收入方法定義

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什麼是收入法?

收入法,有時也稱爲收入資本化法,是一種房地產評估方法,允許投資者根據財產產生的收入來估計財產的價值。它的使用方法是將收取的租金的淨營業收入 (NOI) 除以資本化率

收入法如何運作

收入法通常用於產生收入的財產,是評估房地產的三種流行方法之一。其他的是成本法和比較法。房地產估值的收入方法類似於金融的貼現現金流 (DCF)。收益法按資本化率折現租金的未來價值。

在使用收入法購買出租物業時,投資者會考慮所產生的收入金額和其他因素,以確定在當前市場條件下該物業的售價。除了確定投資者是否可以從出租物業中獲利外,貸方還想知道如果向投資者提供抵押貸款,其潛在的還款風險。

在評估房地產的三種方法中,收益法被認爲是最複雜和最困難的。

特別注意事項

在使用收入法購買出租物業時,投資者還必須考慮物業的狀況。可能需要的潛在大修可能會大幅削減未來的利潤。

此外,投資者應考慮物業的運營效率。例如,房東可能會爲租戶減租以換取完成庭院工作或其他責任。也許特定租戶面臨經濟困難,應該會在未來幾個月內好轉,而房東不想驅逐他們。如果收取的租金不超過當前費用,投資者很可能不會購買該物業。

在收益法中,上限率和估計值呈反比關係——降低上限率會增加估計值

投資者還必須確定在任何給定時間平均有多少單位是空的。沒有從每個單位收到全額租金將影響投資者的財產收入。如果房產急需維修並且許多單元空置,這表明入住率較低,這一點尤其重要。如果單位沒有定期填充,租金收取將低於可能的水平,購買房產可能不符合投資者的最佳利益。

重點

  • 收益法是一種房地產估值方法,它使用房地產產生的收入來估計公允價值。
  • 它是通過將淨營業收入除以資本化率來計算的。
  • 買方在使用收益法時應特別注意房產的狀況、經營效率和空置率。

收入法的例子

在收益法中,投資者使用可比資產的市場銷售額來選擇資本化率。例如,在評估特定縣的一棟四單元公寓樓時,投資者會查看同一縣內類似房產的近期售價。在計算資本化率後,投資者可以將出租物業的 NOI 除以該比率。例如,淨營業收入 (NOI) 爲 700,000 美元且選定資本化率爲 8% 的房產價值 875 萬美元。

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