也就是说，零售房地产投资信托基金领域存在长期担忧，因为购物越来越多地转向网上，而不是购物中心模式。空间业主不断创新，以办公室和其他非零售租户填充他们的空间，但该子行业面临压力。

2. 住宅房地产投资信托基金

这些是拥有和经营多户出租公寓楼以及制造房屋的房地产投资信托基金。在寻求投资这种类型的房地产投资信托基金时，应该在加入之前考虑几个因素。例如，最好的公寓市场往往是相对于全国其他地区而言，房屋负担能力较低的地方。在纽约和洛杉矶等地，单身住宅的高成本迫使更多人租房，这推高了房东每月可以收取的价格。因此，最大的住宅房地产投资信托基金往往专注于大型城市中心。

在每个特定市场中，投资者应该关注人口和就业增长。一般来说，当人口净流入一个城市时，这是因为工作很容易获得并且经济正在增长。空置率下降加上租金上涨表明需求正在改善。只要特定市场的公寓供应量仍然很低并且需求继续上升，住宅房地产投资信托基金应该会表现良好。与所有公司一样，那些资产负债表最强、可用资本最多的公司通常做得最好。

3. 医疗保健房地产投资信托基金

随着美国人年龄的增长和医疗保健成本的持续攀升，医疗保健房地产投资信托基金将成为一个值得关注的子行业。医疗保健房地产投资信托基金投资于医院、医疗中心、护理设施和养老院的房地产。该房地产的成功与医疗保健系统直接相关。这些设施的大多数运营商依赖占用费、医疗保险和医疗补助报销以及私人工资。只要医疗保健的资金是一个问号，医疗保健房地产投资信托基金也是一个问号。

您应该在医疗保健房地产投资信托基金中寻找的东西包括多元化的客户群体以及对多种不同房地产类型的投资。在某种程度上，专注是好的，但分散风险也是如此。一般来说，对医疗保健服务的需求增加（这应该发生在人口老龄化的情况下）对医疗保健房地产有利。因此，除了客户和财产类型的多元化外，还要寻找医疗保健经验丰富、资产负债表强劲且获得低成本资本的机会高的公司。

4. 办公房地产投资信托基金

办公房地产投资信托基金投资于办公楼。他们从通常签订长期租约的租户那里获得租金收入。任何有兴趣投资办公室房地产投资信托基金的人都会想到四个问题

1. 经济状况如何？失业率有多高？
2. 空置率如何？
3. REIT 投资的领域在经济上表现如何？
4. 它有多少资本用于收购？

尝试寻找投资于经济据点的房地产投资信托基金。例如，在华盛顿特区拥有一堆普通的建筑物比在底特律拥有一流的办公空间要好。

5. 抵押房地产投资信托基金

大约 10% 的 REIT 投资是抵押贷款，而不是房地产本身。最著名但不一定是最大的投资是房利美和房地美，它们是政府资助的企业，在二级市场上购买抵押贷款。

但仅仅因为这种类型的 REIT 投资于抵押贷款而不是股权并不意味着它没有风险。利率上升将转化为抵押房地产投资信托基金账面价值的下降，从而推低股价。此外，抵押房地产投资信托基金通过有担保和无担保的债务发行获得大量资本。如果利率上升，未来的融资成本将会更高，从而降低贷款组合的价值。在利率上升的低利率环境下，大多数抵押房地产投资信托基金的交易价格低于每股资产净值。诀窍是找到合适的。

评估任何房地产投资信托基金的关键

在评估任何房地产投资信托基金时，有几件事情需要牢记。它们包括以下内容：

1. REITs 是真正的总回报投资。它们提供高股息收益率以及适度的长期资本增值。
2. 与传统房地产不同，许多 REITs 在证券交易所交易。您无需长期锁定即可获得多样化的房地产。流动性很重要。
3. 折旧往往夸大投资的财产价值下降。因此，与其使用派息率（投资者使用的股息）来评估房地产投资信托基金，不如查看其运营资金（FFO）。这被定义为净收入减去给定年份任何财产的销售和折旧。只需将每股股息除以每股 FFO。产量越高越好。
4. 强大的管理会有所作为。寻找已经存在一段时间或至少拥有经验丰富的管理团队的公司。
5. 质量很重要。只投资拥有优质物业和租户的房地产投资信托基金。
6. 考虑购买投资于房地产投资信托基金的共同基金或 ETF，并将研究和购买留给专业人士。

REITs的优缺点

与所有投资一样，房地产投资信托基金有其优点和缺点。房地产投资信托基金必须提供的最大好处之一是它们的高收益股息。 REITs需要向股东支付90%的应税收入；因此，REIT 的股息通常远高于标准普尔 500 指数的平均股票。

另一个好处是投资组合多样化。没有太多人有能力出去购买一块商业房地产以产生被动收入，但是，房地产投资信托基金为公众提供了这样做的能力。此外，买卖房地产通常需要一段时间，在此过程中会占用现金流，但房地产投资信托基金具有很高的流动性——大多数都可以通过点击按钮进行买卖。

投资者应该意识到房地产投资信托基金的一些缺点，最值得注意的是房地产投资信托基金可能产生的潜在纳税义务。大多数 REIT 股息不符合 IRS 对“合格股息”的定义，这意味着 REIT 提供的高于平均水平的股息的税率高于大多数其他股息。 REITs 确实有资格获得20% 的直通扣除，但是，如果大多数投资者在标准经纪账户中持有 REITs，则需要为 REITs 股息支付大量税款。

REITs 的另一个潜在问题是它们对利率的敏感性。一般来说，当美联储提高利率以收紧支出时，房地产投资信托基金的价格就会下跌。此外，不同类型的房地产投资信托基金存在特定于财产的风险。例如，酒店房地产投资信托基金在经济衰退时期往往表现极差。

房地产投资信托基金常见问题

REITs 是好的投资吗？

投资房地产投资信托基金是使您的投资组合在传统股票和债券之外多样化的好方法，并且因其强劲的股息和长期资本增值而具有吸引力。

我应该投资哪些房地产投资信托基金？

每种类型的房地产投资信托基金都有其自身的风险和优势，具体取决于经济状况。通过房地产投资信托基金 ETF投资房地产投资信托基金是股东参与该行业的好方法，无需亲自应对其复杂性。

你如何在房地产投资信托基金上赚钱？

由于美国国税局要求房地产投资信托基金将其 90% 的应税收入支付给股东，因此房地产投资信托基金的股息通常远高于标准普尔 500 指数的平均股票。从房地产投资信托基金获得被动收入的最佳方式之一是通过复利这些高收益的股息。

你可以在房地产投资信托基金上赔钱吗？

与任何投资一样，始终存在损失风险。随着利率上升，公开交易的房地产投资信托基金存在价值贬值的特殊风险，这通常会将投资资本投入债券。

经济衰退期间房地产投资信托基金安全吗？

在经济低迷时期，投资某些类型的房地产投资信托基金，例如投资酒店物业的房地产投资信托基金，并不是一个很好的选择。然而，投资于其他类型的房地产，如医疗保健或零售，它们的租赁结构较长，因此周期性要小得多，是对冲衰退的好方法。

结论

早在 1960 年，联邦政府就允许投资者购买大型商业房地产项目。然而，直到最近十年，个人投资者才开始接受 REITs。

造成这种情况的原因包括低利率，这迫使投资者将目光投向债券以外的创收投资、专注于房地产的交易所交易基金和共同基金的出现，以及在 2007-08 年房地产崩盘之前，对投资的贪得无厌的胃口。部分美国人拥有房地产和其他有形资产。与 2008 年的所有其他投资一样，房地产投资信托基金遭受了巨大损失。但尽管如此，它们仍然是任何多元化投资组合的绝佳补充。

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