抵押貸款是一種旨在幫助您購買房屋的長期貸款。除了償還本金外，您還必須向貸方支付利息。房屋和周圍的土地作爲抵押品。但如果你想擁有一個家，你需要知道的不僅僅是這些一般性。這個概念也適用於業務，尤其是關於固定成本和停機點。
概要
- 抵押貸款由您的本金和利息支付組成。
- 如果您的首付低於 20%，您將需要購買私人抵押貸款保險，這會增加您的每月還款額。
- 一些付款還包括房地產稅或財產稅。
- 借款人在抵押貸款的早期支付更多的利息，而貸款的後半部分則有利於本金餘額。
- 支付更大的首付將立即提高您房屋的淨值。
歷史
幾乎每個買房的人都有抵押貸款。晚間新聞經常提到抵押貸款利率，關於利率將向哪個方向移動的猜測已成爲金融文化的標準組成部分。
現代抵押貸款誕生於 1934 年，當時政府——爲了幫助國家克服大蕭條——創建了一項抵押貸款計劃，最大限度地減少了房屋所需的首付，增加了潛在房主可以借款的金額。在此之前，需要支付 50% 的首付。
2022年，20%的首付是可取的，主要是因爲如果你的首付低於20%，你需要購買私人抵押貸款保險（PMI），使你的月供更高。然而，理想並不一定可以實現。有一些可用的抵押貸款計劃可以顯着降低首付，但如果你能管理好這 20%，你絕對應該這樣做。
按揭付款
決定您每月按揭還款的主要因素是貸款的規模和期限。規模是您借入的金額，期限是您必須償還的時間長度。通常，您的期限越長，您的每月付款越低。這就是爲什麼 30 年期抵押貸款最受歡迎的原因。一旦您知道新房所需的貸款規模，抵押貸款計算器就是比較抵押貸款類型和各種貸方的簡便方法。
PITI：抵押支付組件
在計算抵押貸款付款時有四個因素起作用：本金、利息、稅收和保險 (PITI)。當我們查看它們時，我們將以 100,000 美元的抵押貸款爲例。
主要的
每筆抵押貸款的一部分專門用於償還本金餘額。貸款是結構化的，因此返還給借款人的本金金額開始時很低，並隨着每筆抵押貸款的支付而增加。第一年的付款更多地用於利息而不是本金，而最後幾年的付款則逆轉了這種情況。對於我們 100,000 美元的抵押貸款，本金是 100,000 美元。
興趣
利息是放貸人冒險並借給您錢的回報。抵押貸款利率直接影響抵押貸款支付的規模：更高的利率意味着更高的抵押貸款支付。
較高的利率通常會減少您可以借貸的金額，而較低的利率會增加它。如果我們 100,000 美元的抵押貸款利率爲 6%，那麼 30 年期抵押貸款的每月本金和利息合計約爲 599.55 美元——500 美元的利息 + 99.55 美元的本金。同樣的貸款利率爲 9%，每月還款額爲 804.62 美元。
稅收
房地產稅或財產稅由政府機構評估，用於資助學校、警察部隊和消防部門等公共服務。稅款由政府按年計算，但您可以將這些稅款作爲每月付款的一部分支付。到期金額除以給定年份的每月抵押貸款支付總數。貸方收取付款並將其保存在託管中，直到必須支付稅款爲止。
保險
與房地產稅一樣，保險支付與每筆抵押貸款一起支付，並由第三方託管直到賬單到期。在此過程中對保費保險進行了比較。
抵押貸款中可能包含兩種類型的保險。一種是財產保險，它保護房屋及其物品免受火災、盜竊和其他災難的影響。另一個是PMI，對於首付低於成本20%的購房者來說是強制性的。如果借款人無法償還貸款，這種類型的保險可以保護貸款人。
因爲它最大限度地降低了貸款的違約風險，PMI 還使貸方能夠將貸款出售給投資者，投資者可以保證他們的債務投資將償還給他們。一旦借款人擁有至少 20% 的房屋淨值，PMI 覆蓋率就可以取消。
雖然本金、利息、稅收和保險構成了典型的抵押貸款，但有些人選擇不將稅收或保險作爲每月付款一部分的抵押貸款。使用這種類型的貸款，您的月供較低，但您必須繳納稅款和保險。
一旦餘額達到原值的78%，抵押保險可能會被取消。
攤銷時間表
抵押貸款的攤銷時間表詳細說明了每筆抵押貸款付款的哪些部分專用於 PITI 的每個組成部分。如前所述，第一年的抵押貸款支付主要包括利息支付，而後來的支付主要包括本金。
在我們的 100,000 美元、30 年期抵押貸款的示例中，攤銷計劃有 360 次付款。下面顯示的部分時間表展示了本金和利息支付之間的平衡如何隨着時間的推移而逆轉，朝着更多地應用於本金的方向發展。
| 支付 | 主要的 | 興趣 | 本金餘額 |
| 1 | 99.55 美元 | $500.00 | 99,900.45 美元 |
| 12 | 105.16 美元 | 494.39 美元 | 98,772.00 美元 |
| 180 | 243.09 美元 | 356.46 美元 | 71,048.96 美元 |
| 360 | $597.00 | 2.99 美元 | $0 |
如圖所示，每筆付款爲 599.55 美元，但用於本金和利息的金額髮生了變化。在您開始抵押貸款時，您獲得房屋淨值的速度要慢得多。這就是爲什麼如果抵押貸款允許您在沒有提前還款罰款的情況下支付額外的本金可能是件好事。它們減少了您的本金，從而減少了未來每次付款的利息，使您朝着最終目標邁進：償還抵押貸款。
另一方面，利息是在法律允許的範圍內可以減稅的部分——如果您逐項列出您的扣除額而不是採用標準扣除額。
FHA 支持的抵押貸款允許信用評分低的人成爲房主，只需要至少 3.5% 的首付。
何時開始按揭付款
第一次按揭付款應在購房結束當月的最後一天後整整一個月到期。與租金不同的是，當月的第一天到期，抵押貸款付款是在當月的第一天但上個月拖欠支付的。
假設在 1 月 25 日結束。結束成本將包括到 1 月底的應計利息。第一次全額抵押貸款是 2 月份的，然後在 3 月 1 日到期。例如，假設您以 300,000 美元的價格購買了 240,000 美元的初始抵押貸款，首付爲 20%。在 30 年期固定利率抵押貸款利率爲 3.5% 的情況下，您的月供爲 1,077.71 美元。此計算僅包括本金和利息，但不包括財產稅和保險。
您的每日利息爲 23.01 美元。這是通過首先將 240,000 美元的貸款乘以 3.5% 的利率，然後除以 365 計算得出的。如果抵押貸款於 1 月 25 日結束，您在本月剩餘時間的 7 天應計利息中欠 161.10 美元。下一個每月付款，即每月全額付款 1,077.71 美元，將於 3 月 1 日到期，用於支付 2 月份的抵押貸款。
您應該提前獲得所有這些信息。根據 TILA-RESPA 綜合披露規則，必須在預定截止日期前三天向您提供兩份表格——貸款估算和結束披露。應計利息和其他結算成本的金額在結算披露表中列出。您可以查看貸款金額、利率、每月付款和其他成本，並將這些與提供的初始估計進行比較。
按揭還款如何計算？
抵押貸款的支付是使用本金、利息、稅收和保險計算的。如果您想知道您的每月還款額是多少，有幾個不錯的在線抵押貸款計算器。
抵押貸款何時開始？
當您購買房屋時，您在該房屋居住 30 天后的下個月的第一天開始支付抵押貸款。如果您在 10 月買房，即使您在 10 月 1 日或 10 月 31 日買房，您的第一筆抵押貸款也將在 12 月 1 日到期。
什麼是抵押保險？
有兩種與按揭付款相關的保險。第一個是財產保險，它或多或少地保護房屋及其中的一切免受人爲和自然災害的影響。第二種抵押貸款保險稱爲 PMI，如果您以低於 20% 的首付購買房屋，如果您突然無法償還貸款，您將不得不支付此保險以保護貸方。
結論
抵押貸款是購買房屋的重要工具，讓您無需支付大筆首付即可成爲房主。但是，當您進行抵押貸款時，瞭解您的付款結構很重要，它不僅包括本金（您借入的金額），還包括利息、稅收和保險。它告訴您需要多長時間才能還清抵押貸款以及爲購房融資的成本。