人們經常建議人們購買土地，因爲土地稀缺。考慮到這一點，投資者需要了解擁有土地和經營土地企業的可行性。他們還需要了解通過投資產品（如交易所交易基金(ETF) 和交易所交易票據 (ETN)）可以獲得的具體類型的土地相關投資選擇。
重點摘要
- 購買未開發土地可能是一種風險投資，因爲它可能不會產生任何收入，而且在出售時也可能不會產生資本收益。
- 常見的土地投資類型包括住宅和商業開發用地；農田和畜牧業用地；葡萄園和果園；礦產生產用地；以及休閒用地。
- 潛在的土地投資者需要了解通過交易所交易基金（ETF）和交易所交易票據（ETN）等投資產品可以獲得的具體類型的土地相關投資選擇。
- 對於大多數小投資者來說，房地產投資信託（REIT）ETF是一個穩健、具有成本效益的選擇，因爲它們不需要直接管理、分散化程度高，並且可以實時購買或出售。
- 各種 ETF 和 ETN 涵蓋大多數陸地投資類別，包括木材、礦產和農業。
土地投資類型
獨立富裕的人可以購買土地用於個人用途、休閒娛樂，當然還有投資。不幸的是，大多數人不屬於這一類。這就引出了一個問題：土地所有權機會和商業投資是否能夠爲小投資者帶來可接受的投資回報，同時仍能讓他們享受土地所有權帶來的樂趣和好處？要回答這個問題，您需要能夠評估 10 個潛在土地投資的一般類別：
住宅和商業土地投資
住宅和商業用地開發提供了一個可行的投資入口，因爲幾乎無限數量的土地開發機會都可以被構建來滿足投資者的資本和時間限制。
對於大多數小投資者來說，房地產投資信託(REIT) ETF 是理想的選擇，因爲它們不需要直接管理，按物業類型進行廣泛分散投資，在地域上分散投資，可以實時購買或出售，而且價格非常便宜。有些專門投資某一類型的房地產，但其他一些，如先鋒房地產投資信託 ETF ( VNQ )，則提供對工業、辦公、零售、醫療保健、公共倉儲和住宅物業開發的多元化投資。
不幸的是，這些類型的投資剝奪了土地所有者享受土地使用權的能力。因此，對於想要真正體驗土地所有權的人來說，住宅和商業用地開發並不是可行的選擇。
農作物種植用地和畜牧經營用地
購買土地用於種植行栽作物或經營畜牧業，不僅可以享受土地的所有權，還可以創造收入。然而，對於購買土地經營此類企業的小投資者來說，存在許多問題。首先，經營行栽作物或畜牧業所需的規模必須非常大才能在財務上可行。這反過來又需要大量的前期資本支出，遠遠超出大多數人的承受能力。此外，經營這些類型的農業經營的持續固定成本非常高。
反過來，這意味着此類經營的財務槓桿和商業風險也非常高。因此，土地所有者承受着巨大的壓力，需要讓這類商業活動在財務上取得成功。在許多情況下，壓力遠遠超過人們作爲土地所有者所渴望的收益。考慮到這一點，公平地說，大多數小投資者應該避免從事這類大規模農業經營，因爲這種活動的風險和困難可能會超過任何收益。
雖然擁有傳統的行栽作物或畜牧養殖業務對於大多數小投資者來說可能並不可行，但許多農業投資選擇爲傳統農業企業提供了可接受的投資機會。例如，一些基金提供大豆、玉米、小麥、棉花、糖、咖啡、大豆油、活牛、育肥牛、可可、瘦肉豬、堪薩斯城小麥、菜籽油和豆粕的投資機會。因此，通過投資該產品，小投資者將獲得對傳統農業業務的廣泛投資機會。反過來，投資者可以利用這一點來幫助自己跟上傳統農業實踐，並隨着時間的推移產生可觀的投資回報。
小投資者還可以利用各種交易所交易票據(ETN) 來投資特定類型的傳統農業經營。例如，iPath Bloomberg 農業子指數總回報 ETN ( JJATF ) 提供對玉米、小麥、大豆、糖、棉花和咖啡等軟商品的投資機會，而 iPath B 系列 Bloomberg 牲畜子指數總回報 ETN ( COW ) 提供對牛和豬的投資機會。
在利用 ETF 和 ETN 作爲土地和農業相關的投資選擇方面，投資者需要了解，許多此類產品都使用期貨合約等衍生工具來產生市場風險。因此，投資者需要對這些類型的投資進行徹底的盡職調查，以充分了解其潛在風險和回報。儘管如此，使用 ETF 和 ETN 可能是從事傳統大規模農業經營的最佳機會。
小型農場投資機會
對於小投資者來說，要想真正享受更傳統的土地所有權，最好的選擇可能是木材農場、礦產開發用地、菜園、果園、葡萄園和休閒用地。這些類型的農業活動對小投資者更有吸引力：土地購買規模可以根據投資者的資本限制進行調整；經營有可能產生持續的收入流，投資者可以在使用土地的同時享受土地的樂趣。
話雖如此，許多 ETF 和 ETN 也與這些類型的農業活動直接相關。因此，如果小投資者認爲經營小規模農業需要投入太多時間和資源，他們可能應該考慮投資這些產品。
Invesco MSCI 全球木材 ETF ( CUT ) 旨在追蹤全球木材公司的業績，其中包括持有擁有或租賃林地並採伐木材用於商業用途和銷售木質產品的公司的股票。此外，SPDR S&P 石油和天然氣勘探與生產 ETF 基金 ( XOP ) 是衆多提供礦產土地開發投資機會的投資選擇之一。
需要考慮的問題
一旦決定購買未開發土地作爲投資或開發，投資者需要了解與特定地塊使用相關的許多合法性問題。例如，土地使用限制可能會限制所有者使用土地的方式，土地地役權可能會授予無關方使用部分土地的權利，而礦產權轉讓可能會授予無關方開採和出售礦產以獲取經濟利益的授權。
此外，河岸和沿海權利可能規定土地所有者對鄰近水道的通行權，而土地的地形可能決定其是否位於洪泛區，這將極大地影響土地的利用方式。幸運的是，潛在的土地買家可以通過查看一塊土地的法律規範來獲得這些問題的答案，這些規範可以在一份稱爲土地契約的文件中找到。這種類型的文件通常可以通過互聯網向公衆提供，或者可以通過傳統方式獲得，即訪問相應縣書記官辦公室的土地記錄和契約部門。
除了法律問題外，小投資者還應考慮土地是否具備電力或電信等基本設施。投資者還應審查土地的年度物業稅義務，評估非法侵入的可能性，並分析土地與土地所有者以及最近社區的距離。
所有這些問題都很重要，因爲缺乏公用設施可能會極大地阻礙利用土地的能力，土地的偏遠位置可能會影響土地所有者享受土地的機會，而財產稅可能會影響土地所有者的財務狀況。考慮到這些問題，潛在的土地所有者在決定購買土地之前應該進行全面的盡職調查評估。
土地估價概述
考慮購買未開發土地的投資者需要意識到，他們正在進行純粹的投機性投資。這是因爲未開發的土地不會產生任何收入，因此任何投資回報都必須來自土地出售後可能獲得的潛在資本收益。考慮到這一點，農場房地產貸款的債務成本可用於幫助進行初步投資分析。
從純粹的投資角度來看，未開發土地的投資回報率非常不具吸引力，尤其是考慮到投資者通常必須擁有土地很長時間才能產生投資回報。此外，農地貸款利率未來可能會上升，這意味着未來購買土地的盈虧平衡率也會上升。
如果農場房地產貸款的債務成本不會阻止小投資者購買土地作爲投機性投資，並且他們真正相信他們可以建立一個滿足其資本要求、收入要求和時間限制的小型農場，那麼許多估值報告都隨時可用。
這些報告可從公立州立大學的農業係獲得，以幫助評估建立小型農場業務的可行性。因此，想要建立木材農場、蔬菜農場、葡萄園或果園的小投資者應該能夠找到全面而及時的分析，解釋如何建立這些類型的業務、它們可能需要的工作量、所需的資本支出、獲得投資回報所需的時間長度以及小型農場業務隨着時間的推移可能實現的投資回報。
最後，或許也是最重要的一點，投資者需要明白，投資土地經營小型農場企業可能是最困難、風險最高的商業投資類型。這是因爲，除了所有商業活動都存在的風險外，農業經營還承擔着非農業企業不必面對的一系列風險。
例如，各種農作物疾病的威脅、害蟲侵襲的可能性、不斷變化的氣候環境以及不穩定的市場價格。由於這些原因，再加上經營小型農場需要大量的體力、耐力和非常強烈的職業道德，絕大多數投資者可能無法持續地滿足所有的農業需求。
歸納總結
購買未開發土地是一項風險很高的投資，因爲它不會產生任何收入，而且在出售土地時可能不會產生資本收益。此外，利用農場房地產貸款購買土地風險很高。考慮到這些因素，建議大多數渴望擁有土地或經營小型農場業務的小投資者利用各種各樣的 ETF 和 ETN，這些 ETF 和 ETN 現在可供小投資者使用，而這些 ETF 和 ETN 曾經只提供給對沖基金。通過利用這些類型的投資產品，投資者應該能夠滿足他們對與土地相關的休閒活動的渴望，同時隨着時間的推移產生合理的投資回報。
Investopedia 不提供稅務、投資或金融服務和建議。提供的信息不考慮任何特定投資者的投資目標、風險承受能力或財務狀況，可能不適合所有投資者。過去的表現並不代表未來的表現。投資涉及風險，包括可能損失本金。