房地產投資信託 (REIT) 是構建任何股票或固定收益投資組合時的關鍵考慮因素。它們提供更大的多樣化、潛在的更高總回報和/或更低的整體風險。簡而言之，它們產生股息收入以及資本增值的能力使它們成爲股票、債券和現金的極好平衡點。

房地產投資信託擁有和/或管理產生收入的商業房地產，無論是房產本身還是這些房產的抵押貸款。您可以通過交易所交易基金或共同基金單獨投資這些公司。有許多類型的房地產投資信託基金可供選擇。

在這裏，我們看一下 REITS 的幾個主要類別及其歷史回報。在本文結束時，您應該對何時購買以及購買什麼有更好的瞭解。

REITs的歷史回報

房地產投資信託在歷史上是表現最好的資產類別之一。 FTSE NAREIT 股票房地產投資信託指數是大多數投資者用來衡量美國房地產市場表現的指標。 2010 年至 2020 年間，該指數的平均年回報率爲 9.5%。

最近，2017 年 11 月至 2020 年 11 月期間 REIT 的三年平均值爲 11. 25%，遠高於標準普爾 500 指數和羅素 2000 指數，後者分別爲 9.07% 和 6.45%。從歷史上看，尋求收益的投資者在房地產方面的投資比固定收益（爲此目的的傳統資產類別）做得更好。精心構建的投資組合應同時考慮兩者。

1. 零售房地產投資信託基金

大約 24% 的 REIT 投資用於購物中心和獨立零售。這是美國最大的一筆投資。無論您經常光顧哪個購物中心，它都可能歸房地產投資信託基金所有。在考慮對零售房地產進行投資時，首先需要檢查零售業本身。它目前的財務狀況是否健康，未來的前景如何？

重要的是要記住，零售房地產投資信託基金從向租戶收取的租金中賺錢。如果零售商因銷售不佳而遇到現金流問題，他們可能會延遲甚至拖欠每月付款，最終被迫破產。那時，需要找到一個新租戶，這絕非易事。因此，投資擁有最強主力租戶的房地產投資信託基金至關重要。其中包括雜貨店和家居裝飾店。

一旦您進行了行業評估，您的重點應該轉向房地產投資信託基金本身。像任何投資一樣，重要的是它們擁有良好的利潤、強大的資產負債表和儘可能少的債務，尤其是短期債務。在經濟不景氣的情況下，擁有大量現金頭寸的零售房地產投資信託基金將有機會以低價購買優質房地產。經營最好的公司將利用這一點。

也就是說，零售房地產投資信託基金領域存在長期擔憂，因爲購物越來越多地轉向網上，而不是購物中心模式。空間業主不斷創新，以辦公室和其他非零售租戶填充他們的空間，但該子行業面臨壓力。

2. 住宅房地產投資信託基金

這些是擁有和經營多戶出租公寓樓以及製造房屋的房地產投資信託基金。在尋求投資這種類型的房地產投資信託基金時，應該在加入之前考慮幾個因素。例如，最好的公寓市場往往是相對於全國其他地區而言，房屋負擔能力較低的地方。在紐約和洛杉磯等地，單身住宅的高成本迫使更多人租房，這推高了房東每月可以收取的價格。因此，最大的住宅房地產投資信託基金往往專注於大型城市中心。

在每個特定市場中，投資者應該關注人口和就業增長。一般來說，當人口淨流入一個城市時，這是因爲工作很容易獲得並且經濟正在增長。空置率下降加上租金上漲表明需求正在改善。只要特定市場的公寓供應量仍然很低並且需求繼續上升，住宅房地產投資信託基金應該會表現良好。與所有公司一樣，那些資產負債表最強、可用資本最多的公司通常做得最好。

3. 醫療保健房地產投資信託基金

隨着美國人年齡的增長和醫療保健成本的持續攀升，醫療保健房地產投資信託基金將成爲一個值得關注的子行業。醫療保健房地產投資信託基金投資於醫院、醫療中心、護理設施和養老院的房地產。該房地產的成功與醫療保健系統直接相關。這些設施的大多數運營商依賴佔用費、醫療保險和醫療補助報銷以及私人工資。只要醫療保健的資金是一個問號，醫療保健房地產投資信託基金也是一個問號。

您應該在醫療保健房地產投資信託基金中尋找的東西包括多元化的客戶羣體以及對多種不同房地產類型的投資。在某種程度上，專注是好的，但分散風險也是如此。一般來說，對醫療保健服務的需求增加（這應該發生在人口老齡化的情況下）對醫療保健房地產有利。因此，除了客戶和財產類型的多元化外，還要尋找醫療保健經驗豐富、資產負債表強勁且獲得低成本資本的機會高的公司。

4. 辦公房地產投資信託基金

辦公房地產投資信託基金投資於辦公樓。他們從通常簽訂長期租約的租戶那裏獲得租金收入。任何有興趣投資辦公室房地產投資信託基金的人都會想到四個問題

1. 經濟狀況如何？失業率有多高？
2. 空置率如何？
3. REIT 投資的領域在經濟上表現如何？
4. 它有多少資本用於收購？

嘗試尋找投資於經濟據點的房地產投資信託基金。例如，在華盛頓特區擁有一堆普通的建築物比在底特律擁有一流的辦公空間要好。

5. 抵押房地產投資信託基金

大約 10% 的 REIT 投資是抵押貸款，而不是房地產本身。最著名但不一定是最大的投資是房利美和房地美，它們是政府資助的企業，在二級市場上購買抵押貸款。

但僅僅因爲這種類型的 REIT 投資於抵押貸款而不是股權並不意味着它沒有風險。利率上升將轉化爲抵押房地產投資信託基金賬面價值的下降，從而推低股價。此外，抵押房地產投資信託基金通過有擔保和無擔保的債務發行獲得大量資本。如果利率上升，未來的融資成本將會更高，從而降低貸款組合的價值。在利率上升的低利率環境下，大多數抵押房地產投資信託基金的交易價格低於每股資產淨值。訣竅是找到合適的。

評估任何房地產投資信託基金的關鍵

在評估任何房地產投資信託基金時，有幾件事情需要牢記。它們包括以下內容：

1. REITs 是真正的總回報投資。它們提供高股息收益率以及適度的長期資本增值。
2. 與傳統房地產不同，許多 REITs 在證券交易所交易。您無需長期鎖定即可獲得多樣化的房地產。流動性很重要。
3. 折舊往往誇大投資的財產價值下降。因此，與其使用派息率（投資者使用的股息）來評估房地產投資信託基金，不如查看其運營資金（FFO）。這被定義爲淨收入減去給定年份任何財產的銷售和折舊。只需將每股股息除以每股 FFO。產量越高越好。
4. 強大的管理會有所作爲。尋找已經存在一段時間或至少擁有經驗豐富的管理團隊的公司。
5. 質量很重要。只投資擁有優質物業和租戶的房地產投資信託基金。
6. 考慮購買投資於房地產投資信託基金的共同基金或 ETF，並將研究和購買留給專業人士。

REITs的優缺點

與所有投資一樣，房地產投資信託基金有其優點和缺點。房地產投資信託基金必須提供的最大好處之一是它們的高收益股息。 REITs需要向股東支付90%的應稅收入；因此，REIT 的股息通常遠高於標準普爾 500 指數的平均股票。

另一個好處是投資組合多樣化。沒有太多人有能力出去購買一塊商業房地產以產生被動收入，但是，房地產投資信託基金爲公衆提供了這樣做的能力。此外，買賣房地產通常需要一段時間，在此過程中會佔用現金流，但房地產投資信託基金具有很高的流動性——大多數都可以通過點擊按鈕進行買賣。

投資者應該意識到房地產投資信託基金的一些缺點，最值得注意的是房地產投資信託基金可能產生的潛在納稅義務。大多數 REIT 股息不符合 IRS 對“合格股息”的定義，這意味着 REIT 提供的高於平均水平的股息的稅率高於大多數其他股息。 REITs 確實有資格獲得20% 的直通扣除，但是，如果大多數投資者在標準經紀賬戶中持有 REITs，則需要爲 REITs 股息支付大量稅款。

REITs 的另一個潛在問題是它們對利率的敏感性。一般來說，當美聯儲提高利率以收緊支出時，房地產投資信託基金的價格就會下跌。此外，不同類型的房地產投資信託基金存在特定於財產的風險。例如，酒店房地產投資信託基金在經濟衰退時期往往表現極差。

房地產投資信託基金常見問題

REITs 是好的投資嗎？

投資房地產投資信託基金是使您的投資組合在傳統股票和債券之外多樣化的好方法，並且因其強勁的股息和長期資本增值而具有吸引力。

我應該投資哪些房地產投資信託基金？

每種類型的房地產投資信託基金都有其自身的風險和優勢，具體取決於經濟狀況。通過房地產投資信託基金 ETF投資房地產投資信託基金是股東參與該行業的好方法，無需親自應對其複雜性。

你如何在房地產投資信託基金上賺錢？

由於美國國稅局要求房地產投資信託基金將其 90% 的應稅收入支付給股東，因此房地產投資信託基金的股息通常遠高於標準普爾 500 指數的平均股票。從房地產投資信託基金獲得被動收入的最佳方式之一是通過複利這些高收益的股息。

你可以在房地產投資信託基金上賠錢嗎？

與任何投資一樣，始終存在損失風險。隨着利率上升，公開交易的房地產投資信託基金存在價值貶值的特殊風險，這通常會將投資資本投入債券。

經濟衰退期間房地產投資信託基金安全嗎？

在經濟低迷時期，投資某些類型的房地產投資信託基金，例如投資酒店物業的房地產投資信託基金，並不是一個很好的選擇。然而，投資於其他類型的房地產，如醫療保健或零售，它們的租賃結構較長，因此週期性要小得多，是對沖衰退的好方法。

歸納總結

早在 1960 年，聯邦政府就允許投資者購買大型商業房地產項目。然而，直到最近十年，個人投資者纔開始接受 REITs。

造成這種情況的原因包括低利率，這迫使投資者將目光投向債券以外的創收投資、專注於房地產的交易所交易基金和共同基金的出現，以及在 2007-08 年房地產崩盤之前，對投資的貪得無厭的胃口。部分美國人擁有房地產和其他有形資產。與 2008 年的所有其他投資一樣，房地產投資信託基金遭受了巨大損失。但儘管如此，它們仍然是任何多元化投資組合的絕佳補充。

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