對於個人退休賬戶 (IRA) ，金融資產——股票、債券、共同基金或交易所交易基金(ETF)——是通常的投資對象。儘管如此，在某些條件下，您仍然可以在您的 IRA 中持有房地產。您可以購買單戶或多戶住宅；公寓樓;商業地產，例如零售店、酒店或辦公大樓、未開發的土地和地塊；甚至船滑。
不過，這並不像購買幾百股股票那麼容易。如果您想通過自主 IRA購買房產，您需要了解規則——其中有很多規則。
概要
- 您可以在您的 IRA 中持有房地產，但您需要一個自我指導的 IRA 才能這樣做。
- 您購買的任何房地產必須嚴格用於投資目的；你和你的家人不能使用它。
- 在 IRA 內購買房地產通常需要現金支付，而 IRA 必須支付所有所有權費用。
- 在您的 IRA 中持有房地產可能會很棘手，因爲稅收問題和繁文縟節。但是，另一方面，房地產可以爲您提供良好（或高）的回報率並使您的投資組合多樣化。
購買投資物業的正確 IRA
首先，您的 IRA 必須是自我指導的。 “自主”一詞是指由IRA 託管人、金融機構或負責記錄保存和美國國稅局 (IRS)報告要求的公司接受或提供另類投資。自主 IRA 獨立於任何爲您做出決定的經紀、銀行或投資公司（無論如何，大多數經紀賬戶都不允許持有房地產）。
要通過您的 IRA 購買和擁有財產，您仍然需要一個託管人，這是一個專門從事自主賬戶的實體，負責管理交易、相關文書工作和財務報告。一切都經過託管人，以防止您違反有關此類房地產交易的嚴格規定。
如您所料，託管人將收取服務費用。但是，它不會建議您如何最好地構建您的資產。這位保管人的工作是處理後臺工作。
在我們查看其餘規則之前，請了解這個基本事實：您和您的 IRA 是兩個獨立的實體。您的愛爾蘭共和軍擁有該財產——您不擁有。該財產的標題將顯示爲“XYZ 信託公司託管人 [爲] (FBO) [您的姓名] IRA”。
如果您不正確地使用您的 IRA 購買房地產，您可以取消 IRA 的資格。如果發生這種情況，其中的所有資金都會立即徵稅。
什麼是你的，什麼不是你的
您的房地產必須純粹是一項投資。您不能將其用作度假屋、孩子居住的地方、第二個家或您的企業辦公室。這些規則適用於您和IRS 認爲“不合格”的人。那麼誰被認爲是不合格的人呢？
- 你的配偶
- 你的父母、祖父母和曾祖父母
- 您的孩子及其配偶、孫子和曾孫
- 您的 IRA 的服務提供商
- 擁有超過 50% 財產的任何實體
你也不能從這些不合格的人那裏購買房產——這被稱爲自我交易——愛爾蘭共和軍也不能購買你已經擁有的房產。您可以在《國內稅收手冊》第 4.72.11.2.1 節中瞭解有關禁止交易的更多信息。
進行購買
您的 IRA 餘額必須相當高，因爲獲得抵押貸款以在 IRA 內購買房產並不容易。您可能必須以現金支付，這不僅會佔用大量資金，還會影響您未來的回報率。
房地產投資者通常會支付少量資金，並利用仍然相對較低的利率來進行購買，認爲他們可以在房產上賺到的錢比他們支付的利息要多。如果您無法爲購買房地產提供資金，您將失去獲得顯着投資回報(ROI) 的潛力。
一些銀行會考慮爲此類交易提供貸款，但它帶來了另一個問題：來自財產的任何收入都可能被視爲不相關的企業應稅收入(UBTI)。您可以從 IRS 國內稅收法 (IRC) 第 511 條中瞭解有關 UBTI 的更多信息。
擁有物業
由於您的 IRA 不納稅，因此您無法利用擁有房地產的扣除額。因爲您已經支付了現金，所以無需扣除抵押貸款利息。您也沒有獲得財產稅減免或折舊的好處。如果您的房產產生租金收入，它的每一點都將直接回到您的 IRA。由於您不擁有該財產，因此您無法將任何收入收入囊中。 （當然，當您在退休時從帳戶中提款時，您最終會得到這筆錢。）
從好的方面來說，擁有房地產的維護或其他相關成本都不會從你的口袋裏掏出來。愛爾蘭共和軍支付一切。然而，這並非沒有缺點。從您的 IRA 中取出的每一美元都是一美元，不再需要幾十年的免稅升值。
一個巨大的風險：維護費用會耗盡你的 IRA 的現金，如果你“過度貢獻”賬戶來支付這些費用，就會導致昂貴的罰款。
如果財產產生了一系列重大費用，導致您的 IRA 餘額如此之低，以至於賬戶沒有足夠的錢來支付，會發生什麼？請記住，您不能自掏腰包支付與該房產相關的任何費用，而且 IRA 的供款是有限的：2021 年和 2022 年的年度供款限額爲 6,000 美元，如果您年滿 50 歲，則爲 7,000 美元。
如果這不包括維修，並且您必須存入更多存款，那麼您將面臨與貢獻過多相關的處罰。這是一個很大的風險，因爲房產通常需要昂貴的維護費用，而您從租金中獲得的收入可能無法滿足您在高維護年份需要花費的費用。
在 IRA 中出售房產
要出售您的財產，請像處理任何其他房地產一樣制定銷售價格。一旦雙方就價格和條款達成一致，請要求您的託管人代表您的 IRA 出售該房產。所有的錢都將回到您的 IRA，無論是延稅還是免稅，取決於您 IRA 的構成。
最後一個考慮因素：流動性。退出投資對你來說有多容易？有了股票，這相對容易。有時你可以在幾秒鐘內收回你的錢。相比之下，房地產是出了名的非流動性投資。剝離可能需要很長時間，而且您可能會在此過程中賠錢。正如近 1100 萬人在 2008 年的大衰退中瞭解到的那樣，您可能會發現自己擁有的資產價值低於您所欠的金額。
IRA 中財產的利弊
我們已經提到了很多麻煩和缺點，此時您可能想知道將財產放入 IRA 是否有任何意義。從歷史上看，隨着房地產價值隨着時間的推移而上漲，房地產一直是一項很好的長期投資，而長期升值與退休賬戶的長期投資期限密切相關。在短期內，房產產生的任何收入都在 IRA 內避稅。最後，作爲硬資產，房地產有助於分散投資於股票和其他證券的投資組合——這不是世界上最糟糕的想法。
優點
房地產有助於分散投資組合，通常與金融市場背道而馳。
隨着時間的推移，房地產歷來升值，非常適合 IRA 的長期投資視野。
房地產可以從租金中提供穩定的收入來源，您收取的任何租金收入在 IRA 內都是免稅的。
您可以購買、出售、翻轉和積累財產。
缺點
您需要與託管人建立一個自我指導的 IRA。
您不能要求扣除財產稅、抵押貸款利息、折舊和其他與財產相關的費用。
所有費用、維修和維護費用必須用 IRA 資金支付，並且您必須支付他人費用和管理財產。
您和您的親屬不能在該物業居住或經營業務。
綜述
使用 IRA 購買投資房產並不適合膽小的人，也不適合任何不熟悉不同類型的個人退休賬戶的人。任何類型的房地產投資都是相當冒險的，或者充其量是高維護成本；對於 IRA，房地產是一個特別高風險的選擇。如果您的收入和 IRA 供款限額不包括您不能忽視的維修費用，則不僅房產價值可能會下降而不是上升，而且一年的高額維護成本也可能使您受到處罰。
除非您有時間和專業知識來管理不動產，否則最好爲您的 IRA 制定更主流的策略。或者考慮證券化的房地產選擇，例如房地產投資信託(REIT) 或投資房地產的共同基金和 ETF。這些是財產所有權的一種間接形式，但它們是一種更直接、流動性更強的提議——它們也可以在常規 IRA 中持有。