人们经常建议人们购买土地，因为土地稀缺。考虑到这一点，投资者需要了解拥有土地和经营土地企业的可行性。他们还需要了解通过投资产品（如交易所交易基金(ETF) 和交易所交易票据 (ETN)）可以获得的具体类型的土地相关投资选择。
摘要
- 购买未开发土地可能是一种风险投资，因为它可能不会产生任何收入，而且在出售时也可能不会产生资本收益。
- 常见的土地投资类型包括住宅和商业开发用地；农田和畜牧业用地；葡萄园和果园；矿产生产用地；以及休闲用地。
- 潜在的土地投资者需要了解通过交易所交易基金（ETF）和交易所交易票据（ETN）等投资产品可以获得的具体类型的土地相关投资选择。
- 对于大多数小投资者来说，房地产投资信托（REIT）ETF是一个稳健、具有成本效益的选择，因为它们不需要直接管理、分散化程度高，并且可以实时购买或出售。
- 各种 ETF 和 ETN 涵盖大多数陆地投资类别，包括木材、矿产和农业。
土地投资类型
独立富裕的人可以购买土地用于个人用途、休闲娱乐，当然还有投资。不幸的是，大多数人不属于这一类。这就引出了一个问题：土地所有权机会和商业投资是否能够为小投资者带来可接受的投资回报，同时仍能让他们享受土地所有权带来的乐趣和好处？要回答这个问题，您需要能够评估 10 个潜在土地投资的一般类别：
住宅和商业土地投资
住宅和商业用地开发提供了一个可行的投资入口，因为几乎无限数量的土地开发机会都可以被构建来满足投资者的资本和时间限制。
对于大多数小投资者来说，房地产投资信托(REIT) ETF 是理想的选择，因为它们不需要直接管理，按物业类型进行广泛分散投资，在地域上分散投资，可以实时购买或出售，而且价格非常便宜。有些专门投资某一类型的房地产，但其他一些，如先锋房地产投资信托 ETF ( VNQ )，则提供对工业、办公、零售、医疗保健、公共仓储和住宅物业开发的多元化投资。
不幸的是，这些类型的投资剥夺了土地所有者享受土地使用权的能力。因此，对于想要真正体验土地所有权的人来说，住宅和商业用地开发并不是可行的选择。
农作物种植用地和畜牧经营用地
购买土地用于种植行栽作物或经营畜牧业，不仅可以享受土地的所有权，还可以创造收入。然而，对于购买土地经营此类企业的小投资者来说，存在许多问题。首先，经营行栽作物或畜牧业所需的规模必须非常大才能在财务上可行。这反过来又需要大量的前期资本支出，远远超出大多数人的承受能力。此外，经营这些类型的农业经营的持续固定成本非常高。
反过来，这意味着此类经营的财务杠杆和商业风险也非常高。因此，土地所有者承受着巨大的压力，需要让这类商业活动在财务上取得成功。在许多情况下，压力远远超过人们作为土地所有者所渴望的收益。考虑到这一点，公平地说，大多数小投资者应该避免从事这类大规模农业经营，因为这种活动的风险和困难可能会超过任何收益。
虽然拥有传统的行栽作物或畜牧养殖业务对于大多数小投资者来说可能并不可行，但许多农业投资选择为传统农业企业提供了可接受的投资机会。例如，一些基金提供大豆、玉米、小麦、棉花、糖、咖啡、大豆油、活牛、育肥牛、可可、瘦肉猪、堪萨斯城小麦、菜籽油和豆粕的投资机会。因此，通过投资该产品，小投资者将获得对传统农业业务的广泛投资机会。反过来，投资者可以利用这一点来帮助自己跟上传统农业实践，并随着时间的推移产生可观的投资回报。
小投资者还可以利用各种交易所交易票据(ETN) 来投资特定类型的传统农业经营。例如，iPath Bloomberg 农业子指数总回报 ETN ( JJATF ) 提供对玉米、小麦、大豆、糖、棉花和咖啡等软商品的投资机会，而 iPath B 系列 Bloomberg 牲畜子指数总回报 ETN ( COW ) 提供对牛和猪的投资机会。
在利用 ETF 和 ETN 作为土地和农业相关的投资选择方面，投资者需要了解，许多此类产品都使用期货合约等衍生工具来产生市场风险。因此，投资者需要对这些类型的投资进行彻底的尽职调查，以充分了解其潜在风险和回报。尽管如此，使用 ETF 和 ETN 可能是从事传统大规模农业经营的最佳机会。
小型农场投资机会
对于小投资者来说，要想真正享受更传统的土地所有权，最好的选择可能是木材农场、矿产开发用地、菜园、果园、葡萄园和休闲用地。这些类型的农业活动对小投资者更有吸引力：土地购买规模可以根据投资者的资本限制进行调整；经营有可能产生持续的收入流，投资者可以在使用土地的同时享受土地的乐趣。
话虽如此，许多 ETF 和 ETN 也与这些类型的农业活动直接相关。因此，如果小投资者认为经营小规模农业需要投入太多时间和资源，他们可能应该考虑投资这些产品。
Invesco MSCI 全球木材 ETF ( CUT ) 旨在追踪全球木材公司的业绩，其中包括持有拥有或租赁林地并采伐木材用于商业用途和销售木质产品的公司的股票。此外，SPDR S&P 石油和天然气勘探与生产 ETF 基金 ( XOP ) 是众多提供矿产土地开发投资机会的投资选择之一。
需要考虑的问题
一旦决定购买未开发土地作为投资或开发，投资者需要了解与特定地块使用相关的许多合法性问题。例如，土地使用限制可能会限制所有者使用土地的方式，土地地役权可能会授予无关方使用部分土地的权利，而矿产权转让可能会授予无关方开采和出售矿产以获取经济利益的授权。
此外，河岸和沿海权利可能规定土地所有者对邻近水道的通行权，而土地的地形可能决定其是否位于洪泛区，这将极大地影响土地的利用方式。幸运的是，潜在的土地买家可以通过查看一块土地的法律规范来获得这些问题的答案，这些规范可以在一份称为土地契约的文件中找到。这种类型的文件通常可以通过互联网向公众提供，或者可以通过传统方式获得，即访问相应县书记官办公室的土地记录和契约部门。
除了法律问题外，小投资者还应考虑土地是否具备电力或电信等基本设施。投资者还应审查土地的年度物业税义务，评估非法侵入的可能性，并分析土地与土地所有者以及最近社区的距离。
所有这些问题都很重要，因为缺乏公用设施可能会极大地阻碍利用土地的能力，土地的偏远位置可能会影响土地所有者享受土地的机会，而财产税可能会影响土地所有者的财务状况。考虑到这些问题，潜在的土地所有者在决定购买土地之前应该进行全面的尽职调查评估。
土地估价概述
考虑购买未开发土地的投资者需要意识到，他们正在进行纯粹的投机性投资。这是因为未开发的土地不会产生任何收入，因此任何投资回报都必须来自土地出售后可能获得的潜在资本收益。考虑到这一点，农场房地产贷款的债务成本可用于帮助进行初步投资分析。
从纯粹的投资角度来看，未开发土地的投资回报率非常不具吸引力，尤其是考虑到投资者通常必须拥有土地很长时间才能产生投资回报。此外，农地贷款利率未来可能会上升，这意味着未来购买土地的盈亏平衡率也会上升。
如果农场房地产贷款的债务成本不会阻止小投资者购买土地作为投机性投资，并且他们真正相信他们可以建立一个满足其资本要求、收入要求和时间限制的小型农场，那么许多估值报告都随时可用。
这些报告可从公立州立大学的农业系获得，以帮助评估建立小型农场业务的可行性。因此，想要建立木材农场、蔬菜农场、葡萄园或果园的小投资者应该能够找到全面而及时的分析，解释如何建立这些类型的业务、它们可能需要的工作量、所需的资本支出、获得投资回报所需的时间长度以及小型农场业务随着时间的推移可能实现的投资回报。
最后，或许也是最重要的一点，投资者需要明白，投资土地经营小型农场企业可能是最困难、风险最高的商业投资类型。这是因为，除了所有商业活动都存在的风险外，农业经营还承担着非农业企业不必面对的一系列风险。
例如，各种农作物疾病的威胁、害虫侵袭的可能性、不断变化的气候环境以及不稳定的市场价格。由于这些原因，再加上经营小型农场需要大量的体力、耐力和非常强烈的职业道德，绝大多数投资者可能无法持续地满足所有的农业需求。
综述
购买未开发土地是一项风险很高的投资，因为它不会产生任何收入，而且在出售土地时可能不会产生资本收益。此外，利用农场房地产贷款购买土地风险很高。考虑到这些因素，建议大多数渴望拥有土地或经营小型农场业务的小投资者利用各种各样的 ETF 和 ETN，这些 ETF 和 ETN 现在可供小投资者使用，而这些 ETF 和 ETN 曾经只提供给对冲基金。通过利用这些类型的投资产品，投资者应该能够满足他们对与土地相关的休闲活动的渴望，同时随着时间的推移产生合理的投资回报。
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