買房可能是一個複雜的過程，大多數人通常都沒有準備好，也並不真正瞭解。在買賣房屋的各個階段——從報價到房屋檢查，再到獲得抵押貸款批准——還有其他必須採取的行動。

其中一個難以理解的因素是託管過程，該過程發生在賣方接受報價和買方獲得新房鑰匙之間。你如何準備？這是該過程的 10 步演練，因此您不會在沒有屋頂的情況下站在雨中。

1. 開設託管賬戶

一旦您和賣方就價格達成一致並簽署了雙方都可以接受的購買協議，您的房地產經紀人將收取您的定金——有點像善意押金，最終用於支付你的首付——並將其存入托管賬戶在購買協議中指定的託管公司或服務處。

託管賬戶由外部方管理，以代表兩個協議方持有貴重物品，例如金錢、財產契約和個人財務文件，直到在金融交易期間滿足特定條件。根據託管的原因，託管代理人可能是專門從事房地產的產權公司、銀行或其他金融機構，也可能是受託擔任該職務的個人。

託管公司作爲中立的第三方收集完成過程中涉及的所需資金和文件，包括初始保證金支票、貸款文件和簽署的契約。在某些領域，律師可能會代替託管公司來處理這一過程，在這種情況下，它通常被稱爲“和解”而不是“託管”。

2.等待貸款人的評估

爲您提供抵押貸款的銀行或其他貸方將對房產進行自己的評估——通常由您（買方）支付——以保護其財務利益，以防萬一它需要取消對房產的贖回權。如果估價低於報價，貸方不會爲您提供融資，除非您願意爲差價提供現金或賣方將價格降低至估價。

您嘗試改變評估員想法的其他選擇是以下之一：

• 提供更多信息，說明您爲什麼認爲應該對房屋進行更高的估價。
• 進行第二次評估。
• 嘗試與另一家貸方合作，並希望評估結果對您有利。

如果這些選項都不可行，您將能夠取消購買合同。

3. 安全融資

在您的購買協議被接受時，您應該已經獲得抵押貸款的預先批准。一旦您向您的貸方提供房產地址，它將準備一份善意的估算或一份聲明，詳細說明您的貸款金額、利率、結算成本以及與購買相關的其他成本。在簽署之前，您可能需要協商本文件上的數字。

一旦您有了書面貸款承諾，就該從購買協議中以書面形式刪除融資或有事項（如果存在）。

代理商通常還在購買合同中包含房屋銷售或有事項，以防止買家同時擁有兩套房屋並支付兩筆抵押貸款。這種意外情況爲買家提供了特定的時間來出售他們當前的房屋，然後再關閉新房的託管。

4. 批准賣方披露

在此步驟中，您應該收到賣方或賣方代理人已經發現的任何明顯問題的書面通知。例如，車庫可能已經變成了生活區，這違反了城市住房法規。您可能已經意識到此類問題，因爲它們經常在列表中被提及。

5. 獲得驗房

家庭檢查

購買房屋時，您不需要進行房屋檢查，但這樣做符合您的最大利益。只需幾百美元，專業的房屋檢查員就會告訴您房屋中是否存在任何危險或代價高昂的缺陷。如果有，您會想了解它們，以便您可以退出購買，要求賣家修理它們，或要求賣家降低價格，以便您自己處理修理。

值得注意的是，如果合同規定您將“按原樣”購買房產，則您不能在這裏協商任何賣方讓步。如果檢驗過程圓滿結束，您將需要以書面形式取消採購協議的檢驗意外事件。在進行任何其他檢查後，您將重複此步驟。

害蟲檢查

如果貸方不要求進行害蟲檢查，您可能仍需要進行檢查，以確保房屋沒有白蟻、木蟻或其他害蟲，如蟑螂或老鼠。這些問題在您很可能已經看過房子的白天時間可能並不明顯，並且在您搬入後會是一個非常不受歡迎的發現。如果有任何害蟲問題，則需要在出售之前進行糾正 -假設您想繼續購買。這是您可能希望與賣方重新協商以支付工作費用的另一個領域。

環境檢查

有時建議進行環境檢查以檢查家中的毒素，例如黴菌、氡氣和石棉。家庭現場也可能存在問題，例如來自垃圾填埋場、前油田、乾洗店或加油站附近位置的污染。在這方面發現的任何問題都可能意味着嚴重的健康危害，並且修復起來可能非常昂貴。

其他檢查

受地震影響的地區可能需要土壤報告和/或地質報告，以評估在發生此類災害時對財產造成嚴重損害的風險。許多地區需要洪水報告。如果房屋太容易被洪水淹沒，您將無法獲得房主保險，這意味着您無法獲得抵押貸款。在某些情況下，除了您的房主保險之外，購買洪水保險可以解決這個問題。在農村地區，應該進行土地調查以驗證財產的邊界——在城市地區，邊界往往已經很清楚了。

6. 購買危險保險

這包括房主保險和您所在地理區域所需的任何額外保險，例如洪水保險。在您還清抵押貸款之前，您將被要求購買房主保險——無論如何，您可能會想要它。選擇您自己的保險公司，這可能與貸方選擇的不同，然後貨比三家以獲得最優惠的價格。

7. 產權報告和保險

這些也是您的貸方所要求的，但同樣，您還是想要它們。產權報告確保財產的所有權是明確的——也就是說，財產沒有留置權，除賣方外，沒有其他人對其任何部分擁有索賠權。

產權保險可以保護您和貸方免受在產權搜索過程中未出現的情況下可能出現的任何法律挑戰。

如果標題有任何問題（稱爲雲或缺陷），賣家將需要對其進行修復，以便銷售可以繼續或讓您離開。根據您居住的地方，託管公司和產權公司可能是一回事。

8. 最後的演練

最好在關閉前重新檢查房產，以確保沒有發生新的損壞，並且賣家已將購買協議中指定的物品留給您，例如電器或固定裝置。在此過程中，除非房屋遭受嚴重損壞，否則您可能無法退出。然而，小買家向他或她的代理人施壓以使協議因無關緊要的事情而無效的情況並非聞所未聞。

9. 查看 HUD-1 表格

至少在交割前一天，您將收到 HUD-1 表格或貸款條款和交割成本的最終聲明。將其與您之前簽署的善意估計進行比較。這兩個文件應該非常相似。尋找不必要的、意外的或過多的費用以及徹底的錯誤。

10. 關閉託管

關閉過程因州而異，但基本上，您需要簽署大量文書工作，您應該花時間仔細閱讀。賣方也將有文件要簽名。簽署所有文件後，託管官員將準備一份新契約，將您命名爲財產所有者，並將其發送給縣記錄員。您將提交本票或安排電匯以支付剩餘的首付款（其中一些由您的保證金支付）和交易費用，您的貸方會將您的貸款資金電匯給賣方，如果適用的話，賣方的貸方，可以支付。

如果你能做到這一點，你最終會擁有這個家。

FHA 貸款託管指南

對於傳統抵押貸款，您的託管體驗通常會在此時結束。但是，如果您購買的是聯邦住房管理局 (FHA) 貸款的房屋，您與託管賬戶的交易會因不同的原因以不同的方式繼續進行。

FHA 貸款需要爲財產稅、房主保險和抵押保險費 (MIP) 維護一個託管賬戶。後者對於首付少於 20% 的借款人是必需的。除了按揭本金和利息支付外，FHA 借款人每月將這些費用的十二分之一支付到賬戶中，而不是直接向政府繳納稅款和向保險公司繳納保險費。託管賬戶持有這筆錢，直到賬單在年底到期。

此時，下一年的每月託管付款根據本年度付款的賬戶是否存在短缺或盈餘進行上調或下調。抵押持有人有義務向您發送一份關於您的託管賬戶活動的年度報表，該賬戶也可以稱爲抵押扣押賬戶。

爲什麼這一切？因爲，粗略地說，FHA 貸款申請人被認爲風險較高：他們的信用評分通常較低、收入較少、資產較少——所有這些都是他們尋求 FHA 貸款的原因，與傳統抵押貸款相比，FHA 對借款人的要求不那麼嚴格。由於 FHA 的支持，貸方願意向他們提供抵押貸款，而 FHA 也願意支持他們。但它希望確保賬單得到支付，因此，託管賬戶授權。

歸納總結

您的房地產經紀人將監督整個託管過程，因此如果您不瞭解每個細節，請不要太擔心。但是，在您在財務上投入如此多的任何交易中，最好至少對正在發生的事情有一個基本的瞭解，這樣您就不會被利用或無意中失去您的家。

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