越來越多的美國人在海外尋找度假屋、租金收入房產以及退休後安頓下來的地方——無論是 2 年還是 20 年。在國外擁有房產的稅收優惠與在美國擁有類似的稅收優惠，但有一些例外。
要點
- 無論房產是在美國還是在國外，房屋的稅收待遇都是相似的。
- 您通常可以在抵押貸款債務中扣除高達 750,000 美元（如果已婚單獨申報，則爲 375,000 美元）的抵押貸款利息、抵押貸款積分和私人抵押貸款利息 (PMI)。
- 要申請扣除，您必須在提交納稅申報表時在附表 A 中逐項列出。
- 如果您收到任何租金收入，規則取決於您將房屋用於個人用途與出租用途的天數。
- 根據減稅和就業法案 (TCJA)，外國房地產稅不再可在您的美國納稅申報表中扣除。
您根據美國稅法獲得的福利取決於您如何使用海外財產。例如，如果您住在家裏，您通常可以要求扣除抵押貸款利息——並扣除抵押貸款積分和私人抵押貸款保險 (PMI) 。另一方面，如果您從房產中賺取租金收入，您可以扣除“用於管理、保存和維護房屋的普通和必要的費用”。這些費用包括抵押貸款利息、財產和責任保險、維修和保養費用，以及與維護財產相關的本地和長途旅行費用。
供個人使用的財產
如果您將該房產用作第二套住房（而不是出租），您可以像在美國購買第二套住房一樣扣除抵押貸款利息、抵押貸款折扣點和 PMI
對於 2022 年，您可以扣除您爲第一套和第二套住房的合格抵押貸款債務的前 750,000 美元（如果已婚並單獨申報，則爲 375,000 美元）支付的利息（這是總金額）。請注意，如果您在 2017 年 12 月 16 日之前購買了您的房產，您將獲得之前的 100 萬美元合格抵押貸款的扣除限額。請諮詢稅務專家以確保您適合。
根據《減稅和就業法案》（TCJA），您可以扣除首套或第二套住房抵押貸款的首筆 750,000 美元（如果已婚並單獨申報，則爲 375,000 美元）的利息。目前的限額將在 2025 年後恢復到之前的 100 萬美元限額。
與主要住所一樣，除非您能夠申請家庭辦公室扣除（僅當您不被視爲僱員時纔可用），否則您不能註銷公用事業、維護或保險等費用。
雖然無論房屋是在美國還是在國外，抵押貸款利息扣除是相同的，但財產稅的工作方式不同。根據減稅和就業法案 (TCJA) ，外國財產稅在 2018 至 2025納稅年度不可扣除。
外國出租物業
如果您從該物業獲得租金收入，則稅收規則會更加複雜。適用不同的規則，具體取決於您將房屋用於個人而非出租用途的天數。通常，您將屬於以下兩類之一：
- 個人住宅：您將房屋出租不超過 14 天，並使用超過 14 天或出租總天數的 10%，以較大者爲準。您每年最多可以將房屋出租給其他人兩週（14 晚），而無需向美國國稅局 (IRS)報告該收入。即使你以每晚 5000 美元的價格租出去，只要你不租超過 14 天，你也不必報告租金收入。該房屋被視爲個人住宅，允許您根據標準的第二套住房規則扣除抵押貸款利息。但是，您不能扣除租金損失或費用。
- 出租物業：您將房屋出租超過 14 天，但使用時間少於 14 天或出租總天數的 10%，以較大者爲準。在這種情況下，美國國稅局將房屋視爲出租物業，並將出租活動視爲一項業務。保險費、水電費和物業管理費。您必須根據房屋用於每種目的的天數在租賃和個人使用之間分配費用。
請記住，如果您的家庭成員（例如，您的配偶、兄弟姐妹、父母、祖父母、孩子和孫子孫女）使用房子，除非您收取合理的租金，否則這將被視爲個人日。
一個顯着的區別是，外國房產的折舊期限爲 30 年，而不是目前國內住宅房產的折舊年限爲 27.5 年。無論哪種情況，您都只能折舊建築物的價值；土地不可折舊。
海外房屋銷售的資本收益
如果您出售您的外國房屋，稅收待遇類似於在美國出售房屋 如果您在過去五年中至少有兩年居住並擁有該房產，則它有資格成爲您的主要住所。您可以從銷售中排除最多 250,000 美元的資本收益（或已婚納稅人最多 500,000 美元）。如果該房屋不是您的主要住所，則此主要房屋銷售除外條款不適用，在這種情況下，您將對全部收益繳納通常的資本利得稅。
請記住，收益算作外國收入的來源，因此它有資格獲得外國稅收抵免。但是，它不會被視爲外國收入，因此您不能申請外國收入排除。
1031 次交流
如果您出售您的外國房產，您可以進行 1031 交換（也稱爲同類交換），在該交易中，您可以在延稅的基礎上將一個投資房產換成另一個“同類”房產。許多投資者使用這種策略來推遲支付資本收益和折舊回收稅。
但是，國內財產與外國財產的稅收待遇的顯着差異是，美國的財產不被視爲與任何海外財產相似。美國國內稅收法第 1031 節僅允許國內換國內和國外換國外。
美國國內稅收法典第 1031 節允許您僅出售外國財產並將其替換爲另一外國財產。
美國認爲美國以外的任何財產與美國以外的任何其他類似財產都是同類的。因此，可以 1031 將巴拿馬的房屋換成巴拿馬的另一所房屋，或者厄瓜多爾或哥斯達黎加的房屋。它不會被認爲與任何美國財產相似。
外國財產報稅
請注意，您可能需要提交一些美國稅表，具體取決於您作爲外國業主的具體情況。例如，如果您在國外出租房屋並開設銀行賬戶以收取租金，如果您所有外國賬戶的總價值爲 10,000 美元或更多，則必須提交一份外國銀行和金融賬戶報告 (FBAR) 表格日曆年的時間。”
其他表格包括5471 表，美國人對某些外國公司的信息申報表（如果您的財產由外國公司持有）；和8858 表，美國人士關於外國獨立實體和外國分支機構的信息申報表（如果您的離岸財產由外國有限責任公司持有）。
雙重稅收
如果您在國外經營您的房屋作爲出租物業，您可能需要在該物業所在的國家/地區繳納稅款。爲防止雙重徵稅，您可以在美國納稅申報表中針對您向外國支付的與淨租金收入相關的任何稅款進行稅收抵免。但是，有一個最大允許的稅收抵免。扣除費用後，您的租金收入不能抵扣超過美國稅款。
除了對支付的任何租金所得稅進行稅收抵免外，如果您在國外出售房產並繳納資本利得稅，您還可以申請外國稅收抵免。
我可以扣除外國房產的抵押貸款利息嗎？
我可以扣除外國財產稅嗎？
不可以。根據《減稅和就業法案》(TCJA)，2018 至 2025 納稅年度的美國所得稅申報表中不可扣除外國財產稅。
我會因出售外國財產而欠資本收益嗎？
也許。無論財產是在美國還是在國外，都適用相同的規則。如果您在過去五年中至少有兩年居住並擁有該房屋，您可以排除高達 250,000 美元（如果已婚共同申報，則爲 500,000 美元）的收益。超過這些門檻的收益按短期或長期資本利得稅率徵稅，具體取決於您擁有房屋的時間。一般來說，如果您排除了過去兩年內另一筆房屋銷售的收益，則您不符合排除條件。
外國財產可以折舊嗎？
是的。如果您的房產被視爲出租房產，您可以在所得稅申報表中對其進行折舊。與美國房地產的折舊年限爲 27.5 年不同，外國住宅房地產的折舊年限爲 30 年。你只能貶低建築物的價值——土地永遠不會貶值，因爲它不會被“用完”。
歸納總結
當您在國外購買時，請務必特別注意規劃和細節。許多國家都有關於誰可以擁有財產以及如何使用財產的規則和規定。在美國，購房者獲得房產所有權；這種區別在其他國家並不那麼明顯。因此，如果您在海外購買房屋，請確保以保護您的財產權的方式進行交易。